Cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Mục đích của việc điều chỉnh giá đất là để phù hợp với bối cảnh hiện tại. Từ nhiều năm qua, giá đất được chính thức xác định tại các văn bản do Nhà nước ban hành và giá đất theo thị trường có sự chênh lệch rất lớn. Điều này tạo những kẽ hở để một số người có thể lợi dụng: mua bán đất giá cao những kê khai giá thấp, miễn là không thấp hơn giá do Nhà nước ấn định, để trả thuế thấp và tất nhiên, khiến Nhà nước bị thất thu. Chưa nói đến những khoản thu khác của Nhà nước tính trên giá đất, như tiền sử dụng, cho thuê đất, thuế sử dụng đất,... cũng được xác định một cách bất hợp lý theo hướng bất lợi cho Nhà nước do phải dựa vào giá được chính Nhà nước ấn định.

Vả lại, ai cũng thấy xu thế đô thị hóa ở TPHCM là không thể đảo ngược. Tương ứng với xu thế đó là sự gia tăng nhu cầu về đất phi nông nghiệp. Hệ quả kéo theo là sự gia tăng nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và sự gia tăng của giá đất. Việc giữ nguyên giá đất theo bảng giá đang được áp dụng rõ ràng là không hợp lý, đặc biệt là khiến Nhà nước bị thất thu rất lớn trong trường hợp cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nói chung là đất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất trong bối cảnh có quá nhiều vấn đề phức tạp chưa được giải quyết dứt khoát xoay quanh quan hệ giữa Nhà nước và người dân về sử dụng đất cần được thực hiện một cách chặt chẽ, thận trọng. Đặc biệt, cần tránh nguy cơ phát sinh rắc rối mới và những điều bất hợp lý mới.

Với việc áp dụng bảng giá đất mới, Nhà nước sẽ hạn chế được thất thu thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thật ra không thể dùng biện pháp điều chỉnh giá đất bằng cách ban hành khung giá mới của Nhà nước để làm cho giá đất gọi là chính thức tiệm cận với giá thị trường. Giá thị trường luôn linh hoạt theo quy luật cung cầu. Còn giá đất chính thức do Nhà nước ấn định chỉ là bảng tham chiếu mà Nhà nước dựa vào đó để tính toán, định lượng các quyền của Nhà nước đối với đất trong quan hệ với người dân, đặc biệt là quyền thu các loại thuế, phí.

Trong trường hợp cần thu hồi đất và do đó phải thực hiện việc đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất thì theo Luật Đất đai mới được ban hành, việc bồi thường bằng tiền được thực hiện dựa vào giá đất được xác định theo bảng giá do Nhà nước ấn định. Trong chừng mực nào đó, bảng giá đang được xây dựng được kỳ vọng sẽ đáp ứng được đòi hỏi của người có đất bị thu hồi về việc có được khoản bồi thường thỏa đáng. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá thị trường luôn biến động, chưa chắc người được bồi thường sẽ hài lòng với mức bồi thường được tính theo bảng giá, dù giá mới cao hơn nhiều so với giá cũ.

Nhìn chung, tính khả thi của các mục tiêu được nhắm đến khi áp dụng bảng giá đất mới đều chỉ ở mức độ khả dĩ chứ chưa thật sự chắc chắn. Trong khi đó, những rắc rối, vướng mắc, thách thức gắn với việc điều chỉnh giá đất theo hướng gia tăng đột ngột là hiển nhiên.

Trước hết, bảng giá đất mới nhất định sẽ tạo mặt bằng mới về giá. Với việc điều chỉnh giá đất tăng rất cao so với giá cũ, mặt bằng giá mới cũng sẽ được nâng cao lên đột ngột. Giá đất trên thị trường chắc chắn cũng sẽ được điều chỉnh tương ứng, nghĩa là cũng cao lên đột ngột. Hệ quả tất yếu là sự gia tăng các loại phí dịch vụ liên quan đến giao dịch về đất, bao gồm hoa hồng môi giới, phí dịch vụ công chứng và các loại phí giấy tờ, thủ tục liên quan... Song song với đó, chúng ta cũng có thể nhận thấy tác động theo quy luật domino của sự tăng giá này đối với giá hàng hóa, dịch vụ và lạm phát là khó tránh.

