Cao tốc vạn tỷ chạy qua Củ Chi khởi công, nhà đầu tư 'ôm' đất phản ứng ra sao?

Những ngày qua, thông tin Thủ Tướng ký quyết định duyệt quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 vẫn chưa hết “nóng”. Đáng chú ý, huyện Củ Chi được quy hoạch là một trong 5 đô thị vệ tinh, cơ bản đạt tiêu chuẩn để nâng cấp lên thành phố sau năm 2030.

Kỳ vọng “bom tấn” quy hoạch

Cùng với quy hoạch lên thành phố, Củ Chi còn đón thêm hàng loạt “bom tấn” hạ tầng, trong đó nổi bật là tuyến cao tốc TP.HCM – Mộc Bài dài 51km, đi qua địa phận huyện Củ Chi và 3 huyện Trảng Bàng, Gò Dầu, Bến Cầu (tỉnh Tây Ninh) dự kiến sẽ được khởi công vào năm 2025.

Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài hoàn thành giúp kết nối vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Tp.HCM với Campuchia qua cửa khẩu Mộc Bài - Ba Vẹt, phục vụ phát triển chuỗi công nghiệp Mộc Bài - TP.HCM - cảng Cái Mép - Thị Vải gắn với hành lang kinh tế xuyên Á.

Đặc biệt, dự án sẽ giảm áp lực cho quốc lộ 22 giảm thời gian và tăng năng lực vận chuyển hàng hóa, hành khách đi - đến TP.HCM.

Những “bom tấn” quy hoạch, hạ tầng nghìn tỷ đồng ngay lập tức gây chú ý, bởi Củ Chi vốn đã là một trong những “điểm nóng” bất động sản được nhà đầu tư quan tâm suốt thời gian qua. Không ít nhà đầu tư vẫn “ôm” tài sản tại đây và kì vọng cú hích để “bật giá” trong giai đoạn tới.

Thị trường đất nền Củ Chi đang ấm hơn, nhưng thanh khoản chưa thực sự có nhiều đột phá.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền ven dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (đoạn qua xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi), cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu – 2,5 tỷ đồng/lô (70 - 90m2), nhưng thanh khoản đang khá khó khăn.

Các trường hợp cắt lỗ, theo anh Luân, đa phần là vì chót “đu đỉnh” khi thị trường sốt, hoặc vay quá nhiều để đầu tư. Trong khi những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa quá áp lực về tài chính thì vẫn đang hy vọng khi tuyến đường cao tốc hình thành (dự kiến vào năm 2027), thị trường sẽ hồi phục.

“Bản thân tôi đang mong sự hoàn thiện của tuyến cao tốc có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán “chốt lời” trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác sau gần 5 năm đầu tư ở đây”, anh Luân chia sẻ.

Cắt lãi hay gồng lỗ?

Cùng chung niềm hy vọng với những “bom tấn” quy hoạch tại Củ Chi, anh Đăng, một nhà đầu tư mua đất tại xã Tân An Hội từ cuối năm 2021, sau nhiều lần rao bán giảm giá bất thành, đến nay anh quyết định giữ lại tài sản để chờ thị trường tốt lên từ năm 2025.

Theo nhà đầu tư gốc TP.HCM, trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn khởi sắc, việc ra hàng không dễ dàng. Vào giai đoạn giữa năm 2023, anh giảm giá tài sản đến gần 30% nhưng vẫn không có người mua.

Đầu năm 2024, anh Đăng rao bán ngang giá mua vào, có một số người vào hỏi nhưng chưa “chốt” được giao dịch. Nhà đầu tư này kì vọng bước sang năm 2025 với nhiều thông tin tích cực từ thị trường, việc mua bán sẽ diễn ra tốt hơn, giá sẽ bật tăng trở lại.

Có thể thấy, sau thời gian gần như đóng băng, thị trường đất nền Củ Chi đang dần ấm trở lại nhờ hiệu ứng từ quy hoạch hạ tầng. Ở thời điểm trung tuần tháng 1/2025, giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 20 - 45 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 5 - 18 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá có dấu hiệu tăng trở lại, tuy nhiên, thanh khoản đất nền Củ Chi trên thực tế chưa có nhiều đột phá. Điều này đang khiến không ít nhà đầu tư đất ở Củ Chi đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”, không biết nên cố “gồng” lãi vay để đợi thêm hay giảm giá sâu để bán được hàng, cắt nợ, thu hồi vốn.

Anh Trần Xuân Lĩnh, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, cho biết vừa bán ra một lô đất rộng 145m2 tại xã Phước Vĩnh An với giá 1,6 tỷ đồng, thấp hơn thời đỉnh sốt đầu năm 2022 khoảng 8 trăm triệu đồng. Với giá này, anh chịu lỗ khoảng 300 triệu đồng.

“Có thể gồng thêm, nhưng tôi quyết định cắt lỗ để thu hồi vốn, tái đầu tư vào một căn hộ đang được chiết khấu 45% (thanh toán 98%) ở trung tâm TP.HCM nhằm cho thuê. Đầu tư có lúc được, có lúc thua, quan trọng là phải biết dừng đúng lúc, lùi một bước để tiến ba bước”, anh Lĩnh nói.

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong một bài viết của Vnbusiness từng nhận định, thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.

Nhật Minh