Chuyên gia đề xuất bỏ quy định nộp tiền đất bổ sung để tránh giá nhà đội lên

Bảo vệ quyền lợi chính đáng cho doanh nghiệp, người dân

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, người dân và doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất cho quãng thời gian chờ xác định giá, dù sự chậm trễ này đến từ phía cơ quan Nhà nước.

Theo đó, tại điều 50 và 51 (hướng dẫn điểm d, Khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024) có nội dung: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với khoảng thời gian từ thời điểm có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần… đến thời điểm có quyết định giá đất.

Quy định trên áp dụng với các trường hợp được giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024).

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, đề xuất trên khiến các doanh nghiệp phải gánh thêm những khoản chi phí hết sức vô lý. Bởi khi một dự án khi được giao đất, chủ đầu tư phải bỏ vốn ra để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, nhưng khi chưa nộp tiền sử dụng đất vì chưa có giá đất thì dự án vẫn không đủ điều kiện bán hàng và đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.

Như vậy, dù chưa bán được hàng để có nguồn thu nhưng chủ đầu tư đã phải chịu rất nhiều chi phí như: giải phóng mặt bằng, lãi vay... Nhiều dự án 3 - 5 năm vẫn chưa ra được thuế đất, điều này khiến doanh nghiệp phải gánh một khoản chi phí rất lớn. Trong khi đó, nếu theo dự thảo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ chịu thêm mức thu 5,4%/năm ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất thì doanh nghiệp rõ ràng thiệt đơn thiệt kép.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho rằng: Dự án của công ty được giao đất từ tháng 4/2024 nhưng do quy trình xét duyệt kéo dài, đến nay vẫn chưa có giá đất để nộp nghĩa vụ tài chính. Doanh nghiệp đã phải chấp nhận chậm trễ tiến độ dự án, trong khi tiền đi vay vẫn phải trả lãi nhưng không đưa được sản phẩm ra thị trường, nay lại phải đối mặt với gánh nặng nộp bổ sung hàng trăm triệu đồng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), việc nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vô hình trung sẽ tạo thêm gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp. Hệ quả là giá nhà bị đẩy cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội.

Điều này đi ngược lại nỗ lực của Nhà nước trong việc mở rộng cơ hội để người dân được “an cư lạc nghiệp”. Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn lực, không đủ khả năng triển khai dự án, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm lại càng thêm bế tắc. “Nếu tiếp tục để Nghị định 103 áp dụng như hiện tại, nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu nại và tâm lý bất an trong xã hội là điều khó tránh khỏi”, bà Miền nói.

HoREA đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024. Ảnh minh họa: Bình Minh.

Khơi thông nguồn cung nhà ở

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề xuất sửa đổi Điều 50 và Điều 51 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định liên quan đến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tại dự thảo Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó áp mức thu tiền đất bổ sung 5,4% trên số tiền đất phải nộp trong thời gian chưa tính xong tiền đất.

Theo HoREA việc sớm sửa đổi là rất cần thiết, nhằm gỡ vướng cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế và thị trường bất động sản về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để khơi thông nguồn cung nhà ở.

Có nhiều trường hợp việc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp không có lỗi trong các trường hợp này.

Doanh nghiệp chỉ "có lỗi" trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.

Cũng theo HoREA, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền sửa đổi ngay Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 để đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là phù hợp với thực tế và theo quy định.

Bên cạnh đó, các Luật Đất đai ban hành trước ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), gồm Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013 không quy định nghĩa vụ nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hơn nữa, tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 1/8/2024.

Do đó, Hiệp hội khẳng định không có cơ sở pháp lý để yêu cầu người sử dụng đất nộp bổ sung cho thời gian từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến trước ngày 1/8/2024. Việc yêu cầu như vậy sẽ tạo ra "trách nhiệm pháp lý mới" và quy định “trách nhiệm pháp lý nặng hơn” cho người sử dụng đất.

HoREA đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024.

Chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan Thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Bình Minh