Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh bị truy tố, quyền lợi của người mua nhà sẽ ra sao?

Ông Lê Thanh Thản. Ảnh (nguồn báo Công Thương): TTXVN/phát

Vụ sai phạm tại dự án CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) xây dựng sai quy hoạch chi tiết 1/500, khiến cho 488 khách hàng mua căn hộ nhưng không được cấp sổ đỏ, bị can Lê Thanh Thản (Tổng Giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) đã bị truy tố về tội “Lừa dối khách hàng” theo quy định tại Điều 198, khoản 2, điểm d – Bộ luật Hình sự.

Vậy câu hỏi đặt ra là liệu 488 khách hàng mua căn hộ này có thể lấy lại được số tiền đã bỏ ra hay không?

Trường hợp Tòa án Nhân dân Hà Nội xét xử đồng ý với nội dung bản cáo trạng, kết tội ông Thản thì hình phạt có thể là phạt tiền hoặc phạt tù, mức phạt tiền cao nhất tới 500 triệu đồng, và mức phạt tù cao nhất có thể tới 5 năm tù.

Số tiền thu lợi bất chính sẽ trả cho người bị hại hoặc sung vào công quỹ nhà nước theo nguyên tắc xử lý vật chứng trong vụ án hình sự.

Hợp đồng mua bán nhà có được pháp luật công nhận hay không, hậu quả pháp lý như thế nào đối với hợp đồng này?

Theo luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư Hà Nội, dưới góc độ pháp lý, hợp đồng mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và chỉ có thể được pháp luật công nhận nếu như ngôi nhà (căn hộ) đó được tạo lập hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện tham gia giao dịch...

Nếu tòa nhà, căn hộ được tạo lập bất hợp pháp: Không có giấy phép xây dựng, không đủ điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở hoặc một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn khi tham gia giao dịch... những trường hợp này khiến cho giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo đó, bên mua có quyền đòi lại tiền và trả lại nhà, nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một trong các loại hợp đồng dân sự thông dụng được quy định trong Bộ Luật dân sự.

Bởi vậy việc xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của bộ luật dân sự và luật nhà ở.

Người mua nhà là khách hàng và được pháp luật bảo vệ theo quy định của pháp luật, đặc biệt là theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Trường hợp một trong các bên có gian dối trong giao dịch mua bán nhà ở thì có thể làm cho giao dịch đó vô hiệu. Nếu bên bán nhà gian dối trong giao dịch mua bán nhà ở để thu lợi bất chính, họ có thể bị xử lý hình sự về tội lừa dối khách hàng theo quy định tại điều 198 Bộ Luật hình sự.

Về nguyên tắc, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Nội dung này được quy định tại điều 131 Bộ Luật dân sự năm 2015.

Bởi vậy, trong vụ án hình sự này có thể tòa án sẽ giải quyết cả vấn đề dân sự là xem xét tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán nhà mà công ty của ông Lê Thanh Thản đã ký kết với các khách hàng để xác định hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không.

Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi doanh nghiệp này phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp.

Nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Bởi vậy, số tiền mà doanh nghiệp này nhận được do hành vi đưa ra thông tin sai sự thật là tiền thu lợi bất chính, doanh nghiệp này không được phép sở hữu số tiền này.

Trong trường hợp tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu, doanh nghiệp này có nghĩa vụ phải trả lại số tiền này cho người bị hại (các khách hàng đã mua nhà).

Việc tính toán số tiền thu lợi bất chính sẽ được tính trên tổng số tiền thu được trừ các chi phí hợp lý, hợp pháp.

Trường hợp hoàn trả theo nghĩa vụ dân sự, các chi phí hợp lý, hợp pháp sẽ không được tính, bên bán căn hộ sẽ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và còn phải bồi thường thiệt hại nếu như giá trị căn hộ đã tăng lên theo giá cả thị trường.

Người mua nhà sẽ được nhận toàn bộ số tiền đã nộp cho doanh nghiệp này và có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại là số tiền chênh lệch giữa giá nhà thực tế hiện nay so với giá trị căn hộ đã mua trước đó.

Tuy nhiên, nếu người mua nhà không có yêu cầu giải quyết về phần dân sự trong vụ án hình sự, tòa án sẽ dành quyền khởi kiện trong vụ án dân sự khác khi đương sự có yêu cầu.

Còn trường hợp những người mua nhà có yêu cầu đòi lại tiền và bồi thường thiệt hại thì tòa án có thể xem xét nếu như chấp nhận cáo trạng của Viện kiểm sát, kết tội đối với bị cáo.

Toàn bộ số tiền thu lợi bất chính sẽ bị tịch thu để trả lại cho những người bị hại, ngoài ra bị can, bị cáo trong vụ án này còn phải bồi thường thiệt hại nếu như người bị hại có yêu cầu và có căn cứ chứng minh thiệt hại lớn hơn số tiền mà họ đã nộp.

Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đã ra cáo trạng truy tố bị can Lê Thanh Thản (sinh năm 1950, Tổng Giám đốc Công ty Bemes) về tội “Lừa dối khách hàng” theo quy định tại Điều 198, khoản 2, điểm d – Bộ luật Hình sự.

Theo cáo trạng, Dự án CT6 Kiến Hưng chỉ được UBND tỉnh Hà Tây (nay là UBND thành phố Hà Nội) quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 (tại Quyết định 1610/QĐ-UBND ngày 13/6/2008), UBND thành phố Hà Nội không quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 dự án, Công ty Bemes được UBND thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án CT6 Kiến Hưng theo quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 tại Quyết định 1610/QĐ-UBND (tại Quyết định 3855/QĐ-UBND ngày 23/8/2011).

Tuy nhiên, từ tháng 10/2010, bị can Lê Thanh Thản là Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc của Công ty Bemes đã chỉ đạo tổ chức thi công xây dựng công trình dự án CT6 Kiến Hưng vi phạm nghiêm trọng quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 đã được UBND tỉnh Hà Tây (nay là thành phố Hà Nội) phê duyệt, đến tháng 11/2012 công trình hoàn thành, từ tháng 01/2013 bàn giao cho các hộ dân vào sinh sống.

Bị can Lê Thanh Thản đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng sai phạm nghiêm trọng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với khối nhà cao tầng đã làm tăng diện tích xây dựng, tăng chiều cao công trình, thay đổi công năng sử dụng; xây dựng tăng căn hộ và xây thêm 01 tòa CT6C không nằm trong quy hoạch được duyệt. Đối với nhà thấp tầng, tăng diện tích đất được xây dựng và số căn thấp tầng, vi phạm chỉ giới đường đỏ.

Từ tháng 3/2011, bị can Lê Thanh Thản đã quảng cáo gian dối về tính pháp lý của dự án “Dự án đã được phê duyệt, thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ các quy định về xây dựng, giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất..." để bán các căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng được xây dựng sai phạm nghiêm trọng quy hoạch được duyệt, khiến cho khách hàng tin tưởng đã mua các căn hộ của dự án CT6 Kiến Hưng.

Kết quả điều tra xác định bị can Lê Thanh Thản đã bán 488 căn hộ cho 488 khách hàng không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), thu lợi bất chính tổng số tiền hơn 481 tỷ đồng. Cơ quan tố tụng xác định số tiền hơn 481 tỷ đồng này chính là số tiền gây thiệt hại nghiêm trọng cho 488 khách hàng (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất là hơn 56 tỷ đồng).

Viện Kiểm sát xác định, Công ty Bemes do bị can Lê Thanh Thản - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc đầu tư xây dựng dự án CT6 Kiến Hưng có nhiều vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong hoạt động xây dựng thuộc các lĩnh vực thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu… để tạo lập các căn hộ của dự án CT6 Kiến Hưng trái pháp luật không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, không đủ điều kiện đưa vào giao dịch về nhà ở.

Việc này xảy ra trong thời gian dài nhưng các cán bộ của UBND phường Kiến Hưng là Đỗ Văn Tinh Hưng (nguyên Chủ tịch giai đoạn từ năm 2004 đến tháng 4/2015); Nguyễn Duy Uyên (nguyên Phó Chủ tịch giai đoạn từ năm 2004 đến ngày 30/6/2011) và Bùi Văn Bằng (nguyên Phó Chủ tịch giai đoạn từ ngày 1/7/2011 đến tháng 10/2018) UBND phường Kiến Hưng và Thanh tra xây dựng quận Hà Đông là Nguyễn Văn Năm (nguyên Chánh Thanh tra xây dựng quận Hà Đông giai đoạn từ 15/9/2010 đến tháng 8/2012); Vương Đăng Quân (nguyên Phó Chánh Thanh tra xây dựng quận Hà Đông phụ trách địa bàn phường Kiến Hưng từ 15/09/2010 đến tháng 10/2018); Mai Quang Bài (nguyên Cán bộ Thanh tra xây dựng quận Hà Đông phụ trách địa bàn phường Kiến Hưng giai đoạn từ ngày 7/12/2010 đến tháng 12/2014) đã không thanh tra, kiểm tra phát hiện vi phạm để ngăn chặn, xử lý đối với các sai phạm tại công trình xây dựng dự án CT6 Kiến Hưng theo quy định của pháp luật. Hậu quả gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho 488 khách hàng mua 488 căn hộ là hơn 481 tỷ đồng./.

An Ngọc (Tổng hợp)