Chuyên gia: Đất đồng không mông quạnh lại có giá đến 100 triệu/m2 là phi lý

Vừa qua ngày 10/8, phiên đấu giá 68 thửa đất thuộc khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội đã diễn ra. Đây là phiên đấu giá đầu tiên của huyện này trong năm 2024, giá khởi điểm dao động 8,6 - 12,5 triệu/m2.

Gần 5.000 hồ sơ đăng ký tham gia đã nộp về. Ngoài người dân địa phương, nhiều nhà đầu tư và môi giới từ các quận, huyện khác ở Hà Nội như Thạch Thất, Ứng Hòa, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hà Đông hay tỉnh lẻ như Bắc Giang, Vĩnh Phúc... cũng kéo đến để nghe ngóng, cập nhật diễn biến mới tại thị trường đất nền Thanh Oai.

Tổng số tiền trúng đấu giá thu về cho ngân sách địa phương là 404,6 tỷ, chênh 349 tỷ so với giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất được xác định là 51,6 triệu/m2. Giá trúng cao nhất là 100,575 triệu/m2 - một con số khó tin đối với người dân địa phương lẫn đội ngũ môi giới, nhà đầu tư.

Hiện trạng khu đất đấu giá ở thôn Thanh Thần ngày 10/8. (Ảnh: Di Anh).

Tại hội thảo do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng nay, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, phiên đấu giá đất ở Thanh Oai phần nào phản ánh những vấn đề tồn tại của thị trường.

Sự kiện này diễn ra trong bối cảnh ngay sau khi 3 luật sửa đổi quan trọng vừa chính thức có hiệu lực ít ngày. Những con số kỷ lục được ghi nhận khi hàng nghìn người tham gia, mức giá trúng tăng nhiều lần so với giá khởi điểm.

Theo ông Đính, hiện tượng này đã khắc họa những vấn đề tồn tại của thị trường.

"Thời gian qua, do quá trình sửa luật, làm luật kéo dài, dẫn đến ít có biến động mạnh trên thị trường địa ốc. Tại Hà Nội, trong vòng 3 - 4 năm qua, gần như không nhiều dự án nhà ở mới chính thống tham gia thị trường. Dự án đất đai cũng trong tình cảnh tương tự, nhiều phiên đấu giá đất thậm chí diễn ra không thành công.

Nguồn cung yếu, trong khi theo thống kê của chúng tôi, lực cầu trong dân vẫn rất mạnh, không chỉ về nhu cầu sở hữu nhà ở mà cả về nhu cầu đầu tư. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được yêu thích và lựa chọn rất nhiều. Các dự án có pháp lý đầy đủ được người dân chờ đợi, mong ngóng.

Nhìn lại phiên đấu giá đất ở Thanh Oai, chỉ có 68 lô đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ nộp về và họ sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Có thể thấy đây chính là câu chuyện cung ít - cầu nhiều, khi có nguồn cung mới, sạch ra hàng là người ta xông vào", ông Đính phân tích.

TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại hội thảo. (Ảnh: Di Anh).

Trao đổi với người viết liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) cũng đưa ra quan điểm tương tự.

Vị này lý giải: "Thị trường hiện tại đang rất khan hiếm nguồn cung, nhất là sản phẩm phục vụ đầu tư. Tại Hà Nội, giá chung cư đang ở ngưỡng đạt đỉnh, không có nhiều sản phẩm mở bán. Đất nền dự án xung quanh thành phố gần như không có hàng mới, chủ yếu là hàng thứ cấp.

Ngoài ra, luật mới có hiệu lực từ tháng 8 đã hạn chế hoạt động phân lô, bán nền. Đây có thể là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý khan hàng trong dân, khiến hàng nghìn người đổ xô tới tham gia và theo dõi phiên đấu giá đất ở Thanh Oai.

Số tiền bỏ ra để mua một bộ hồ sơ tham gia đấu giá không đáng bao nhiêu. Đôi khi người dân có thể vì tò mò, vì quá lâu quá không tham gia thị trường nên rủ nhau cùng đi xem, đi đấu cho vui", ông Toản nói.

Nói thêm về mức giá trúng cao nhất đạt 100,575 triệu/m2 được ghi nhận tại phiên đấu giá đất, lãnh đạo EZ Property Vietnam đánh giá đây là mức giá rất bất thường, không đúng với giá trị thật.

Lý do bởi cùng nằm trên địa bàn huyện này, song giá đất dự án ở Khu đô thị Thanh Hà có hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm Hà Nội hơn, cũng chỉ dao động 50 - 70 triệu/m2.

Sang Khu đô thị An Khánh hay Geleximco cũng ở huyện ngoại thành Hà Nội, giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu/m2, người mua vừa có cả đất, cả nhà.

Do đó, không lý gì mà một khu đất ở vùng nông thôn, cách khá xa nội đô, xung quanh gần như đồng không mông quạnh lại có mức giá cao tới như vậy.

Trong bối cả thị trường chung vẫn đang rất khó khăn, đây là hiện tượng cục bộ xảy ra ở một địa phương. Không loại trừ khả năng có những hội, nhóm cùng tham gia phiên đấu giá đất để thực hiện hành vi thổi giá, tạo mặt bằng mới nhằm bán chênh các thửa đất khác.

Di Anh