Công chứng trong giao dịch nhà đất: Vấn đề không phải giữ hay bỏ mà là cải tiến

Những ngày qua, chuyện nên hay không nên bỏ thủ tục công chứng các giao dịch nhà đất, xe cộ được mọi người tranh luận khá nhiều. Việc bỏ hay không bỏ thủ tục công chứng trong giao dịch nói trên cần được xem xét một cách khoa học. Bởi, đây không chỉ là câu chuyện hành chính đơn thuần mà liên quan đến cấu trúc pháp lý, hệ thống dữ liệu và cả an toàn của các giao dịch dân sự.

Người dân làm thủ tục công chứng tại TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Nếu chỉ nhìn ở góc độ giảm thủ tục, giảm chi phí cho người dân thì có thể dễ dàng nói “nên bỏ”. Nhưng nếu nhìn sâu hơn, ta thấy công chứng đang đóng vai trò như một cơ chế kiểm chứng tính hợp pháp của giao dịch và là công cụ giúp Nhà nước, Tòa án, cơ quan điều tra giảm bớt khâu xác minh, điều tra khi có tranh chấp.

Một hợp đồng đã được công chứng đồng nghĩa với việc cơ sở pháp lý, năng lực hành vi và tính tự nguyện của các bên đã được kiểm tra.

Công chứng là tầng bảo vệ pháp lý của giao dịch

Bản chất của hoạt động công chứng là tạo lập hiệu lực pháp luật và cung cấp bằng chứng có giá trị chứng cứ. Văn bản công chứng có giá trị cho đến khi bị tuyên vô hiệu bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực. Vì vậy, công chứng không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là một tầng bảo vệ pháp lý, giúp giao dịch được an toàn, hạn chế rủi ro.

Công chứng không chỉ là một thủ tục hành chính, mà là hoạt động bổ trợ tư pháp. Khi chứng nhận một hợp đồng hoặc giao dịch, công chứng viên phải kiểm tra sự tồn tại thực tế, tính hợp pháp và tính khả nhượng của tài sản, năng lực pháp luật và năng lực hành vi của các bên, cũng như tính hợp pháp pháp, khả thi của các điều khoản hợp đồng.

Quy trình này bảo đảm giao dịch được lập ra trong khuôn khổ pháp luật, rõ ràng và có thể thực hiện được. Đây là những bước kiểm tra mà cơ quan hành chính đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không thể thực hiện được, vì họ chỉ xử lý hồ sơ theo thủ tục hành chính. Đặc biệt, khi xảy ra tranh chấp hoặc khi đưa vụ việc ra giải quyết tại Tòa các bước xác minh này không thể tái lập.

Nếu bỏ công chứng trong khi hệ thống dữ liệu đất đai, bất động sản còn chưa hoàn thiện, chưa được số hóa đầy đủ, rủi ro tranh chấp có thể gia tăng.

Hiện nay, giấy tờ đất đai ở Việt Nam vẫn rất phức tạp: giấy đỏ, giấy hồng, giấy trắng, giấy tay, sổ địa chính, giấy thừa kế, tặng cho... Có trường hợp một thửa đất được cấp cho nhiều người, hoặc tọa độ chồng lấn, hồ sơ địa chính thiếu thống nhất. Khi cơ sở dữ liệu chưa đủ chuẩn, việc bỏ công chứng sẽ khiến người dân dễ sa vào rủi ro pháp lý, còn Nhà nước lại phải tốn thêm nguồn lực để xác minh, điều tra.

Công chứng không tồn tại độc lập. Nó được quy định ràng buộc trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và pháp luật về đăng ký tài sản. Do đó, nếu muốn bỏ công chứng, phải sửa hàng loạt luật có liên quan, đồng thời xác định lại thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, vốn hiện nay được xác định từ thời điểm công chứng hoặc đăng ký.

Việc điều chỉnh như vậy là một thay đổi rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của các hợp đồng, quyền tài sản và cả công tác quản lý Nhà nước. Nếu không tính toán kỹ, việc “bỏ” có thể gây ra khoảng trống pháp lý, bỏ ngỏ thủ tục, tiếp tục sinh ra các “giấy phép con”, giấy tờ khác để minh chứng về tài sản và giao dịch tại cơ quan đăng ký. Việc bỏ thủ tục công chứng có giảm chi phí cá nhân, nhưng sẽ gia tăng đáng kể chi phí xã hội, khiến giao dịch bị đình trệ hoặc phát sinh thêm tranh chấp.

Nên để người dân lựa chọn

Giải pháp hợp lý trong giai đoạn này là để người dân có quyền lựa chọn. Ai tin tưởng vào năng lực của mình, hiểu biết pháp luật và có dữ liệu xác thực, thì có thể tự giao dịch mà không cần công chứng. Ai muốn an toàn hơn thì vẫn có thể đến công chứng. Cách tiếp cận này dung hòa giữa quyền tự do dân sự và yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý.

PGS-TS Lê Minh Hùng, Trưởng Khoa Luật và Khoa học Chính trị, Trường ĐH Công nghiệp TP.HCM.

Công chứng không chỉ bảo vệ người yếu thế, những người ít kinh nghiệm, giao dịch không thường xuyên, hoặc người nước ngoài không am hiểu pháp luật Việt Nam mà còn giúp Tòa án và cơ quan hành chính giảm đáng kể khối lượng xác minh, điều tra khi có tranh chấp. Nếu giao dịch không được công chứng, cơ quan Nhà nước buộc phải bắt đầu lại từ đầu trong việc kiểm tra, xác minh từng tình tiết, gây tốn kém thời gian, chi phí và nhân lực.

