Còn cơ hội đầu tư căn hộ một phòng ngủ studio?

Căn hộ một phòng, hay studio, từng là khoản đầu tư hấp dẫn đối với những người trẻ mới đi làm, nhưng giá cả đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người khi giá bất động sản tăng mạnh và Ngân hàng Nhật Bản (BOJ) bắt đầu tăng lãi suất, qua đó đẩy chi phí thế chấp lên cao.

"Những người trẻ tuổi, đặc biệt là các nhà đầu tư 'lương tháng', đã biến mất khỏi thị trường bất động sản. Các ngân hàng cũng không cho họ vay", nhà phân tích Masanori Koda cho biết, đồng thời nói thêm các ngân hàng đã trở nên chọn lọc hơn trong việc cho vay khi lãi suất tăng. Giá bất động sản tăng cao, lãi suất tăng và chi phí sở hữu như phí bảo trì, tăng vọt, đã khiến việc mua các căn hộ chung cư một phòng trở nên khó hơn.

Theo Koda, đợt tăng giá bất động sản hiện tại, vốn đã tiếp diễn kể từ khi các chính sách kinh tế tái lạm phát của Nhật Bản được đưa ra vào những năm 2010, được hỗ trợ bởi những người Nhật giàu có, cùng với các nhà đầu tư châu Á và các công ty. Các nhà đầu tư trẻ chỉ chiếm một phần nhỏ trong số những người mua như vậy, chủ yếu là những người kiếm được mức lương cao tại các công ty có yếu tố nước ngoài.

Giá những căn hộ một phòng ngày càng vượt quá khả năng chi trả của những người lao động hưởng lương. (Ảnh: Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama và Konosuke Urata)

Nhiều năm nay, chính phủ Nhật Bản luôn cố gắng thúc đẩy giá cả và tiền lương tăng cao hơn, điều này sẽ cho phép BOJ bình thường hóa lãi suất. Ngân hàng trung ương gần đây đã tăng lãi suất lên mức cao nhất trong 17 năm qua, báo hiệu những gì họ hy vọng sẽ là sự kết thúc của "những thập kỷ mất mát". Sự suy thoái kéo dài này bắt đầu vào những năm 1990, sau khi bong bóng tài chính vỡ. Vào những năm 2010, BOJ đã cố gắng thúc đẩy chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp thông qua "nới lỏng định lượng và định tính" nhưng không thành công, và cuối cùng phải dùng đến lãi suất âm.

Cuối tháng 3 vừa qua, BOJ đã giữ nguyên lãi suất chính sách sau cuộc họp chính sách tiền tệ kéo dài hai ngày, với kỳ vọng sẽ có đợt tăng lãi suất khác vào mùa hè. Vào tháng 1, ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất qua đêm không thế chấp lên mức cao nhất trong 17 năm là 0,5%, tăng một phần tư điểm so với mức tăng trước đó vào tháng 7 năm 2024.

Nhưng trong khi nền kinh tế đang phục hồi là tin tốt, việc tăng lãi suất đều đặn lại làm nổi bật những mặt trái: sự kết thúc của tình trạng giảm phát và về cơ bản là tín dụng miễn phí, vốn từ lâu đã khiến các khoản vay trở nên dễ tiếp cận đối với người mua bất động sản, bao gồm cả người lao động hưởng lương. Căn hộ chung cư một phòng, mà người mua có thể mua và sau đó trả hết bằng cách cho thuê, là một phương tiện đầu tư phổ biến. Và các ngân hàng đã cung cấp tín dụng cho những người mua này vì mức lương ổn định của họ.

"Lãi suất đã tăng lên kể từ năm năm trước khi tôi mua [bất động sản]. Lãi suất thay đổi, ngay cả khi tiền gốc hàng tháng không thay đổi, phí lãi suất đã tăng", TY, một nhân viên 32 tuổi tại một công ty hóa chất cho biết. TY đã mua bất động sản đầu tiên trong số hai bất động sản của mình ở Tokyo và Osaka năm năm trước, vào thời điểm chính sách tiền tệ của BOJ đang ở mức lỏng lẻo nhất và lãi suất là âm.

Giá bất động sản cũng tăng đều đặn trong hai thập kỷ qua. Theo nhà cung cấp dữ liệu bất động sản Tokyo Kantei, giá trung bình cho một căn studio mới xây tại thủ đô vào năm 2023 là 32,86 triệu yên, tăng 50% so với giá trung bình là 21,79 triệu yên năm 2004. Mức tăng thậm chí còn mạnh hơn đối với các căn hộ cũ: năm 2023, giá trung bình là 16,02 triệu yên, tăng gần 72% so với năm 2004, khi giá trung bình của một căn hộ chung cư đã qua sử dụng là 9,32 triệu yên.

Lợi nhuận gộp - tỷ lệ thu nhập cho thuê kiếm được từ người thuê nhà trong một năm so với giá bất động sản - đã giảm trong thập kỷ qua. Lợi nhuận từ căn hộ studio mới vào năm 2023 là 3,37%, giảm so với mức 3,98% vào năm 2014, giảm gần 0,61 điểm phần trăm. Lợi nhuận từ căn hộ cũ là 5,66%, giảm gần 1,73 điểm phần trăm so với mức 7,39% vào năm 2014.

Trong bối cảnh lợi nhuận giảm sút, những người lao động trẻ tuổi lo lắng về việc liệu họ có đủ sống sau khi nghỉ hưu hay không vẫn tiếp tục quan tâm đến việc mua và cho thuê bất động sản.

Renosy, một dịch vụ đầu tư bất động sản nhắm đến những người trẻ tuổi do GA Technologies niêm yết tại Tokyo điều hành, cho biết các yêu cầu từ những người trẻ tuổi làm việc tại các ngân hàng nước ngoài, các liên doanh CNTT và chính phủ đã tăng gấp 10 lần từ năm 2021 đến năm 2024, với các nhà đầu tư tiềm năng muốn đa dạng hóa rủi ro của họ, thay vì chỉ dựa vào NISA.

"Nhiều người ở độ tuổi 20 cho rằng họ sẽ cần một số tiền lớn trong tương lai, chẳng hạn để kết hôn, sinh con hoặc chi phí giáo dục. Liệu số tiền đó có thể tích lũy được chỉ thông qua NISA hay không" là một vấn đề khiến họ lo lắng, một nhân viên phụ trách chiến lược kinh doanh tại Renosy cho biết.

"Hồi đó, năm năm trước, có rất nhiều tin tức về 'vấn đề 20 triệu yên' sau khi nghỉ hưu, và giá trị của tiền sẽ giảm như thế nào nếu bạn chỉ giữ tiền trong tiền gửi [ngân hàng]. Tôi nghĩ mình cần phải giữ tiền cá nhân ở những nơi khác, như đầu tư", TY chia sẻ. Vấn đề 20 triệu yên ám chỉ đến một quy tắc chung cho rằng mọi người cần 20 triệu yên tiền tiết kiệm để nghỉ hưu thoải mái.

Theo Yukiko Date, một nhà lập kế hoạch tài chính và là đại diện của đối tác You&me tại văn phòng FP, nhu cầu về kiến thức tài chính đang ngày càng tăng. Date cho biết các phương tiện truyền thông xã hội như Instagram, X và YouTube là những nguồn thông tin "phổ biến áp đảo" đối với những người trẻ đang cố gắng tìm hiểu kiến thức tài chính, với hầu hết đưa ra quyết định đầu tư chỉ dựa trên những gì họ học được từ các nền tảng như vậy - lời khuyên thường có chất lượng đáng ngờ.

Đầu tư bất động sản tiềm ẩn rủi ro. "Vì các công ty bán hàng có thể kiếm được hàng triệu yên lợi nhuận cho mỗi đơn vị [đầu tư] mới được bán ra, việc chào hàng thường rất hung hăng, đôi khi giải thích không đầy đủ và trong một số trường hợp, tài liệu có thể được trình bày theo cách gây hiểu lầm, bỏ sót những điều quan trọng và giải thích sai sự thật", Isao Katsuta, một luật sư đã giải quyết các trường hợp về chiến thuật bán hàng ác ý nhắm vào những người không quan tâm đến việc đầu tư nhưng bị dụ chi một khoản tiền lớn, cho biết.

Vị thế của chủ sở hữu bất động sản theo luật pháp Nhật Bản "yếu hơn nhiều" so với các công ty cho thuê lại, Katsuta nói thêm. Vị thế yếu kém đó mở rộng sang các hợp đồng.

Vào năm 2022, giáo dục tài chính đã trở thành bắt buộc ở trường trung học. Các lớp học thường được giảng dạy bởi các giáo viên kinh tế gia đình hoặc nghiên cứu xã hội có kiến thức về tài chính hoặc các chuyên gia trong ngành tài chính và chứng khoán. Nhưng vẫn còn nhiều vấn đề.

"Bản thân nhiều giáo viên không có kinh nghiệm đầu tư và những thứ tương tự, vì vậy tôi nghĩ thật khó [đối với họ] để giáo dục học sinh về kiến thức tài chính", Date nói. "Có rất nhiều người muốn có thông tin, nhưng không đủ chuyên gia có thể cung cấp thông tin một cách phù hợp".

(Theo Nikkei Asia)

Tuệ Minh