Chung cư Hà Nội liệu còn đáng để đầu tư?

Theo báo cáo quý I/2025 của Knight Frank, hiện giá căn hộ chung cư mới tại Hà Nội trung bình rơi vào khoảng 3.083 USD (khoảng 80 triệu đồng)/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng 38% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi mức giá đi lên thì tỷ lệ hấp thụ lại giảm xuống và hiện chỉ dừng ở mức 56%. Theo đó, số căn hộ mới được “chốt” giao dịch là 2.652 căn, giảm 71% so với quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá chung cư sơ cấp dao động khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2. Ảnh: Thanh Vũ

Chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Dương Đình Châu, Chủ tịch An Phát Hưng Holding đã đưa những nhận định khách quan về thị trường chung cư Hà Nội và chiến lược xuống tiền trong thời điểm “cân não” hiện tại.

Theo đó, trong khoảng thời gian từ năm 2022 - 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh. Tận dụng đà tăng đó, nhiều chủ đầu tư chỉ cần thêm một chút tiện ích vào dự án là đã có thể tự xưng là hàng cao cấp và dễ dàng bán ra với mức giá cao.

“Vô hình trung, điều này đã khiến cả thị trường ‘tăng nhiệt’. Tuy nhiên, thời kỳ này đã đi qua. Bắt đầu từ khoảng tháng 10/2024, tình hình giao dịch chung cư đã có phần chậm lại và không còn cảnh giữ cọc đặt chỗ, sau đó dễ dàng bán chênh 500 - 600 triệu đồng”, ông Dương Đình Châu chia sẻ.

Lãnh đạo An Phát Hưng Holding nhận định, những dự án có giá quá cao so với giá trị thực đều đang rất khó bán. Số lượng căn hộ được “chốt” chỉ ở mức nhỏ giọt. Một số dự án cao cấp có chính sách thanh toán tốt vẫn ghi nhận thanh khoản. Tuy nhiên, tình hình giao dịch diễn ra không quá sôi động.

“Hiện nay, mặt bằng giá chung cư sơ cấp khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự án còn có giá trên 100 triệu đồng/m2. Mức giá như trên đã vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân”, ông Dương Đình Châu bình luận.

Xét về khía cạnh đầu tư, hiện tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chỉ rơi vào khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng. Nguyên nhân đến từ việc số vốn bỏ ra để mua căn hộ quá lớn, trong khi số tiền thu về từ hoạt động cho thuê lại khá khiêm tốn, không khác “bỏ tiền chẵn, nhặt tiền lẻ”.

Còn về khả năng tăng giá, xét trong giai đoạn năm 2022 - 2023, khi cả thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, chỉ có phân khúc chung cư là vẫn “sống tốt”. Bước sang năm 2024, mức giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng mạnh. Do đó, dư địa để chung cư tiếp tục tăng giá hiện đã không còn nhiều.

“Tuy nhiên, kịch bản giá chung cư đi xuống sẽ khó xảy ra, bởi chi phí đầu vào ngày càng cao, nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn chưa thực sự đa dạng. Dẫu vậy, giá cũng không thể tăng đột biến, cụ thể là gấp đôi trong thời gian ngắn như trước. Cơ hội đó đã trôi qua”, ông Dương Đình Châu bình luận.

Hiện căn hộ chung cư vẫn có thể mang về khoản lợi nhuận khoảng 15%/năm, bao gồm cả tiền cho thuê và tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, khi nguồn cung dần nhiều hơn, điểm “ăn tiền” của dự án sẽ nằm ở vị trí. Ngoài ra, thời điểm bàn giao nhà và chính sách thanh toán cũng sẽ là những yếu tố đáng cân nhắc và ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận.

“Giả sử một căn hộ hơn 60 m2 có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, tương đương gần 5 tỷ đồng. Nếu đem số tiền này gửi tiết kiệm, số tiền lãi thu về mỗi tháng có thể rơi vào khoảng 20 triệu đồng, cao hơn nhiều so với khoản thu được từ tiền thuê nhà, chỉ 10 - 12 triệu đồng/tháng”, ông Châu nêu ví dụ.

Đối với người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, việc mua chung cư hiện tại là một quyết định khó khăn. Trong trường hợp người mua nhà vay 70% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 3,5 tỷ đồng, giả sử lãi suất trung bình khoảng 9%/năm, thời hạn vay 35 năm, số tiền trung bình mà người vay phải trả mỗi tháng sẽ khoảng hơn 25 triệu đồng.

“Tiền lãi vay phải trả hàng tháng còn cao gấp đôi tiền thuê nhà. Vì vậy, nhiều người sẽ lựa chọn phương án gửi tiết kiệm hoặc đầu tư lĩnh vực khác, sau đó lấy tiền lãi đi thuê nhà và chờ giá chung cư giảm”, ông Châu cho hay.

Tuy nhiên, chiến lược này sẽ tồn tại một số rủi ro. Nếu giá chung cư không giảm mà tiếp tục tăng, dù chậm, cộng với lạm phát, những người đi thuê sẽ đánh mất cơ hội sở hữu nhà vào giai đoạn đầu của chu kỳ thị trường. Do đó, số tiền nhàn rỗi phải được đảm bảo sử dụng hiệu quả, các khoản đầu tư cần có mức sinh lời cao hơn mức tăng giá của chung cư.

Thay vì vay mượn quá sức để mua chung cư trong nội thành, phương án hợp lý hơn là mua nhà, đất ở khu vực ven đô, đặc biệt là những nơi gần vành đai, tuyến metro, khu vực đã được quy hoạch bài bản để phát triển hạ tầng giao thông.

“Những bất động sản ở khu vực này vẫn đáp ứng nhu cầu ở thực trong tương lai nhưng lại có giá tương đối phải chăng. Bên cạnh đó, tiềm năng tăng giá sẽ được giữ ở mức ổn định, từ đó giúp người mua từng bước gia tăng tài sản mà không phải gánh áp lực tài chính quá lớn”, Chủ tịch An Phát Hưng Holding khuyến nghị.

Thanh Vũ