Chuyên gia lo bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục bị 'thổi giá'

Bảng giá đất sẽ tiếp tục tăng

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 20/12 đến hết 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất ở điều chỉnh cao gấp 2-6 lần.

Đáng chú ý, giá đất ở tại nhiều tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm gồm Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn) có mức cao nhất là hơn 695,3 triệu đồng/m2.

Tại quận trung tâm khác là Ba Đình, đường có giá đất cao nhất là Phan Đình Phùng với hơn 450 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp 3,4 lần khung giá đất cũ. Một số tuyến khác cũng có mức trên 400 triệu đồng/m2 như Trần Phú, Độc Lập.

Với quận Hai Bà Trưng, giá đất điều chỉnh cao nhất tại đường Nguyễn Du (đoạn Quang Trung đến Trần Bình Trọng), Phố Huế (đoạn Nguyễn Du đến Nguyễn Công Trứ) với trên 368 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng gấp gần 3,5 bảng giá cũ.

Tại quận Tây Hồ, đường Văn Cao có giá đắt nhất với hơn 256 triệu đồng/m2. Mức giá này gấp gần 3,3 lần hiện tại.

Bên cạnh đó, sau điều chỉnh, 5 huyện Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Đan Phượng được định hướng trở thành quận của Hà Nội có mức giá cao nhất gần 117 triệu đồng/m2.

Theo bà Phạm Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới thể hiện việc các quy định của Luật Đất đai 2024 đã dần đi sâu vào cuộc sống.

Thị trường đang có rất nhiều dự án bất động sản bị đình trệ do vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Việc ban hành bảng giá đất mới giúp các dự án có căn cứ pháp lý để tiếp tục xây dựng, triển khai và cung cấp nguồn cung mới ra thị trường bất động sản.

Theo bà Miền, việc bảng giá đất quy định giá cao như hiện nay sẽ khiến chi phí thực hiện dự án tăng, từ đó các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nâng giá bán cao hơn nữa. Trong khi đó, mức giá hiện nay những người có nhu cầu thực đều khó mua.

Ở phía chủ đầu tư, bà Miền cho rằng, cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện dự án. Những đại dự án có thể Nhà nước sẽ tham gia vào quá trình thu hồi đất. Nhưng trái lại những dự án vừa và nhỏ chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận giá đất thu hồi với người dân.

Theo bà Miền, để xác định chính xác giá đất sát với thị trường, Nhà nước cần có công cụ đo lường chỉ số qua nhiều năm dựa vào dữ liệu mua bán tại từng khu vực. Từ đó, các địa phương sẽ đưa ra được dữ liệu về giá đất hợp lý với thị trường.

Dự án khu nhà ở xã hội xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, TP Hà Nội vừa được khởi công.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, bảng giá đất vừa qua được ban hành có mức độ điều chỉnh tăng rất lớn, tại các khu vực ngoại thành TP HCM tăng khoảng 10 lần, còn tại Hà Nội tăng khoảng 4-6 lần.

Các dự án được triển khai, hiện tiền sử dụng đất chiếm khoảng 15-20% tổng vốn đầu tư dự án. Việc bảng giá đất được điều chỉnh tăng đột ngột sẽ làm tăng chi phí đầu tư dự án. Theo đó, các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá bán bất động sản.

Ông Quang cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực của bảng giá đất mới như minh bạch thuế chuyển nhượng bất động sản, công bằng đối với người bị thu hồi đất... thì sẽ còn những điểm hạn chế khác.

Cụ thể, doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng, bởi người dân sẽ mong muốn một mức giá cao hơn khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, những nhóm đầu cơ đã đi trước một bước để thu gom bất động sản đó, sẽ lợi dụng bảng giá đất mới để đẩy giá rất cao.

Thậm chí, những chủ đầu tư lớn có sẵn sản phẩm bất động sản cũng lợi dụng để thổi giá. Từ đó, người mua nhà ở thực sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Theo chuyên gia, việc Hà Nội ban hành bảng giá đất mới tăng cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất...

‘Tháo gỡ’ định giá đất bồi thường

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, sau khi Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần.

Về tác động tích cực, việc “đẩy” giá đất cao tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, tăng theo.

Đơn cử trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hàng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp 5, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ông Đỉnh lấy ví dụ: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội thì cho rằng: Việc công bố bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong quản lý đất đai. Trước đây, việc định giá đất thường không sát với giá trị thực, dẫn đến nhiều khó khăn trong đàm phán bồi thường và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi có bảng giá đất mới, các vướng mắc này sẽ được tháo gỡ.

"Nhìn chung, việc UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất điều chỉnh không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai mà còn góp phần tạo ra môi trường minh bạch, công bằng cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Điều này mang lại nhiều lợi ích quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng xã hội”, ông Điệp nói.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, để ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sở này đã khảo sát thực tế qua 2 năm, thu về hơn 20.740 phiếu khảo sát tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn.

Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước.

Bình Minh