Cách tiếp cận mới trong quy hoạch cải tạo chung cư cũ

Đầu năm 2025, Hà Nội và TP.HCM đã tổ chức Hội thảo quốc tế “Phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD)”. Đáng chú ý trong đó bài “Chuyển đổi từ TOD (Transit Oriented Development – phát triển định hướng giao thông) sang TOC (cộng đồng định hướng giao thông – Transit Oriented Communities)” do Monique Suksmaningsih, Trưởng văn phòng Broadway Singapore Studio, trình bày[1].

Bài học tại Bangkok cho thấy, việc sử dụng các khái niệm của TOD để giúp kết nối các quy mô, tương ứng với mô hình phát triển: Từ Quy hoạch toàn diện Thành phố đến định hướng phát triển theo tuyến. Từ tuyến đến khu vực, từ khu vực tới dự án.

Sử dụng khái niệm TOD để kết nối quy mô: từ quy hoạch thành phố đến từng dự án. Mỗi dự án đều đặt ra nhiệm vụ giải quyết bốn vấn đề chính: (1) Tạo ra mạng lưới vận chuyển đa phương thức; (2) Ưu tiên khoảng đi bộ cho chặng đầu và cuối; (3) Mở khóa tiềm năng cho việc tích gộp đất đai; (4) Cải thiện không gian công cộng và phát triển không gian xanh.

Tiếp cận từng dự án theo tầng bậc, đảm bảo sự độc lập sáng tạo từng dự án nhưng cũng tạo kết nối liên thông đồng bộ theo tuyến, vùng và cả thành phố.

Quy hoạch phát triển toàn diện thành phố Bangkok lấy Mục tiêu phát triển bền vững thiên niên kỷ để đặt ra các nhiệm vụ cụ thể. Các chiến lược từ quy mô lớn như hành lang, khu vực đến quy mô dự án cụ thể. Ví dụ như áp dụng tại Bang Wa với hạt nhân trung tâm là nhà ga đường sắt trên cao tạo ra một khu vực hành lang nghiên cứu dài 3,2 km, xung quanh là các cộng đồng láng giềng có bán kính 0,4 km. Đan xen là mảng cây xanh, không gian công cộng lớn nhỏ tới mức sân chơi bỏ túi (pocket park), mặt nước và kênh dẫn, trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp liền với nhà ga (station plaza)… kết nối với nhau bằng hành lang cây xanh, lối đi bộ, đi thuyền.

Đặt ra mục tiêu tham vọng, các dự án được phân loại theo tổng đầu tư, dòng thời gian, độ phức tạp và chia ra các nguyên tắc, nhưng ưu tiên số một là nâng cao chất lượng sống để tăng cường sức khỏe cho cư dân, có trách nhiệm và phát triển bền vững Bang Wa. Nằm trong thủ đô Bangkok vốn ô nhiễm không khí, nhưng tòa nhà Muve Bangwa trong khu vực đã đưa ra giải pháp loại bỏ bụi mịn PM2.5 ra khỏi khu vực tòa nhà.

Các nguyên tắc để xây dựng dự án Bang Wa rất phức tạp, đầu tư lớn và thời gian kéo dài nhưng lại rất hấp dẫn đầu tư trung, dài hạn từ nguồn vốn xã hội. Đó không phải là trường hợp đặc biệt mà rất phổ biến trong trị trường vốn toàn cầu.

Trong tiến trình tái thiết, Bangkok đã thực hiện dự án “One Bangkok” trị giá 3,2 tỷ USD quy mô 17 ha, dành ra 8 ha cây xanh mặt nước, tạo ra cảnh quan chất lượng cao, tổ chức các hoạt động văn hóa nghệ thuật.

Dự án này không chỉ thu hút vốn từ các quỹ đầu tư lớn mà còn nhằm thu hút nguồn nhân lực cao trên thế giới chọn Bangkok làm nơi sống và làm việc.

Bangkok đang thực hiện tiến trình tái thiết đô thị rất sáng tạo từ lý thuyết đến thực tiễn.

Nhìn xa hơn tới Paris (Pháp) với dự án tái thiết đô thị “Grand Paris” (Pháp), có tổng đầu tư gần 30 tỷ USD với 200 km metro và hàng nghìn km xe bus, đường đi bộ, xe đạp, ưu tiên chạy qua các khu vực tập trung cư dân thu nhập thấp, nhằm tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng lên 8 lần, đồng thời tăng cơ hội tìm việc làm lên tới 11 lần… Dự án này đã thu hút vốn đầu tư trung, dài hạn từ các quỹ đầu tư tiềm năng – nhu cầu mua gấp 10 lần lượng trái phiếu dự án phát hành.

Các nhà đầu tư nhìn nhận dự án tạo ra môi trường sinh thái lành mạnh, kinh tế – xã hội ổn định công bằng sẽ đảm bảo an toàn lâu dài cho tiền bạc của họ. Tương tự như vậy các dự án tại Bangkok cũng tạo sức hút đầu tư mạnh mẽ nhờ chuyển dịch từ TOD sang TOC. Trái ngược với những dự án bất động sản tràn lan tại nhiều nước châu Á, trong đó có Việt Nam, lấy mục tiêu thu lợi nhuận cao từ các biệt thự hay căn hộ tiện nghi sang trọng, nhưng chỉ thu hút được khách hàng nhỏ lẻ hoặc khoản vay ngắn hạn, cũng như thường xuyên đối mặt với thị trường nóng/ lạnh thất thường, rủi ro rất cao.

Dự án Bandar tại trung tâm thủ đô Kuala Lumpur (Malaysia) rộng 197 ha, trị giá hơn 31 tỷ USD có nhiều tuyến đường sắt đô thị và quốc gia, quốc tế chạy qua. Dự án không phát triển bất động sản thông thường mà được thiết kế để trở thành trung tâm đổi mới, tích hợp kinh doanh, công nghệ và cuộc sống đô thị bền vững. Với không gian mặt nước, rừng nhiệt đới trong đô thị mật độ cao, vừa dày đặc không gian đi bộ, xe đạp lại kết nối nhanh với các đô thị kế cận, tạo nên không gian cộng đồng gắn kết – những đặc điểm thu hút đầu tư mạnh mẽ.

Chuyển đổi tiếp cận từ TOD sang DCC trong thiết kế dự án Bandar.

Tại khu vực ga Taman Mini LRT, thành phố Jakarta (Indonesia) quy mô 17 ha thiết kế như một ngôi làng với các loại hình bất động sản có quy mô từ nhỏ tới lớn, đáp ứng nhu cầu hoạt động đa dạng và đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư – tạo ra sức hút sinh động cho đầu mối giao thông đô thị.

Các dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội hiện nay vẫn đang khu trú giới hạn nghiên cứu, loay hoay với hệ số K, nâng tầng tòa nhà và gặp nhiều khó khăn khi đối thoại với cư dân tầng 1 mà không mở rộng tầm nhìn ra bên ngoài với những yếu tố tương tác mạnh mẽ – dẫn đến bế tắc kéo dài.

Hiện trạng khu chung cư Nghĩa Tân và những đề xuất cải tạo giai đoạn 2016 – 2022: không theo định hướng tái thiết trong khu chung cư với tăng cường hạ tầng đô thị kế cận.

Vì vậy nên chăng cần cách tiếp cận mới: chuyển từ cái nhìn nhỏ hẹp của các khu chung cư cũ mở rộng ra bên ngoài. Theo đó, sử dụng công cụ của TOD để kết nối các quy mô và mạng lưới liên kết. Chuyển mục tiêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản sang định hướng DCC (Developing Community Connections – phát triển kết nối cộng đồng) để thu hút nguồn lực từ việc kết nối tổng thể lợi thế tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội... tạo nên sức mạnh mới trong phát triển.

City Solution đề xuất nghiên cứu khu chung cư Nghĩa Tân theo định hướng phát triển kết nối cộng đồng (DCC) – dựa trên công cụ của TOD để kết nối quy mô các dự án. Tăng cường kết nối các khu dân cư kế cận, làng xóm cũ tới các trung tâm đô thi và tính liên thông các không gian cây xanh, mặt nước.

Dự án tái thiết một góc khu chung cư cũ Thành Công và đề xuất định hướng DCC dựa trên những lợi thế về giao thông đô thị và vị trí dự án.

Hà Nội tham vấn mô hình TOD từ nhiều thành phố trên thế giới, trong đó rất quan tâm mô hình tạo ra nguồn lực đầu tư đường sắt đô thị từ nguồn lợi thu lại giá trị đất đai (LVC – Land Value Capture) hay kết hợp phát triển đường sắt với kinh doanh bất động sản (R+P – Rail+Property). Những mô hình này đã rất thành công tại London (Anh) và Hồng Kông (Trung Quốc).

Để thực hiện thành công mô hình LVC tại London hay P+R tại Hồng Kông, hai thành phố đã ứng dụng công nghệ số trong quản trị đầu tư ở mức cao của năm 2020 – 2030. Còn tại Hà Nội vẫn gặp những khó khăn, trở ngại trong việc áp dụng các bài học này vì đang vận hành những mô hình quản trị đầu tư/ xây dựng của giai đoạn 1990 – 2000. Nó đặt ra nhiệm vụ cấp bách trong việc triển khai các giải pháp đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số một cách thực chất và toàn diện trong các dự án chỉnh trang đô thị, mà cải tạo chung cư cũ Hà Nội là một ví dụ.

Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội

________________

[1] “Shifting from TOD (Transit Oriented Develoment) to TOC (Transit Oriented Communities)”