Chung cư cũ chờ ngày tái sinh

Chung cư Vĩnh Hội đã xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Trọng Tín.

Bất an với các chung cư chờ sập

Những mảng trần bong tróc, sắt gỉ sét lộ ra từng lớp đen xì... là hình ảnh quen thuộc tại chung cư Vĩnh Hội, quận 4. Mỗi khi phát hiện lớp vữa sắp rơi, cư dân tại đây phải dùng gậy chọc cho rơi xuống, tránh gây nguy hiểm.

Chung cư Vĩnh Hội là 1 trong 15 chung cư tại TP.HCM được kiểm định cấp D - cấp nguy hiểm, cần sớm được cải tạo, sửa chữa. Các dãy nhà cao 4 tầng san sát nhau.

Từ dưới nhìn lên, khu vực trần nhà ở hành lang các lô hầu hết bị bong tróc, lộ rõ những thanh sắt hoen rỉ, ngả màu nâu đen. Nhiều mảng bê-tông oằn theo những vết nứt, chực rơi xuống đất. Dây điện chạy chằng chịt trên cao ở các lối đi, các hộp điện mục nát, hư hỏng, treo ngả nghiêng.

Các cư dân ở đây cho biết luôn sống trong bất an vì chung cư ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, nhất là những khi mưa to gió lớn, nhiều mảng tường bê tông rơi xuống làm nhiều người hốt hoảng, lo sợ không an toàn tính mạng.

Trước tình hình công trình có nguy cơ gây đe dọa tính mạng, tài sản người dân, chính quyền quận 4 đã ban hành kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân tại chung cư Vĩnh Hội, cũng như phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư cho các hộ dân và thông báo về việc di dời khẩn cấp. Song, đến nay, mới có 12/244 hộ dân di dời nhận căn hộ tạm cư.

Không chỉ chung cư sắp sập chưa thể thống nhất phương án tạm cư với dân để di dời, ngay cả những chung cư đã di dời khẩn cấp từ nhiều năm trước tới nay cũng chưa thể tiến hành phá dỡ để xây mới.

Chẳng hạn, chung cư cũ số 440 Trần Hưng Đạo, quận 5, sau 2 năm hoàn thành di dời các hộ dân, hiện vẫn chưa được tháo dỡ. Đây cũng là một trong những chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào.

Chung cư này có 2 mặt tiền giáp đường Trần Hưng Đạo và Châu Văn Liêm - đều là những đoạn đường đông xe cộ qua lại. Chính quyền quận 5 đã treo các băng-rôn, biển cảnh báo về nguy cơ đổ sập của chung cư để tránh việc người dân lại gần.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, có nhiều nguyên nhân khiến các dự án xây mới chung cư cũ tiến triển rất chậm. Đối với các chung cư cấp D, vướng mắc lớn nhất là quy hoạch khi nhà đầu tư muốn tăng các chỉ tiêu quy hoạch để tăng khả năng thu hồi vốn và có lãi.

Tuy nhiên, quy hoạch của các khu vực lại không thể tăng theo kỳ vọng của nhà đầu tư do không thuận tiện đường giao thông, hạ tầng khu vực xung quanh không đáp ứng... Chẳng hạn, chung cư cũ 440 Trần Hưng Đạo có diện tích khuôn viên là 241,5 m2, nhưng diện tích phù hợp quy hoạch xây dựng là 170 m2, bao gồm 1 tầng trệt, 2 lầu và sân thượng...

Tương tự, chung cư Trúc Giang, quận 4, có diện tích khuôn viên 843 m2, cao 5 tầng, có 123 căn hộ với diện tích mỗi căn từ 10-30 m2. UBND quận 4 đã nhiều lần mời gọi các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu cải tạo xây dựng lại, nhưng vì diện tích đất nhỏ, nếu chiếu theo các quy định hiện nay thì sau khi bố trí tái định cư xong sẽ không có hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư.

Ở chung cư này, hơn 5 năm trước đã có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu phương án xây mới, nhưng vì những hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch nên cuối cùng chỉ có 1 doanh nghiệp đưa ra phương án được cho là ổn thỏa nhất.

Theo đó, cư dân sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ từ tầng 5 đến tầng 10, với 1 m2 nhà cũ sẽ được quy đổi bằng 1,1 m2 nhà mới. Nếu cư dân không có nhu cầu sở hữu nhà mới thì có thể bán lại cho chủ đầu tư với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau đó, dự án vướng thủ tục pháp lý, không thể giải phóng mặt bằng khiến việc xây mới rơi vào bế tắc.

Chính sách mở đường

Trong đề án mới được phê duyệt, TP.HCM phấn đấu đến năm 2035 sẽ hoàn thành cải tạo, xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975, cũng như số chung cư hư hỏng nặng hoặc hết niên hạn sử dụng xây dựng trong giai đoạn 1975-1994.

Các chung cư này gồm 573 lô với 50.640 căn hộ, nằm ở nhiều quận, huyện và phần lớn đang trong tình trạng xuống cấp, hư hỏng do đã xây dựng trên 50 năm, trong đó có 16 chung cư cấp D. Với các chung cư cấp D, Thành phố tính phương án xây mới 7 tòa nhà đã di dời tháo dỡ; 9 chung cư còn lại (chưa hoặc đang di dời) sẽ được sửa, xây lại.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nút thắt lớn nhất là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng và một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai.

Khi hạch toán theo quy định, sau khi trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất thấp nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Doanh nghiệp cũng rất khó trong quá trình thực hiện cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án do ngành tài chính chưa đồng thuận.

Ngoài ra, hiện cũng chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…

Ông Vũ Anh Dũng - Phó trưởng Phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trước đây, để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư cũ, bên cạnh các cơ chế ưu đãi được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 98/2024 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, Thành phố đang xây dựng dự thảo Nghị quyết quy định thêm chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư trên địa bàn.

Cụ thể, Thành phố dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án; hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo phương án; hỗ trợ phí 100% đối với mức thu phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, trong đó có phí thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Cùng với các cơ chế ưu đãi, một trong những điểm đột phá trong quy định mới về cải tạo, xây mới chung cư cũ là Luật Nhà ở 2023 đã giải quyết được bài toán chung cư sau khi di dời nhưng không đủ diện tích xây dựng dự án mới, cụ thể là cho phép thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hướng quy gom - tức là gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí, để cải tạo, xây dựng một tòa nhà mới cao tầng, đủ cho dân cư của nhiều tòa chung cư cũ.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, ngoài một số ít khu chung cư có quy mô lớn, còn lại đa số là các chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng từ trước năm 1975..., như tại quận 5 có 408 chung cư, quận 3 có 43 chung cư, phần lớn không thể xây dựng lại chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bài toán nan giải này từng được UBND quận 3 xử lý theo hướng lập kế hoạch quy gom 43 khu chung cư cũ trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư cho các cư dân tại đây.

“Giải pháp này khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, sinh hoạt…, dẫn đến người tái định cư không vào ở”, ông Châu nói, đồng thời cho rằng, cơ chế này sẽ tạo bước ngoặt trong thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM.

Trọng Tín