'Căn hộ sẽ vẫn dẫn dắt thị trường trong năm 2026'

Hiện là lúc thích hợp để nhìn lại một năm của thị trường. Điều làm bà ấn tượng nhất năm qua là gì?

Năm 2025 đánh dấu chu kỳ tái cấu trúc rõ rệt: tăng trưởng có chọn lọc, chính sách dẫn dắt, phân khúc phân hóa sâu, người mua thực tế hơn.

Sự bứt phá đầy bất ngờ của phân khúc căn hộ với giá tăng phi mã, trong đó, Hà Nội tăng khoảng 60%, TP.HCM tăng khoảng 51% so với cùng kỳ 2024 - mức tăng hiếm thấy.

Điều tạo ấn tượng nữa là các chính sách, đặc biệt là bộ ba luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản áp dụng vào thực tiễn từ 1/7/2025, tháo gỡ hàng loạt dự án đang bị ách tắc về pháp lý, minh bạch trong quy trình cấp phép, tính toán tiền sử dụng đất và quy hoạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và ngân hàng, chuẩn bị nguồn cung lớn hơn cho 2026.

Vậy nếu gói lại thị trường năm qua trong một câu nói thì sao?

Đó là” “CHÍNH SÁCH DẪN DẮT - THỊ TRƯỜNG THÍCH NGHI”

Thị trường chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang tăng trưởng có nền tảng, được hậu thuẫn bởi nhu cầu ở thực, sự khơi thông pháp lý và dòng vốn FDI đổ vào khu công nghiệp đi kèm với cú huých hạ tầng và công cuộc sáp nhập tỉnh, nhưng cũng bộc lộ rủi ro về phân hóa sâu sản phẩm và áp lực tài chính khi ưu đãi tín dụng đáo hạn kèm lãi suất ngân hàng tăng cao.

Bà có bình luận gì về thị trường nhà ở Thủ đô, khi căn hộ vẫn cho thấy sức hút bất chấp các lo ngại trước đó về ngưỡng giá, nguồn cung cải thiện rõ rệt?

Từ cuối 2024 đến hết 9 tháng đầu 2025, dữ liệu của chúng tôi cho thấy Hà Nội ghi nhận hơn 27.000 căn mở bán, 28.000 căn bán ra, tỷ lệ hấp thụ trung bình 77%, giá sơ cấp đạt 4.332 USD/m2, tăng gần 60% trong một năm.

Theo quan sát của chúng tôi, căn hộ vẫn duy trì sức nóng đến từ một số yếu tố chính. Đầu tiên, là nhu cầu ở thực lớn và bền vững. Nhóm mua để ở, đặc biệt là gia đình trẻ, nhóm thu nhập cao và người mua ở thực lâu dài vẫn là lực cầu chủ đạo. Đô thị hóa nhanh, hạ tầng cải thiện (Vành đai 4, các trục hướng Tây - Đông, các tuyến metro tương lai) đã thúc đẩy người mua dịch chuyển sang các khu đô thị mới có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.

Niềm tin thị trường đã hồi phục rõ rệt, Nghị quyết 33/NQ-CP, sửa đổi Luật Đất đai và Nhà ở giúp khơi thông pháp lý, giảm áp lực thiếu cung kéo dài. Cùng với đó, chính sách tín dụng hỗ trợ người mua ở thực, hạn chế đầu cơ, tạo môi trường lành mạnh.

Ảnh: Thành Nguyễn.

Về khẩu vị đầu tư, chúng tôi nhận thấy, phần lớn giao dịch sơ cấp đến từ nhà đầu tư trung - dài hạn, do các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ 2 - 3 năm và lịch thanh toán theo tiến độ xây dựng - giúp “chia nhỏ” chi phí và tăng khả năng tiếp cận. Đặc điểm này khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều duy trì tâm lý tích cực.

