Chuẩn hóa bảo lãnh nhà ở chưa hình thành

Chốt các quy định về điều kiện cấp bảo lãnh

NHNN đang lấy ý kiến cho Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN (Thông tư 11) quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hiện tại, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) đã có văn bản tổng hợp và trả lời cụ thể đối với các ý kiến, kiến nghị của hệ thống TCTD liên quan đến các nội dung trong Dự thảo.

Đối với các kiến nghị liên quan đến điều kiện cấp bảo lãnh, thời điểm hiệu lực của việc bảo lãnh và trách nhiệm của các bên tham gia bảo lãnh, theo ghi nhận của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, có gần 10 NHTM gửi ý kiến kiến nghị (bao gồm VCB, VPB, TC, MSB, ACB, Sacombank…). Trên cơ sở các kiến nghị này, Ban soạn thảo Thông tư của NHNN đã rà soát, đối chiếu với các quy định pháp lý trong các Luật và Nghị định liên quan, từ đó tiếp thu một phần các kiến nghị sửa đổi, bổ sung của các NHTM.

Trong đó, riêng nội dung về điều kiện, trình tự, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên tham gia bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (quy định tại Điều 13 Thông tư số 11) được sửa đổi khá triệt để và bổ sung nhiều quy định mới nhằm phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Nghị định 96).

Thông tư mới sẽ bỏ quy định NHNN phải công bố danh sách NHTM đủ điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Cụ thể, NHNN thống nhất bỏ Khoản 1 và 2, Điều 13, Thông tư 11 để phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản, do Điều 26 luật này không quy định NHNN phải công bố danh sách NHTM đủ điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, đối với bên bảo lãnh, Dự thảo Thông tư mới thêm vào đối tượng là “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” do Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã cho phép “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” được tham gia nghiệp vụ bảo lãnh này.

Đối với các quy định về điều kiện cấp bảo lãnh, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và thời điểm hiệu lực của bảo lãnh, tiếp thu kiến nghị của các TCTD như VCB, BIDV, Standard Chartered và tích hợp các quy định tại Nghị định 96, NHNN chốt phương án giữ lại Điểm b, Khoản 3, Điều 13, Thông tư 11. Theo đó, bắt buộc điều kiện để được ngân hàng cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư là dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện được bán hoặc được thuê mua.

Ngoài ra, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định là “số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau khi đã cung cấp cho bên mua và bên mua đã nhận được thư bảo lãnh”. Tất cả các trường hợp khiến người mua nhà chưa nhận được thư bảo lãnh (sai địa chỉ, bên mua nhà đi vắng, bên mua nhà ở nước ngoài…) thì chủ đầu tư chưa được nhận tiền ứng trước và số tiền này không được xem là thuộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được bảo lãnh.

Xem xét thêm về bảo lãnh khi chuyển nhượng

Theo NHNN, việc ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 11 sẽ giúp phản ánh đầy đủ hơn thực tế của hoạt động bảo lãnh và tạo điều kiện thuận lợi cho các TCTD, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia hoạt động bảo lãnh đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về cơ bản, dự thảo Thông tư mới đã làm sáng rõ nhiều khái niệm liên quan đến: Điều kiện thực hiện bảo lãnh, thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, đồng thời bổ sung thêm các quy định liên quan đến chữ ký điện tử, cung cấp thông tin dữ liệu khách hàng…

Thông tư mới cũng đảm bảo tương thích với các quy định tại Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản về quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng là người mua nhà. Theo đó, khách hàng có thể chọn lựa mua nhà tại dự án mà chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hoặc các dự án khác không có sự tham gia bảo lãnh của ngân hàng.

Phía ngân hàng cũng sẽ không có quyền và trách nhiệm chủ động yêu cầu chủ đầu tư đề nghị phát hành bảo lãnh. Chỉ khi nào chủ đầu tư đề nghị ngân hàng phát hành bảo lãnh thì các TCTD mới thực hiện các nghiệp vụ về bảo lãnh và yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mua bán cũng như các thông tin liên quan.

Trên thực tế, một số NHTM cho rằng, có thể sẽ xuất hiện một số trường hợp gây lúng túng cho phía ngân hàng trong việc xác định giá trị bảo lãnh. Chẳng hạn, trường hợp người mua nhà ban đầu chọn lựa không có bảo lãnh và đã thanh toán một phần giá trị mua bán cho chủ đầu tư, nhưng sau đó chuyển nhượng tài sản cho người mua khác có nhu cầu tham gia bảo lãnh. Thậm chí, một số chủ đầu tư đã tham gia bảo lãnh nhưng sau đó chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác.

Về vấn đề này, theo quan điểm của Ban soạn thảo, tạm thời chưa đưa vào trong các quy định của Dự thảo Thông tư mới. Tuy nhiên, trong thời gian tới Ban soạn thảo sẽ tham khảo thêm ý kiến từ Bộ Xây dựng để hoàn thiện các quy định một cách hợp lý và hợp pháp.

Đỗ Cường