Cấm phân lô bán nền: Những lưu ý cho nhà đầu tư

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Hai đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền. 22 đô thị loại I bao gồm 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái cũng nằm trong diện bị cấm phân lô bán nền, không được phân lô tự do như trước đây.

45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã cũng bị cấm phân lô bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Việc phân lô bán nền theo quy định mới có thể giảm bớt tình trạng phân lô bừa bãi, khiến nguồn cung trên thị trường trở nên ít hơn, từ đó giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên, hoạt động mua bán đất nền trong tương lai có thể sẽ gặp khó khăn. Giai đoạn ban đầu, thị trường đất nền có thể sẽ trải qua những biến động lớn vì hiện nay khoảng 90% giao dịch mua bán đất nền chủ yếu là đất đã được phân lô.

Khi quy định mới được áp dụng, có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn được rao bán với giá thấp, do các nhà đầu tư trước đây đã ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa để kiếm lời.

Ngược lại, các lô đất nền đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô sẽ chắc chắn có giá đắt hơn và có khả năng xuất hiện hiện tượng tìm cách để phân lô, tách thửa trước khi luật được thực thi.

Việc cấm phân lô bán nền tại nhiều thành phố và thị xã sẽ có tác động làm giảm sức mua trên các thị trường này, nhưng đồng thời đất nền tại các đô thị loại I sẽ thu hút dòng tiền mạnh mẽ hơn. Nhà đầu tư hiểu rõ về rủi ro ngoại vi và sẽ chờ đợi tình hình phân lô đất nền ổn định trước khi quay trở lại các khu vực này. Trong thời gian này, thị trường bất động sản trung tâm vẫn sẽ thu hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng mạnh.

Nhà đầu tư đất nền cần phải cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào các lô đất nền nằm trong các khu vực đang trải qua sự chuyển đổi theo Luật Kinh doanh Bất động sản hoặc Luật Nhà ở, đặc biệt là trong các khu vực bị cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo rằng các lô đất đầu tư đều có sổ đầy đủ.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng phát triển, tăng trưởng GDP ổn định, và thu hút dân cư cũng như nhà đầu tư nước ngoài. Việc siết chặt phân lô bán nền là một xu hướng tất yếu trong dài hạn, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản và cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững trong tương lai.