Có nên tất tay với nhà phố cổ Hà Nội giá gần 2 tỷ đồng/m2?

Với diện tích hơn 100m², căn nhà 8 tầng này được định giá 130 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,29 tỷ đồng/m2, nằm trong khu phố sầm uất bậc nhất Thủ đô. “Nếu cho thuê lại, dòng tiền mỗi tháng có thể vài trăm triệu, chưa kể giá trị đất tăng từng năm”, ông Hưng tính toán.

Cơn sốt tỷ đồng/m2

Chưa khi nào thị trường nhà đất Hà Nội lại chứng kiến mức giá “chạm trần” như hiện nay. Khảo sát cho thấy, nhiều tuyến phố trung tâm đã vượt mốc 1 tỷ đồng/m², từ Hàng Đào, Hàng Ngang, Cầu Gỗ cho tới Hàng Bông, Hàng Đường, Hà Trung. Một căn nhà diện tích 370m² trên phố Hàng Bông đang được rao bán tới 777 tỷ đồng, tương đương hơn 2,1 tỷ đồng/m².

Không chỉ trong khu trung tâm phố cổ, các trục thương mại lớn như Huỳnh Thúc Kháng, Láng Hạ, Thái Hà, Chùa Bộc cũng đang ghi nhận mức giá từ 1 – 1,5 tỷ đồng/m². Những con số này từng được xem là “không tưởng” vài năm trước, nay lại xuất hiện dày đặc trên các sàn giao dịch.

So với giai đoạn 2018–2019, giá nhà mặt phố tại khu vực lõi đô thị đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Nếu như trước đây 1 căn nhà mặt phố cổ chỉ quanh 400–700 triệu/m², nay con số 1 tỷ đã trở thành “chuẩn mới”.

Giá nhà phố cổ cao chót vót, nhà đầu tư "tay to" vẫn đặt nhiều kỳ vọng.

Nguyên nhân chính khiến giá nhà phố cổ leo thang, theo giới phân tích, đến từ sự khan hiếm tuyệt đối của quỹ đất. “Hà Nội không thể mở rộng khu phố cổ. Đất ở đây gần như không có hàng mới. Mỗi căn nhà tồn tại là một tài sản độc nhất, không thể thay thế. Vì vậy, giá trị mỗi mét vuông được đẩy lên mức kỷ lục cũng là điều dễ hiểu”, một chuyên gia phân tích.

Dù thị trường đang ở mức giá cao kỷ lục, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh vẫn sẵn sàng tất tay, đặt cược vào sự tăng giá dài hạn của khu phố cổ. Ông Lê Quang Hưng – một “tay to” chuyên phân khúc nhà phố là ví dụ điển hình.

Trước khi đàm phán thương vụ trên phố Hàng Buồm (như đã nêu ở phần đầu bài viết), ông Hưng cùng nhóm của mình vừa xuống tiền cho thương vụ 120 tỷ đồng ở phố Cầu Gỗ. “Tôi không kỳ vọng cho thuê lời ngay. Nhưng 5 năm nữa, khi khu vực này được chỉnh trang hạ tầng, giá có thể còn cao hơn nữa”, ông Hưng kỳ vọng.

Kỳ vọng ấy không phải vô căn cứ. Với định hướng phát triển du lịch và dịch vụ trung tâm, Hà Nội đang quy hoạch lại không gian quanh Hồ Gươm, ưu tiên khu vực phố cổ thành vùng “đi bộ mở rộng”. Khi đó, giá trị thương mại của từng căn nhà mặt phố có thể tăng mạnh, đặc biệt với những vị trí lô góc, hai mặt tiền.

Ngoài ra, tâm lý “neo giá” cũng góp phần thổi bùng làn sóng đầu tư. Chỉ cần một căn nhà được giao dịch ở mức 1 tỷ/m², lập tức toàn khu vực nâng giá theo. “Một mét vuông đất phố cổ có thể bằng cả một căn hộ. Nhưng với người Hà Nội, nó không chỉ là đất, mà là lịch sử, là văn hóa. Vì vậy, họ không muốn bán rẻ”, ông Hưng nói thêm.