Bên cạnh đó, không thể phủ nhận căn hộ vẫn là tài sản trú ẩn an toàn. Trong bối cảnh vàng, chứng khoán biến động, căn hộ trở thành kênh trú ẩn an toàn, vừa để tích sản vừa bảo toàn vốn. Căn hộ Hà Nội vốn có đặc trưng ổn định: giữ giá tốt, thanh khoản cao, nhu cầu thuê bền vững nhờ dân số lớn và dòng chuyên gia tập trung quanh khu vực nội thành mở rộng. Cùng với đó, lãi suất vay duy trì 7 - 9%/năm, góp phần thúc đẩy nhu cầu thực và hỗ trợ dòng tiền đầu tư trung - dài hạn.

Bà có đáng lưu ý gì cho thị trường cuối năm 2025 - đầu 2026?

Thị trường đang bước vào chu kỳ ổn định danh mục, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, tiện ích đồng bộ, đáp ứng tiêu chí ESG.

Thị trường cuối 2025 - đầu 2026 sẽ cạnh tranh hơn, phân hóa rõ nét. Người mua ưu tiên giá trị thực, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư hơn là kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Các dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn giữ thanh khoản mạnh. Dự án xa trung tâm hoặc pháp lý chưa rõ cần điều chỉnh chiến lược. Chủ đầu tư cần tạo khác biệt qua thiết kế, tiện ích vượt trội, công nghệ thông minh để giữ lợi thế.

Năm 2026, nhà đầu tư sẽ đối mặt với câu chuyện lãi suất do nhiều dự án mở bán từ năm 2024 có chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm. Vậy, họ cần tính toán gì cho giai đoạn sắp tới (cả với nhóm đang cầm hàng và nhóm có kế hoạch mua hàng)?

Chúng tôi cho rằng, thời kỳ tiền rẻ kết thúc và thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững. Giai đoạn tiền rẻ kỷ lục (2023 - 2024) để hỗ trợ phục hồi kinh tế đang dần khép lại. Ngân hàng Nhà nước sẽ phải cân đối giữa tăng trưởng và kiểm soát lạm phát/ tỷ giá. Khi áp lực tỷ giá tăng, USD mạnh lên, lãi suất VND khó có thể duy trì ở mức thấp. Việc tiếp cận tín dụng cho bất động sản sẽ bị siết chặt hơn về quy định giá và điều kiện vay

Đến cuối năm 2026, khi hết ưu đãi ân hạn nợ gốc, miễn lãi 18 - 24 tháng, người mua sẽ đối mặt với lãi suất thả nổi khoảng 9 - 10,5%/ năm, biên độ từ 1,5 - 3,0%/ năm; lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể quay lại mức 12 - 14%/ năm.

Chúng tôi cho rằng, giai đoạn tới là cuộc chơi của kiến thức đầu tư, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn, không còn “lướt sóng”.

Nhóm đang vay nhiều nên giảm nợ trước khi áp lực lãi suất tăng. Trong khi đó, nhóm cầm tiền, nên kiên nhẫn chờ cơ hội từ sự thanh lọc thị trường cuối 2026.

Vậy còn sản phẩm tiềm năng trong năm 2026?

Phân khúc căn hộ vẫn là “ngôi sao” nhờ: Nhu cầu ở thực lớn; Nguồn cung khan hiếm; Dễ tiếp cận.

Về dài hạn, các phân khúc như: Bất động sản công nghiệp = kho vận; Bất động sản gắn với hạ tầng trọng điểm cũng tiềm năng, đến từ thu hút tốt dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng, các hiệp định FTA và các dự án hạ tầng trọng điểm lớn.

Nhà đầu tư cá nhân cũng có thể khai thác bất động sản dịch vụ quanh khu công nghiệp (nhà trọ, kiot dịch vụ, đất nền có thổ cư gần cổng khu công nghiệp) để phục vụ lượng lớn chuyên gia và công nhân. Lưu ý, cần chọn những khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý sạch (ưu tiên có sổ đỏ/hồng) và có khả năng hình thành dân cư trong tương lai, tránh sốt ảo theo tin đồn.

Thành Nguyễn