Chọn phân khúc bất động sản nào trong bối cảnh mới?

Chung cư “hạ nhiệt”, đất nền “nóng” lên

Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, đặc biệt là từ đầu năm 2024, theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc chung cư tại Hà Nội đã chững lại trong quý I/2025 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Mặc dù vẫn xuất hiện một số dự án mới với giá bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, nhưng lượng hàng bán ra không nhiều, nên giá trung bình căn hộ trên thị trường hiện vẫn quanh ngưỡng 70-75 triệu đồng/m2.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý đầu năm 2025, tỷ lệ giao dịch chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức 45%, nhưng đã có sự đảo chiều rõ nét khi nghiêng về thị trường sơ cấp và giảm dần ở thị trường thứ cấp trong bối cảnh nguồn hàng mới dần cải thiện.

Trong tháng 3/2025, thị trường sơ cấp Hà Nội ghi nhận 8 dự án mới với khoảng 10.000 căn hộ, trong đó có sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, Masterise Homes… và dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục tăng trong quý II/2025.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, hiện tại, các giao dịch thứ cấp chủ yếu được ghi nhận tại các dự án căn hộ đã hình thành và thu hút cư dân về ở.

Ngoài ra, mức giá được người mua chấp nhận tập trung quanh mức 50 triệu đồng/m2, nếu vượt qua mức này thì đối tượng khách hàng sẽ thuộc phân khúc cao cấp và họ thường có xu hướng tìm kiếm các dự án mới để tiếp cận các chính sách mua nhà tốt hơn.

Theo đó, một bộ phận nhà đầu tư đang cân nhắc việc tiếp tục đầu tư vào chung cư để tìm kiếm phân khúc khác được cho là có khả năng sinh lời tốt hơn như đất nền trước hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính hiện nay.

Báo cáo thị trường quý I/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng đăng tin bán đất nền tăng mạnh lần lượt 50% và 34% trong tháng 2 và 3/2025, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc. Đáng chú ý, nhiều địa phương có mức độ quan tâm tới đất nền tăng hơn 100% như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình..., còn Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên… tăng hơn 64%.

Mức độ quan tâm lớn kéo theo giá bán ở nhiều địa phương tăng mạnh từ 44-100% so với cùng thời điểm năm 2023.

Trong đó, thị trường đất nền Hải Dương dẫn đầu về đà tăng giá bán sau 2 năm ở mức 100%, tiếp theo là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định và Thái Bình (44%). Đây là những địa phương có thông tin về sáp nhập địa giới hành chính hoặc đấu giá đất. Tại Hà Nội, giá bán đất nền tăng khoảng 42% sau 2 năm.

Mặc dù tăng mạnh, nhưng theo bà Miền, mặt bằng giá đất nền vùng ven vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, việc nhiều công trình hạ tầng kết nối được đẩy mạnh triển khai, bên cạnh chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố cũng mang tới tiềm năng tăng giá tốt hơn cho đất nền so với các phân khúc khác.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes đánh giá, với mặt bằng giá cao hiện tại, bất động sản khu vực trung tâm các đô thị lớn không còn là “mảnh đất màu mỡ”.

Do đó, nhiều nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển ra thị trường vùng ven - nơi có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện với Hà Nội, có kinh tế phát triển, đông dân cư... để tìm kiếm cơ hội, trong đó đất nền được chú ý, nhất là các lô đất có suất đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng/lô và có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế.

Trong trường hợp có giá cao hơn thì phải là các sản phẩm trong các dự án đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng và có đầy đủ các dịch vụ, tiện ích.

“Với việc chi phí đầu vào phát triển dự án tăng mạnh theo các quy định mới cùng hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính, giá bán bất động sản sơ cấp sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Bởi vậy, nếu càng chần chừ, nhà đầu tư sẽ càng mất đi cơ hội mua hàng giá tốt”, ông Chung nhấn mạnh.

Cần có sự chọn lọc

Số liệu thống kê của Fmarket cho thấy, bất động sản đang được đánh giá là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất với tỷ lệ 15,5% so với chứng khoán (12,1%), ngoại tệ (6,8%) và lãi suất tiết kiệm (5,5%).

Còn theo Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng trung bình gần 200% (tăng 3 lần so với giai đoạn trước), tương ứng lợi nhuận luôn duy trì mức 12,5-20%/năm.

Xếp sau chung cư là đất nền với tỷ suất lợi nhuận đầu tư tăng trung bình 137%. Đây là mức tăng tính trên toàn thị trường, nếu chỉ tính một số khu vực “nóng” như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh... thì còn cao hơn nhiều.

Ở các kênh đầu tư còn lại, vàng ghi nhận mức tăng trưởng 130%; chứng khoán, gửi tiết kiệm và ngoại tệ lần lượt là 109%, 59% và 21%.

Theo phân tích của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, khi giá bất động sản tăng cao, tâm lý sợ “mua đắt” khiến nhiều người đẩy nhanh việc mua hàng, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc mua bằng mọi giá, mà vẫn cân nhắc về tính hợp lý của sản phẩm.

Thời điểm hiện tại, mặt bằng giá của các sản phẩm trên thị trường đang ở mức rất cao. Căn hộ chào bán mới hầu hết có giá trên 100 triệu đồng/m2, còn nhà liền thổ phổ biến từ 250-300 triệu đồng/m2. Với mức giá này, rõ ràng không phải đối tượng nào cũng có thể tiếp cận, nên tính thanh khoản cần được ưu tiên hàng đầu.

Bên cạnh các dự án căn hộ hay nhà ở cao cấp, thị trường vẫn có những lựa chọn giá “mềm” hơn như nhà riêng lẻ, đất nền dự án…, mỗi sản phẩm sẽ phù hợp với từng nhóm đối tượng và mục tiêu đầu tư khác nhau.

Do đó, ngoài việc đảm bảo pháp lý, một yếu tố được các nhà đầu tư đề cao là khả năng thanh khoản, bởi một sản phẩm dễ mua bán sẽ mang đến sự yên tâm, giúp các bên chủ động và có thể ứng xử linh hoạt với sản phẩm mà mình sở hữu.

Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường đất nền đang có dấu hiệu tích cực trở lại, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần có sự chọn lọc.

Đây là thời điểm để những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tận dụng cơ hội để sở hữu những bất động sản chất lượng với kỳ vọng vào sự tăng trưởng ổn định trong tương lai, thay vì chạy theo những “con sóng” đầu cơ ngắn hạn.

Thời điểm thích hợp để xuống tiền là đầu quý III/2025, tận dụng cơ hội giá đất nền ổn định hơn và những tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách… cũng rõ ràng hơn. Ngoài ra, đây được xem là “điểm vào chiến lược”, bởi lúc này lãi suất ngân hàng đang hấp dẫn, trở thành lực đẩy hiệu quả, giúp tối ưu hóa lợi nhuận khi thị trường ấm lên.

Việt Dương