Cần tính phương án 'gắn tên' sổ đỏ để hạn chế bỏ cọc đấu giá đất

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội thời gian qua đã "nóng" lên trước diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức,.... Điều này đến từ mức giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm và cao hơn mặt bằng chung của thị trường ở địa phương.

Đơn cử như tại huyện Thanh Oai, đất ở trong thôn xóm tại khu vực này chỉ có giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường to đẹp và thuận tiện mới có giá 70-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, kết thúc phiên đấu giá ngày 10/8, các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, cao nhất là lô góc có giá trúng gần 100,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mới đây đại diện Trung tâm quỹ đất huyện Thanh Oai cho chiết, trong 68 lô đất đưa ra đấu giá chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền. Còn lại 55 lô khác, bao gồm cả người trúng lô đất có giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m2 đểu "bỏ cọc".

55/68 lô đất đấu giá ở huyện Thanh Oai bỏ cọc. Ảnh: Cao Nguyên

Đây là kịch bản đã được nhiều chuyên gia cảnh báo ngay khi những phiên đấu giá đất "nóng" xảy ra, khi hệ lụy của việc này gây ra cho thị trường bất động sản và người dân là rất lớn. Ngoài ra, thời gian tới Hà Nội sẽ tiếp tục đấu giá đất tại nhiều huyện vùng ven, nếu không có biện pháp kịp thời thì điều tương tự sẽ tiếp tục tái diễn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, để tránh hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc, cần tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu. Đồng thời, yêu cầu thông tin rõ ràng về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Bên cạnh việc tăng tiền đặt cọc, các chuyên gia cho rằng cũng phải áp dụng thêm nhiều biện pháp khác.

Trao đổi với Báo Sức khỏe và Đời sống, PGS.TS Định Trọng Thịnh cho rằng, ngay từ khi các phiên đấu giá đất diễn ra với mức giá trúng đấu giá kỷ lục đã có nhiều lời cảnh báo từ chuyên gia về tình trạng bỏ cọc.

Theo ông Thịnh, một số nhà đầu cơ có sẵn đất tại các khu vực này đã có sự thổi giá, đẩy giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Thanh Oai lên cao và sẵn sàng bỏ số tiền cọc đã nộp.

"Như tôi đã nói trước đây, nhiều nhà đầu cơ sẵn sàng từ bỏ số tiền cọc để thổi giá, đẩy giá các khu vực này để thu lợi từ các nguồn đất sẵn có. Không chỉ Thanh Oai, tôi tin rằng nếu không có biện pháp kịp thời, nhiều khu vực ven Hà Nội sẽ tái diễn tình trạng đẩy giá sau đó lại bỏ cọc", PGS.TS Định Trọng Thịnh nhận định.

Về biện pháp ngăn chặn tình trạng này, ông Thịnh cho rằng cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Trong đó, cần tính đến phương án "gắn tên" vào sổ đỏ người trúng đấu giá. Tức là những người trúng đấu giá sẽ được mặc định là người đứng tên sổ đỏ và chỉ người này được phép nộp tiền trúng đấu giá. Kèm theo đó là những quy định hạn chế giao dịch chuyển nhượng đất trúng đấu giá (trong 3 đến 5 năm) sẽ khiến các nhà đầu cơ cân nhắc khi vốn đầu tư bị ứ đọng nhiều năm.

Ngoài ra, ông Thịnh cho rằng, thời gian nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày là quá dài, điều này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ có thời gian đề chào bán, sang nhượng đất đấu giá. "Theo tôi chỉ 15 ngày cho thời gian nộp tiền trúng đấu giá là đủ. Những người tham gia là những người phải chuẩn bị kỹ trước khi đấu giá, không có lý do gì đấu giá trúng mới đi chuẩn bị tiền", ông Thịnh cho hay.

Cùng quan điểm trên, dưới góc độ pháp lý, luật sư Quách Thanh Lực (Giám đốc Công ty Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, tình trạng đấu giá đất sang tay ăn chênh lệch diễn ra quá phổ biến trong những năm gần đây. Điều này khiến cho các phiên đấu giá đất gần đây thu hút nhiều nhà đầu cơ tham gia.

"Theo quy định, người trúng đấu giá sẽ có 30 ngày để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, có nghĩa là nộp tiền mua đất. Hiện nay có thể thấy rõ tình trạng, đấu giá đất xong chỉ ít phút sẽ ngay lập tức xuất hiện thông tin bán lại các lô đất đấu giá để ăn chênh lệch. Do đó, nên rút ngắn thời gian này xuống 15 ngày thay vì 30 ngày như hiện nay. Thời gian hoàn thành càng kéo dài sẽ tạo cơ hội cho đội đầu cơ có thể giao dịch sang tay", luật sư Lực cho biết.

Ngoài ra, luật sư Lực cho rằng, cần phải hạn chế giao dịch những lô đất này. Theo đó, sau một thời gian nhất định kể từ khi hoàn thành nghĩa vụ đấu giá mới được phép sang tay, chuyển nhượng. Điều này sẽ buộc các nhà đầu cơ cân nhắc thời gian"chôn vốn" với các cơ hội đầu tư khác.

Về trách nhiệm của cơ quan quản lý, tổ chức đấu giá, luật sư Lực cho rằng cần công khai, minh bạch các khâu tổ chức, đặc biệt chú trọng trong công bố thông tin quy hoạch của khu vực tổ chức đấu giá đất. "Thông tin càng minh bạch sẽ càng hạn chế tình trạng đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân địa phương có nhu cầu mua đất ở", luật sư Quách Thanh Lực cho hay.

Minh Ngọc