“Cỗ máy sinh lời” hay “đá tảng chôn vốn”?

Giới đầu tư thường gọi bất động sản phố cổ là “vàng ròng giữa lòng thủ đô”. Giá trị của chúng không chỉ nằm ở vị trí mà còn ở khả năng khai thác thương mại, như cho thuê cửa hàng, khách sạn mini, hoặc chuyển đổi sang kinh doanh thương hiệu cao cấp.

Thực tế, mức thuê mặt bằng trên các tuyến phố như Hàng Gai, Cầu Gỗ, Hàng Bông có thể đạt 150 – 300 triệu đồng/tháng, mang lại dòng tiền ổn định cho chủ sở hữu. Trong bối cảnh kinh tế biến động, nhiều nhà đầu tư coi đây là “chốn trú ẩn an toàn” trước rủi ro của chứng khoán hay vàng.

Tuy nhiên, khi tính toán kỹ, tỷ suất lợi nhuận không cao như tưởng tượng. Với giá trị tài sản hàng trăm tỷ đồng, mức cho thuê vài trăm triệu đồng/tháng chỉ tương đương lợi suất 2–3%/năm – thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Nếu không kỳ vọng tăng giá mạnh trong 5–10 năm tới, nhà đầu tư khó có thể coi đây là kênh sinh lời hấp dẫn.

Không chỉ vậy, tính thanh khoản của phân khúc này cực kỳ thấp. Một căn nhà phố cổ có thể rao bán suốt cả năm vẫn chưa chốt được giao dịch. Lý do là giá trị quá lớn – từ 100 đến 700 tỷ đồng – khiến số lượng người mua thực sự có tiềm lực rất hạn chế.

Nhiều tin rao chỉ mang tính “thăm dò thị trường”, chứ không phản ánh nhu cầu thật. “Nhà phố cổ đúng là tài sản lớn, nhưng gần như không thể bán nhanh khi cần tiền. Mỗi giao dịch thường kéo dài nhiều tháng, đôi khi vài năm. Vì vậy, phân khúc này không dành cho ai cần dòng tiền linh hoạt”, một nhà môi giới lâu năm tại Hà Nội chia sẻ.

Thực tế cũng chỉ ra, không ít nhà đầu tư đã “ôm” nhà phố cổ từ năm 2022 – 2023 với kỳ vọng lướt sóng, nhưng hiện đang kẹt vốn. Thị trường giao dịch trầm lắng, chi phí duy trì cao, trong khi dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay hoặc thuế phí.

Theo các chuyên gia, rủi ro lớn nhất của phân khúc này là thanh khoản thấp và định giá vượt xa khả năng khai thác thực tế. Ở mức 1 tỷ đồng/m², lợi nhuận cho thuê chỉ tương đương 2–3%/năm – thấp hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác. Nếu thị trường có biến động, khả năng thoát hàng gần như bằng không.

Chưa kể, rào cản pháp lý và quy hoạch bảo tồn phố cổ cũng là yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Nhiều căn nhà nằm trong khu vực di sản, không được phép cải tạo, nâng tầng hoặc thay đổi kiến trúc mặt tiền, khiến việc khai thác thương mại gặp nhiều giới hạn.

Có thể nói, nhà phố cổ trăm tỷ là “canh bạc đắt giá”, một phân khúc chỉ dành cho những “tay to” đủ tiềm lực, đủ tầm nhìn và đủ kiên nhẫn. Với phần đông nhà đầu tư, câu chuyện nhà phố cổ chỉ là giấc mơ xa xỉ, phân khúc đòi hỏi bản lĩnh hơn là may mắn.

Hưng Nguyên