'Canh bạc' của giới chủ văn phòng cho thuê đang thắng?

Ông Đức, chủ một tòa văn phòng hạng B gần khu vực ngã tư Bạch Mai - Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội) từng trải qua 1 năm 2023 vô cùng khó khăn, nhưng nay đã dần “hồi sinh”. Ông kể, vào khoảng tháng 3/2023, sau thời gian dài ưu đãi vì Covid-19, ông và các cộng sự quyết định giảm mức ưu đãi giá thuê từ 30% xuống 10%, đồng thời các dịch vụ như điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì... sẽ trở về mức trước dịch. Việc này gặp phải sự phản đối quyết liệt từ khách hàng.

Giá liên tục leo thang

“Hơn 2/3 số khách thuê văn phòng của chúng tôi quyết định định không tái ký hợp đồng, khiến doanh thu giảm tới 70%. Chưa kể các chi phí khác cũng tăng mạnh khiến lợi nhuận của chúng tôi nhiều thời điểm về 0, một nửa số nhân viên rời đi”, ông Đức kể lại với VnBusiness.

Trong bối cảnh khó khăn chồng chất, ông Đức đã tính đến chuyện chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà trọ, tuy nhiên, vì sau khi tìm hiểu, việc này mất quá nhiều thời gian và thủ tục phức tạp, nên ông chấp nhận ở lại con đường cũ, nhưng bắt đầu một cuộc “đại tu” lại tòa nhà.

“Canh bạc” của ông Đức sau hơn 1 năm rưỡi đang cho kết quả bất ngờ, thị trường văn phòng cho thuê dần được cải thiện trong bối cảnh sức khỏe nền kinh tế hồi phục, lượng chuyên gia nước ngoài tới Hà Nội tăng. Hiện, tỷ lệ lấp đầy tại văn phòng của ông đạt trên 85%, hợp đồng thuê trung bình 3-5 năm.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy văn phòng đang liên tục cải thiện, nhưng sự cạnh tranh được dự báo tăng trong thời gian tới.

Diễn biến thực tế cũng cho thấy thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ. Kết quả khảo sát của hầu hết đơn vị nghiên cứu đều cho thấy thị trường văn phòng đang ghi nhận nhu cầu tăng mạnh của khách thuê trong quý III/2024.

Điển hình, theo đơn vị nghiên cứu Avison Young các tòa nhà văn phòng hạng A khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy lên tới 86%. Với hạng B, giá thuê mỗi tháng khoảng 24 USD mỗi m2, lấp đầy 84%. Trong khi đó số liệu của CBRE cho thấy diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong quý III là hơn 20.000 m2, lũy kế 9 tháng lên đến 50.000 m2, vượt mức hấp thụ của 2 năm trước.

Nhu cầu thuê của khách hàng chủ yếu vẫn là mở rộng và di dời văn phòng, chiếm lần lượt 44% và 42%. Điều này cho thấy thị trường văn phòng cho thuê phục hồi khả quan. Lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ thông tin có nhu cầu thuê cao, lần lượt 36% và 33% tổng diện tích được giao dịch quý này.

Vẫn có những thách thức

Tương tự, tại TP.HCM, những thông số về thị trường văn phòng cho thuê cũng rất tích cực. Về công suất hoạt động, theo Savills, thị trường văn phòng dù giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn đạt 88% về tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2024.

Các dự án hạng A tại quận 2 và quận 7 hoạt động tốt trong quý III, với công suất tăng 5 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%. Các dự án này thu hút khách nhờ giá thuê cạnh tranh.

Giá thuê trung bình văn phòng cho thuê vẫn ổn định theo quý, nhưng tăng 6% theo năm lên 812.000 đồng/m2/tháng, cho thấy sự cân bằng giữa cung và cầu. Văn phòng hạng A ngoài trung tâm có giá thuê tăng 1% theo quý, trong khi hạng A tại khu trung tâm giảm nhẹ 1%.

Cũng giống như tại Hà Nội, các giao dịch thuê trong quý III tại TP.HCM phần lớn (73%) nhằm mục đích di dời đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) dẫn đầu với 39% thị phần giao dịch. Một tỷ lệ lớn (75%) khách thuê là các công ty nước ngoài, chủ yếu từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản, trong khi các công ty trong nước chỉ chiếm 25%.

Những thông tin thị trường đầy tích cực cho thấy sau thời gian dài chìm trong khó khăn, phân khúc văn phòng cho thuê đang phục hồi mạnh mẽ, và “canh bạc” của không ít nhà đầu tư đang đến hồi chiến thắng. Tuy nhiên, cuộc đua không chỉ toàn màu hồng.

Đánh giá triển vọng của loại hình này, Savill dự báo nguồn cung mới sẽ hạn chế trong quý cuối năm 2024, với chỉ 6.691 m2 diện tích cho thuê thuần từ hai dự án hạng C. Tuy nhiên, trong 3 năm tới, tại TP.HCM sẽ có thêm 196.412 m2 diện tích cho thuê thuần từ 15 dự án sẽ được đưa vào hoạt động.

Trong khi đó tại Hà Nội, theo JLL, sang năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng hạng A ở trung tâm dự kiến tăng trưởng. Một số dự án có thể ra mắt năm sau như Tiến Bộ Plaza và Gelex 29 Lý Thái Tổ, đóng góp khoảng 29.000 m2. Khu vực ngoài trung tâm có thêm dự án Oriental Plaza ở khu vực Hồ Tây, quy mô 18.000 m2...

Việc nguồn cung tăng chắc chắn sẽ khiến mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn. Khi nguồn cung ít, giới chủ thường nắm lợi thế khi thương thảo hợp đồng với khách. Song ngược lại, khi nguồn cung ngày càng nhiều, lợi thế lại thuộc về phía đi thuê với nhiều lựa chọn về chất lượng và giá thành.

Áp lực cạnh tranh buộc các chủ đầu tư văn phòng cho thuê cần thay đổi chiến lược từ những cuộc đua về giá (ngày càng đắt đỏ), sang cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ đi kèm...

Chưa kể, yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn chứng nhận xanh đang trở thành thách thức với các dự án văn phòng cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội. 2/3 các dự án mới đang tập trung đáp ứng các tiêu chuẩn này. Điều này đồng nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia.

“Khi nền kinh tế còn nhiều thách thức, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách cho thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia nhìn nhận.

Hưng Nguyên