Cổ phiếu của 'trùm nhà ở xã hội' gây chú ý

Sự bứt phá của cổ phiếu HQC được cho là phản ứng với thông tin Địa ốc Hoàng Quân công bố thông tin về việc chính thức nhận quyết định chấp thuận nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội tại xã Khánh An, tỉnh Cà Mau. Với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 662 tỷ đồng trên quỹ đất gần 16ha, dự án dự kiến được triển khai trong vòng 5 năm.

Cổ phiếu HQC ngược dòng thị trường, cùng thanh khoản tăng vọt trong phiên sáng 21/11.

Đây là dự án thứ hai liên tiếp của Địa ốc Hoàng Quân tại khu vực này được thông qua chủ trương đầu tư chỉ trong vòng hai tháng. Trước đó, doanh nghiệp cũng đã được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại phường An Xuyên. Dự án này có quy mô gần 2 ha, bao gồm 6 khối nhà cao 12 tầng với 996 căn hộ, tổng mức đầu tư lên tới hơn 1.215 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự án An Xuyên dự kiến kéo dài từ quý IV/2025 đến quý III/2028.

Việc liên tiếp bổ sung các dự án mới vào danh mục đầu tư khẳng định vị thế của doanh nghiệp trong phân khúc nhà ở xã hội, giúp cổ phiếu được kỳ vọng.

Dù vậy, theo ghi nhận, từ đầu năm đến nay, cổ phiếu HQC vẫn loanh quanh vùng giá 3.000-4.000 đồng/cp, cách xa mốc mệnh giá 10.000 đồng/cp mà ban lãnh đạo doanh nghiệp nhiều lần đặt mục tiêu.

Trong khi VN-Index đang ở vùng giá hơn 1.640 điểm, tương ứng P/E khoảng 14,4 lần, thì cổ phiếu HQC dù có thị giá rất thấp nhưng lại được giao dịch với P/E lên tới 55,1 lần - gấp 3 lần trung bình ngành bất động sản. Khoảng cách này phản ánh mức định giá cao, trong khi triển vọng kinh doanh lại không tương xứng.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận doanh thu 51 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận ròng lại giảm 32%, xuống 18,1 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp chỉ đạt 12,8 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với hơn 84 tỷ đồng chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp. Công ty “may mắn” thoát khỏi thua lỗ nhờ ghi nhận doanh thu tài chính cùng các khoản lợi nhuận khác mang tính đột biến.

Năm nay, doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh với doanh thu 1.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 70 tỷ đồng - cao nhất trong 1 thập kỷ qua. Với kế hoạch tham vọng này, "ông lớn nhà ở xã hội" mới thực hiện được lần lượt 16% và 26% sau 3 quý. Khả năng doanh nghiệp tiếp tục "vỡ" kế hoạch là rất cao.

Thực tế, từ năm 2016 đến nay, Địa ốc Hoàng Quân liên tục không hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Trong suốt giai đoạn từ 2016 - 2023, doanh nghiệp đặt ra các kế hoạch lãi ròng hàng trăm tỷ đồng, nhưng kết quả luôn thấp hơn nhiều. Có những năm công ty đặt kế hoạch lãi 100 – 200 tỷ đồng, nhưng chỉ thực hiện được chưa đến 10% mục tiêu.

Riêng năm 2024, công ty chỉ đạt 512 tỷ đồng doanh thu, tương đương 26% kế hoạch đề ra là 2.000 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 33 tỷ đồng, mức cao nhất trong 4 năm, nhưng vẫn cách xa với kỳ vọng.

Bức tranh tài chính của Địa ốc Hoàng Quân cũng kém sáng. Doanh nghiệp nhiều năm liền ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Tính đến cuối quý III/2025, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền âm 305,7 tỷ đồng, so với mức âm 135,3 tỷ đồng cùng kỳ. Xa hơn, giai đoạn 2023-2024, dòng tiền đều trong trạng thái âm, đặc biệt năm 2024 âm 1.711 tỷ đồng.

Tại thời điểm 30/9/2025, tiền mặt của Địa ốc Hoàng Quân chỉ còn 27,2 tỷ đồng, trong khi nợ vay lên đến 1.697 tỷ đồng, tương đương 31,4% vốn chủ sở hữu. Đáng chú ý, khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn đạt 6.019 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản, cho thấy lượng vốn lớn đang bị “kẹt” ở các bên thứ ba và dự án chưa thu hồi được từ đối tác.

Trong bối cảnh nguồn tiền hạn hẹp và khó huy động vốn mới, Địa ốc Hoàng Quân dự kiến phát hành 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay. Tuy nhiên, đây chỉ là động tác chuyển nợ thành vốn chủ sở hữu, không tạo ra dòng tiền thực cho hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Ở định hướng dài hạn, Địa ốc Hoàng Quân đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất thêm 150 ha, nâng tổng quỹ đất lên 200 ha, tương ứng kế hoạch phát triển 40.000 căn nhà ở xã hội. Nhưng để hiện thực hóa, doanh nghiệp cần khoảng 10.000 tỷ đồng vốn vay trung - dài hạn. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn vướng thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng chậm và thiếu vốn triển khai, khiến tiến độ phân khúc nhà ở xã hội bị kéo dài.

Với nguồn tiền mỏng, nợ cao và khả năng huy động vốn hạn chế, Địa ốc Hoàng Quân khó có thể đẩy nhanh các dự án. Nếu không sớm cải thiện hiệu quả hoạt động và giải quyết “điểm nghẽn” dòng tiền, Địa ốc Hoàng Quân có nguy cơ đánh mất vị thế trong phân khúc nhà ở xã hội - "sân chơi" vốn được coi là thế mạnh của doanh nghiệp.

Châu Anh