Chế tài nào ngăn chặn hành vi trục lợi từ đấu giá đất?

Thời gian qua, thị trường bất động sản "nóng" lên với với 2 phiên đấu giá đất được tổ chức tại 2 huyện ngoại thành Thanh Oai và Hoài Đức, lần lượt ghi nhận mức trúng đấu giá kỷ lục là hơn 100 triệu đồng/m2 và hơn 133 triệu đồng/m2.

Trước những dấu hiệu bất thường của phiên đấu giá, cơ quan chức năng đã vào cuộc xác minh làm rõ việc có hay không một nhóm đối tượng đi "kích sóng" đất nền.

Mức trúng đấu giá đất của các huyện ngoại thành Hà Nội cao hơn so với bảng giá đất của các quận nội thành nhiều khu vực trung tâm như quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng… Ảnh chụp màn hình.

Trong báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mức giá trúng tăng cao phản ảnh thực tế về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá.

Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế.

"Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề" đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích đơn giản là "lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng. Hay mục đích nguy hiểm hơn là tạo "sốt" đất. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm giá sàn, căn cứ theo đó kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí "sốt" ảo", các chuyên gia VARS cho biết.

Khu đất đấu giá thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức. Giá đất trúng có lô lên đến 133 triệu đồng/m2/ Ảnh: Cao Nguyên

Trao đổi với PV báo Sức khỏe & Đời sống, Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty Luật Pháp trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định, việc nhà đầu tư trả giá cao "bất thường" tại hai phiên đấu giá vừa qua có nhiều nguyên nhân, trong đó có dấu hiệu nhà đầu tư trả giá cao với mục đích trục lợi.

"Hiện tượng trả giá cao trong các phiên đấu giá để thổi giá bất động sản là tình trạng khá phổ biến. Ở đây xuất hiện những hiện tượng "lướt cọc". Tức là họ đặt cọc quyền mua sau đó chuyển nhượng cho người khác. Thông thường, những người này cũng có thể nhận cọc của người khác, sau đó đến khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ sang tên luôn cho bên thứ ba", Luật sư Lực nhận định.

Trước tình trạng trên, luật sư Quách Thành Lực cho rằng cần tăng cường các chế tài xử phạt những người lợi dụng việc đấu giá đất đai nhằm mục đích trục lợi. "Với những nhà đầu tư có hành vi trục lợi, trong tương lai có thể quy định hình sự hóa các hành vi này, ví dụ như "thao túng thị trường bất động sản", trong thị trường chứng khoán đã có các quy định này. Còn trong ngắn hạn, trước mắt có thể đẩy cao mức đặt cọc, đồng thời xác định đúng giá khởi điểm. Từ đó tránh tình đạng đẩy giá lên cao, sau đó bỏ cọc để kích sóng bất động sản", Luật sư Quách Thành Lực chia sẻ.

Về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, để ngăn tình trạng đầu cơ "thổi giá", có thể nghiên cứu tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu. Sau khi trúng đấu giá 1 - 2 năm mới được phép công chứng, chuyển nhượng, mua bán, hoặc nếu chuyển nhượng lại trong khoảng thời gian trên thì tính thuế cao...

Đồng thời, sớm áp dụng quy định của Luật Đấu giá tài sản về việc cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm. Nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.

VARS cũng cho rằng, việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

"Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…", VARS cho biết.

Minh Ngọc