Vấn đề không phải là “giữ hay bỏ” mà là cải tiến. Ba hướng cải tiến chính cần được đặt ra.

Thứ nhất, giảm bớt những trường hợp bắt buộc công chứng, chỉ giữ lại một số loại giao dịch có nội dung và tính chất pháp lý phức tạp cao, như giao dịch chuyển quyền sở hữu bất động sản (mua bán, tặng cho, góp vốn, thế chấp, thỏa thuận phân chia bất động sản trong hôn nhân, thừa kế…) giữa các cá nhân, tổ chức không phải là bên kinh doanh bất động sản; giao dịch có tính chất định đoạt tài sản là bất động sản có giá trị lớn của người chưa thành niên; người bị mất năng lực hành vi dân sự được thực hiện thông qua người giám hộ, hoặc có yếu tố nước ngoài.

Ngoài các phạm vi trên, việc công chứng các giao dịch còn lại nên để người dân tự quyết định có công chứng hay không.

Thứ hai, hoàn thiện hạ tầng dữ liệu đất đai, nhà ở và bất động sản. Khi hệ thống dữ liệu quốc gia được số hóa, chuẩn hóa và đồng bộ, người dân có thể tự tra cứu, xác minh thông tin bất động sản một cách dễ dàng. Khi đó, vai trò của công chứng sẽ tự nhiên thu hẹp, nhưng vẫn còn chỗ đứng cho những trường hợp cần tính bảo đảm cao.

Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục và hiện đại hóa hoạt động công chứng. Có thể áp dụng công chứng điện tử, công chứng lưu động hoặc công chứng trực tuyến để giảm thời gian, chi phí cho người dân. Đồng thời, nên kết hợp công chứng với đăng ký và nộp thuế trong một quy trình một cửa, như mô hình trước 1975 ở miền Nam, chưởng khế (công chứng viên) vừa chứng nhận vừa làm thủ tục trước bạ. Làm được như vậy, người dân chỉ cần đến một nơi là hoàn tất toàn bộ quy trình chuyển nhượng.

Như vậy, công chứng không phải là thủ tục thừa, mà là một phần trong cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch tài sản có giá trị lớn. Vấn đề là làm sao để hệ thống này hoạt động gọn nhẹ, hiệu quả, thuận tiện và phù hợp với hạ tầng dữ liệu số đang được hoàn thiện.

Khi hệ thống đăng ký tài sản, cơ sở hạ tầng thông tin về chuyển nhượng, đăng ký, cấp giấy chứng nhận chủ quyền được xây dựng chuẩn hóa, đồng bộ; quy trình thực hiện, thời hạn làm thủ tục chuyển nhượng được quy định rõ ràng và thực hiện nghiêm túc, chuyên nghiệp, thì có thể xem xét chuyển sang cơ chế cho phép người dân tự do lựa chọn hình thức giao dịch (có hoặc không qua công chứng) tùy theo nhu cầu và mức độ bảo đảm pháp lý mà họ mong muốn.

Dự thảo Nghị quyết của Bộ Công an đề xuất bỏ công chứng khi mua bán nhà đất

Bộ Công an đang chủ trì xây dựng dự thảo Nghị quyết về bỏ thủ tục công chứng, xác định tình trạng hôn nhân trong các giao dịch mua bán đất, phương tiện giao thông đối với các trường hợp đã số hóa, làm sạch dữ liệu, theo nhiệm vụ được Chính phủ giao tại Nghị quyết 205/NQ-CP về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6 và Hội nghị trực tuyến với địa phương.

Trong đó, nội dung cụ thể về bỏ yêu cầu công chứng khi giao dịch nhà đất như sau: Bỏ yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng giao dịch trong trường hợp các bên đã được định danh, xác thực điện tử mức cao theo quy định pháp luật và hợp đồng được lập, ký, lưu trữ trên nền tảng điện tử có khả năng truy xuất, kiểm tra, bảo đảm toàn vẹn dữ liệu và giá trị pháp lý tương đương hợp đồng công chứng.

Đề xuất này được xem là bước tiến trong cải cách hành chính nhưng cũng mang tới nhiều băn khoăn về tính an toàn pháp lý. Nhiều người cho rằng việc triển khai cần có lộ trình phù hợp, cùng cơ chế kiểm soát rủi ro rõ ràng khi hệ thống dữ liệu quốc gia vẫn đang hoàn thiện.

Bạn đọc nói về vấn đề công chứng khi mua bán nhà đất

Bạn đọc Trung Nghĩa: “Tôi từng đi công chứng hợp đồng mua bán đất, chờ lấy số, ký từng tờ rồi chờ đóng dấu, mất nhiều thời gian, chưa kể nếu số lượng mua bán đất nhiều thì có thể mất rất nhiều thời gian. Cho nên, nếu hệ thống dữ liệu dân cư và đất đai đã liên thông, Nhà nước có thể xác thực thông tin tự động thì bỏ công chứng là thuận tiện, người dân chỉ cần thực hiện trên môi trường điện tử. Dân đỡ tốn thời gian, bớt chi phí.

Tuy nhiên điều đó chỉ thật sự được thực hiện tốt khi cơ sở dữ liệu được đảm bảo, nếu không thì còn mất thời gian hơn. Chưa kể một số thủ tục hiện nay vẫn trùng lặp, chỗ nào cũng yêu cầu giấy xác nhận hôn nhân hay công chứng, trong khi cơ quan nhà nước đều đã có thông tin của mình rồi”.

PGS-TS LÊ MINH HÙNG, Trưởng Khoa Luật và Khoa học Chính trị, Trường ĐH Công nghiệp TP.HCM