Bên cạnh đó, đối với rất nhiều dự án bị "treo" trong thời gian vừa qua, trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thì giá đất mới cao hơn nhiều sẽ trở thành chướng ngại hầu như không thể vượt qua trong quá trình triển khai dự án. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ dẫn đến các dự án ngày càng khó triển khai, dẫn đến bế tắc.

Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM sẽ tăng cao kể từ ngày 01/8/2024

Liên quan đến những vùng đất bị vướng vào quy hoạch "treo", giả sử tình trạng "treo" được giải tỏa, thì người dân có quyền khai thác, sử dụng đất trong những điều kiện bình thường như trước khi có quy hoạch. Tuy nhiên, trong trường hợp chính người dân đang sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất theo bảng giá mới trở thành "ngọn núi" sừng sững không thể vượt qua. Trong khi đó, nhiều khi sự chậm trễ trong việc xin chuyển mục đích sử dụng đất không phải do lỗi của người dân. Trong suốt thời gian quy hoạch chưa ngã ngũ, đất vẫn được người dân sử dụng, nhưng người dân không có quyền thay đổi hiện trạng, dù có muốn. Rõ ràng, việc "treo" quy hoạch cũng như việc điều chỉnh giá đất là việc do chính Nhà nước quyết định và thực hiện, nhưng người lãnh hậu quả thiệt hại một cách oan uổng, lại là người dân.

Việc bãi bỏ bảng giá đất cũ kỹ, không sát thực tế và định lại giá đất cho hợp lý là việc phải làm. Tuy nhiên, cần phải chú ý đến những hệ lụy không mong đợi từ việc áp dụng bảng giá mới và chuẩn bị biện pháp ngăn chặn hoặc ứng phó thích hợp.

Liên quan đến tác động của giá đất mới đối với giá cả thị trường và đặc biệt là giá của các loại hàng hóa, dịch vụ có mối tương quan với giao dịch đất đai, cơ quan quan lý nhà nước cần theo dõi sâu sát và có biện pháp kiểm soát, điều tiết, thậm chí chế tài trong trường hợp cần thiết. Phải bảo đảm sự bình ổn giá cả thị trường, không để xảy ra tình trạng tăng giá dây chuyền kiểu "té nước theo mưa".

Đối với những trường hợp dự án bị chậm trễ trong triển khai, cần tìm hiểu nguyên nhân cụ thể. Đặc biệt, nếu sự chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất không do lỗi của họ mà do nguyên nhân khách quan ngoài ý muốn thì nên có giải pháp hợp tình, hợp lý về định lượng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sau khi có bảng giá đất mới.

Trường hợp người dân vùng quy hoạch "treo", nay khôi phục cuộc sống bình thường do quy hoạch "treo" được tháo gỡ và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thiết nghĩ không nên áp dụng giá đất mới một cách máy móc để tính toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cần xem xét từng trường hợp và có biện pháp phân loại thích hợp. Nếu người dân từ lâu đã muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thỏa mãn nhu cầu chính đáng về sản xuất, sinh hoạt của bản thân và gia đình, nhưng không thực hiện được mong muốn của mình vì vướng quy hoạch "treo", thì không nên áp dụng bảng giá đất mới khi yêu cầu người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Có thể cân nhắc áp dụng một tỷ lệ phần trăm nào đó so với giá chuẩn để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Tỷ lệ này được xây dựng dựa vào nhiều tham số: lý do chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn cảnh gia đình, điều kiện làm ăn sinh sống,...

Cuối cùng, việc điều chỉnh bảng giá đất tại TPHCM cần bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và người dân, chứ không chỉ chăm chăm chú trọng lợi ích của Nhà nước, trong việc triển khai áp dụng giá đất mới.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống xã hội. Trong đó, liên quan đến giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần, thay vào đó giá đất sẽ được UBND công bố hàng năm vào đầu năm.

Cụ thể, việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Viện sĩ, PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN