Chặn sớm hiện tượng 'tát vét' tài nguyên đất đai

Cảnh báo sớm trong giai đoạn chuyển giao địa giới

Việt Nam đang trong tiến trình điều chỉnh địa giới hành chính quy mô lớn, với hàng chục huyện, xã được đề xuất sáp nhập theo chủ trương tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, chính giai đoạn chuyển giao này lại trở thành “khoảng trống thể chế” dễ bị các nhóm lợi ích lợi dụng để “chốt sổ” đất đai, tài sản công, hợp thức hóa sai phạm. Điều đáng lo ngại là nhiều dự án bất động sản (BĐS) bỗng nhiên được phê duyệt với tốc độ chưa từng có, bất chấp hạ tầng, pháp lý và năng lực chủ đầu tư, thông qua các hình thức như: cấp quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá; giao đất khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...); cố tình làm nhanh hồ sơ để "hợp thức hóa" sai phạm.

Ảnh minh họa.

Việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất một cách ồ ạt, nhanh chóng, thiếu sự giám sát, dễ phục vụ mục tiêu đầu cơ, trục lợi từ đất nông nghiệp, đất công, đất rừng sang đất ở, đất thương mại... Công tác phê duyệt dự án cũng theo chiều hướng “chạy nước rút”, các dự án BĐS, khu đô thị, khu công nghiệp được phê duyệt gấp gáp, thiếu đánh giá tác động và có dấu hiệu “ưu ái” cho những doanh nghiệp (DN) thân hữu, thậm chí là các “sân sau” của lãnh đạo địa phương.

Không chỉ vậy, một số nơi còn xảy ra hiện tượng buông lỏng quản lý đất công, cho thuê, bán đất công với giá rẻ, không qua đấu giá công khai; hợp thức hóa các trường hợp lấn chiếm đất công; “xẻ thịt” đất trụ sở, công viên, công trình công cộng thành đất ở hoặc đất thương mại; hoặc hợp thức hóa sai phạm cũ như tẩy xóa, điều chỉnh hồ sơ địa chính, bản đồ địa giới để tránh truy cứu sau sáp nhập, hay cấp sổ đỏ trên cơ sở hồ sơ giả mạo, không đúng quy hoạch... nhằm thực hiện các giao dịch đất đai có lợi ích cá nhân, lợi dụng quy định chưa thống nhất giữa các tỉnh sáp nhập để “lách luật”. Đó chính là biểu hiện rõ rệt của tình trạng “tát vét” trước khi bàn giao quyền lực.

Chúng ta đã có bài học đắt giá từ năm 2008 khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội vẫn còn nguyên tính thời sự. Trước thời điểm bàn giao, hàng loạt dự án đã được ký duyệt thần tốc, hệ quả là hàng trăm dự án treo từ 10 – 15 năm, quy hoạch không triển khai, đất bỏ hoang; người dân bị kẹt trong vùng quy hoạch, không được xây dựng, sang nhượng, bồi thường chậm trễ; ngân sách Nhà nước thiệt hại nghiêm trọng, đất công bị “sang tay” với giá rẻ; và khiếu kiện kéo dài, xói mòn niềm tin, gây bất ổn xã hội lâu dài. Một số điển hình nổi bật, như: khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức), sau hơn 15 năm, vẫn còn nhiều hạng mục dở dang, hạ tầng thiếu đồng bộ; dự án Dương Nội (quận Hà Đông), quy hoạch treo khiến người dân không thể sử dụng đất hợp pháp; hay khu đô thị Vườn Cam, Tây Mỗ, Đồng Mai… mỗi nơi là một “di sản” sai phạm để lại cho chính quyền mới và người dân gánh chịu.

Nổi cộm nhất trong số đó chính “kho dự án treo” giữa Thủ đô thuộc địa bàn huyện Mê Linh, vốn là đơn vị sáp nhập vào Hà Nội từ năm 2008, Mê Linh đến nay vẫn là khu vực có tỷ lệ dự án chậm triển khai cao nhất Thủ đô. Nhiều dự án đã bị Hà Nội chính thức thu hồi vì không triển khai quá 15 năm, như: khu đô thị Chi Đông quy hoạch từ 2004, đến nay vẫn chưa xong giải phóng mặt bằng; khu đô thị Thanh Lâm – Đại Thịnh, CEO Hana Garden City, Hà Phong, Việt Á, Prime Group... có vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng phần lớn là cỏ mọc, biệt thự hoang.

Cần sự vào cuộc đồng bộ

Hiện tượng tham nhũng trong quy hoạch đã để lại rất nhiều hệ lụy cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đó là việc hàng nghìn hécta đất đai bị bỏ hoang không đưa vào sử dụng, gây lãng phí đất đai, thất thoát ngân sách. Trong khi đó, những dự án được “vẽ” lên trên bản đồ quy hoạch mà không đưa vào triển khai thực hiện khiến đất đai của người dân trong vùng quy hoạch dự án bị “treo” quyền sử dụng suốt gần 20 năm, kéo theo đó là tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, thị trường BĐS mất định hướng, niềm tin của người dân, nhà đầu tư bị xói mòn.

Dự báo nếu không sớm ngăn chặn thì sẽ lặp lại một “Hà Tây khác” và sau giai đoạn sáp nhập, hệ quả có thể sẽ là đất công tiếp tục bị “sang tay” giá rẻ, phục vụ lợi ích nhóm; hạ tầng bị phá vỡ do quy hoạch ồ ạt thiếu đồng bộ; chính quyền mới phải gánh hậu quả tài chính, pháp lý và xã hội; thêm một thế hệ người dân sống trong “vùng treo quy hoạch” mới xuất hiện.

Mới đây, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó khối DN BĐS tư nhân có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Điểm đột phá của Nghị quyết 68-NQ/TW nằm ở việc lần đầu tiên xác lập rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc “mở đường” - nghĩa là chủ động gỡ bỏ những vướng mắc về thể chế, quy trình, giá cả và mặt bằng. Đất đai đã được nhắc đến không chỉ là một yếu tố sản xuất, mà là nền móng để huy động, kết nối tất cả nguồn lực khác.

Nếu như không sớm giải quyết được bài toán tham nhũng trong quy hoạch thì sau khi sáp nhập tỉnh sẽ xảy ra những vấn đề phức tạp hơn, đó là sự chồng chéo quy hoạch, xung đột pháp lý khi hai địa phương cũ có quy hoạch đất đai khác nhau, sau khi sáp nhập có thể không thống nhất, gây khó khăn trong việc thực hiện. Trong khi quy hoạch cũ bị bỏ ngỏ, quy hoạch mới chưa kịp phê duyệt tạo kẽ hở để tự ý sử dụng đất trái phép; một số khu vực có quy hoạch chồng lấn, mâu thuẫn (ví dụ đất quy hoạch công viên ở địa phương cũ nhưng được quy hoạch thương mại ở tỉnh mới).

Từ đó, câu chuyện hợp thức hóa sai phạm trước đó sẽ tiếp tục trở thành bài toán không có lời giải, khi những vi phạm về đất đai trước thời điểm sáp nhập dễ bị “xóa dấu vết” hoặc hợp thức hóa trong giai đoạn chuyển tiếp; cán bộ các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiếp tục lợi dụng việc thay đổi hồ sơ, cập nhật bản đồ mới để che giấu sai phạm, lấn chiếm đất; người dân trở lại với việc khiếu kiện, tranh chấp do sự thiếu thống nhất giữa các tỉnh cũ với tỉnh mới. Hệ lụy lớn hơn nữa là thị trường BĐS sẽ càng trở nên lộn xộn, khi dữ liệu thông tin về đất đai không thống nhất, sai lệch hồ sơ địa chính...

Vì vậy, ngay từ lúc này Chính phủ, Quốc hội cần ban hành Chỉ thị đặc biệt tạm dừng phê duyệt các quy hoạch, giao đất, điều chỉnh mục đích sử dụng đất tại các địa phương sắp sáp nhập, trừ những dự án an sinh xã hội cấp thiết; thành lập đoàn giám sát liên ngành, kiểm tra toàn diện hoạt động xử lý đất đai 12 tháng trước và sau thời điểm điều chỉnh địa giới.

Chính phủ cần chỉ đạo các cơ quan chuyên môn (Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước), nhanh chóng rà soát tất cả hồ sơ đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn "trước giờ G". Tạm ngưng hoặc kiểm soát chặt các giao dịch đất đai nhạy cảm, có thể ban hành lệnh "đóng băng" tạm thời đối với một số giao dịch đất đai lớn, chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương sắp sáp nhập, chỉ cho phép phê duyệt khi có thẩm định độc lập từ cấp tỉnh hoặc T.Ư;

Tạm ngưng hoặc thẩm định lại tất cả quyết định chuyển mục đích sử dụng đất lớn, đặc biệt là đất rừng, đất công... Những dự án mới phải được soát xét lại quy hoạch, báo cáo đánh giá tác động, tính minh bạch trước khi phê duyệt; công bố danh sách dự án, hồ sơ cấp, chuyển mục đích sử dụng đất trên Cổng thông tin điện tử; quy định rõ trách nhiệm cá nhân của lãnh đạo địa phương (Chủ tịch, Phó Chủ tịch huyện, tỉnh) nếu xảy ra sai phạm về đất đai trước thời điểm sáp nhập, để không xảy ra tình trạng "ký bừa” rồi về hưu hoặc "chuyển công tác” để thoát trách nhiệm; có cơ chế truy cứu trách nhiệm sau khi sáp nhập, không cho miễn nhiệm hậu kiểm. Đồng thời, cần tăng cường người dân và báo chí giám sát các hoạt động quản lý đất đai, kịp thời phản ánh dấu hiệu bất thường.

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam