Chung cư đang thế chấp có được rao bán?

Thế chấp trong lĩnh vực bất động sản là việc chủ sở hữu dùng bất động sản của mình làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay mà không cần chuyển giao quyền sở hữu cho bên cho vay. Tài sản vẫn thuộc quyền quản lý của người thế chấp, và người này có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng theo hợp đồng đã ký.

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự quy định: "Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này".

Như vậy, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Muốn rao bán chung cư đang thế chấp thì bắt cuộc cần có sự đồng ý của ngân hàng. (Ảnh minh họa)

Nếu bên phía ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xóa đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Lưu ý, nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nếu muốn rao bán chung cư đang thế chấp, chủ sở hữu chung cư cần liên hệ với ngân hàng để thảo luận về việc tất toán khoản vay hoặc điều kiện chuyển nhượng tài sản. Ngân hàng sẽ xem xét khả năng tài chính và cung cấp hướng dẫn cụ thể.

Sau khi đạt được thỏa thuận với ngân hàng, người bán và người mua sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán có điều khoản rõ ràng về trách nhiệm và quyền lợi của cả hai bên. Sau khi tất toán khoản vay (nếu có) và hoàn tất thủ tục pháp lý, quyền sở hữu bất động sản sẽ được chuyển giao cho người mua.

Mặc dù quy định là thế nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo đó, các bên sẽ ký văn bản thỏa thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho mình.

Bởi theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý. Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư.

BẢO HƯNG