Cách nào để nhà ở xã hội thực sự dành cho người thu nhập thấp?

Phổ biến tình trạng sử dụng sai đối tượng

Chỉ mới đưa vào sử dụng từ đầu năm 2025, nhưng tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang diễn ra tình trạng cho thuê căn hộ, chuyển nhượng dưới hình thức ủy quyền.

Tại các nhóm cư dân NƠXH NHS Trung Văn, các thông tin cho thuê hay bán căn hộ vẫn thường xuyên được đăng tải.

Thông tin cho thuê căn hộ tại tòa NƠXH NHS Trung Văn thường xuyên được đăng tải.

Chị N, một người thuê căn hộ NƠXH tại Dự án NHS Trung Văn cho biết, gia đình chị có 4 người, trước đó có sở hữu một căn hộ nhỏ tại Phùng Khoang. Tuy nhiên, diện tích không đủ nên gia đình phải chuyển sang thuê tại đây.

Chung cư mới, vị trí thuận tiện lại gần các trường học, bệnh viện. "Thời điểm gia đình tôi thuê, chủ căn hộ mới được bàn giao và làm nội thất cơ bản nên giá thuê cũng chưa cao quá.

Căn hộ 70m2 với 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh, gia đình tôi thuê với giá 11 triệu đồng và ký hợp đồng theo năm. Các căn hộ này chỉ bất tiện là không được làm tạm trú nên gia đình tôi vẫn lấy thông tin cư trú tại địa chỉ cũ", chị N cho biết.

Tại tỉnh Đồng Nai, đặc biệt là thành phố Biên Hòa, nơi có nhu cầu lớn về NƠXH, thời gian qua địa phương đã triển khai nhiều giải pháp nhằm đáp ứng phần nào nhu cầu của người dân, đồng thời phát huy hiệu quả chính sách an sinh của Nhà nước. Đi ngược với những nỗ lực đó là tình trạng căn hộ bỏ trống, sử dụng sai đối tượng.

Tồn tại này đã được đoàn kiểm tra của Sở Xây dựng Đồng Nai phát hiện và nêu tại Kết luận số 01/KL-SXD ngày 26/4 sau khi kiểm tra thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, thuê, thuê mua NƠXH tại thành phố Biên Hòa.

Điển hình tại Dự án Khu NƠXH phường Tam Hòa (cũ, nay là phường Bình Đa), thời điểm kiểm tra, đoàn ghi nhận căn hộ có người nước ngoài đang sinh sống.

Hay tại Dự án 4 block chung cư NƠXH phường Quang Vinh, khi kiểm tra có 17 căn hộ đang bỏ trống và 23 căn sử dụng sai đối tượng.

Việc sử dụng sai đối tượng đã làm mất cơ hội tiếp cận NƠXH của những người đủ điều kiện và thực sự có nhu cầu. Tình trạng bỏ trống căn hộ gây lãng phí nguồn lực đầu tư, đi ngược lại mục tiêu chính sách an sinh của Nhà nước.

Công ty CP Kinh doanh nhà Đồng Nai, đơn vị quản lý vận hành 4 block chung cư NOXH tại phường Quang Vinh, thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) cho biết, đến nay tại chung cư NOXH này có 43 căn hộ còn trống, đã trả lại và đang xin trả ( hiện đã trả lại 32 căn, 11 căn xin trả lại trong thời gian tới).

Công ty CP Kinh doanh Nhà Đồng Nai cũng đề xuất với Sở Xây dựng, đối với các hộ chưa liên hệ để xác minh, công ty tiếp tục gửi thư mời, liên hệ trực tiếp để xác minh và sẽ có báo cáo trong thời gian sớm nhất.

Đối với các trường hợp sau khi xác minh phát hiện không đúng đối tượng được bố trí NƠXH, công ty sẽ tiến hành vận động để các hộ tự nguyện trả nhà trong thời hạn quy định.

Trường hợp các hộ không chấp hành, đơn vị sẽ áp dụng biện pháp hành chính như tạm ngưng hoặc hạn chế các dịch vụ tiện ích như điện, nước nhằm tạo áp lực tuân thủ.

Nếu vẫn không thực hiện, đơn vị sẽ báo cáo Sở Xây dựng trình UBND tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi NƠXH theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

Xử nghiêm vi phạm

Trước thực tế nêu trên, các địa phương đã có sự rà soát, yêu cầu UBND thành phố, thị xã, các huyện và các chủ đầu tư chấn chỉnh việc cho thuê chưa đúng quy định.

Đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cho biết, đối tượng được mua, thuê mua NƠXH sẽ được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện sau khi tổ chức kiểm tra, xét duyệt theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 38 nghị định số 100/2024/NĐ-CP.

Sở Xây dựng Bắc Giang yêu cầu các chủ đầu tư, Ban quản lý tòa nhà thường xuyên tuyên truyền, phổ biến cho các hộ dân mua, thuê nhà ở trong dự án hiểu rõ chính sách hỗ trợ NƠXH của nhà nước chỉ dành cho các đối tượng và đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 76, 77, 78 của Luật Nhà ở, không được bán lại hoặc cho thuê lại, cho mượn nhà ở xã hội trong thời gian thuê, thuê mua. Nghiêm chỉnh chấp hành quy định của pháp luật về cư trú (thực hiện đăng ký về cư trú với cơ quan có thẩm quyền khi vào ở tại dự án).

Các dự án NƠXH đang được triển khai ở nhiều địa phương trên cả nước theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030".

Tăng cường kiểm tra và xử lý hoặc báo cáo chính quyền địa phương xử lý các trường hợp vi phạm quy định về cư trú (không có thông tin cư trú tại căn hộ đang ở, không có đăng ký tạm trú, tạm vắng theo quy định).

UBND các huyện, thị xã, thành phố: Chỉ đạo UBND cấp xã, Công an cấp huyện, Công an cấp xã tăng cường công tác kiểm tra, quản lý về trật tự an toàn xã hội, cư trú, tạm trú, tạm vắng đối với cá nhân, hộ gia đình đang ở tại dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.

Chỉ cấp đăng ký tạm trú, tạm vắng tại các căn hộ tòa NƠXH theo đúng đối tượng đã được Sở Xây dựng thông báo (sau khi kiểm tra, xét duyệt đối tượng xong, Sở Xây dựng sẽ gửi danh sách cho công an cấp huyện nơi có dự án), các trường hợp không đúng đối tượng, đề nghị Công an cấp huyện, công an cấp xã yêu cầu chủ đầu tư xử lý, đồng thời thông tin về Sở Xây dựng để Sở tổng hợp tham mưu.

Báo cáo Sở Xây dựng các trường hợp qua kiểm tra phát hiện có việc bán lại, cho thuê lại, cho mượn nhà ở xã hội của người đã được mua nhà ở xã hội tại dự án hoặc việc bán nhà ở cho người nước ngoài của Chủ đầu tư dự án để Sở Xây dựng tổng hợp.

Về hình thức xử lý đối với các chủ căn hộ NƠXH bán, cho thuê trái quy định, luật sư Phạm Thị Hương, Công ty Luật TNHH Thiện Minh Long (Hà Nội) cho biết: Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 64, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trường hợp bên thuê, thuê mua hoặc mua NƠXH bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định sẽ bị xử phạt như sau:

Hình phạt chính là phạt tiền từ 100-120 triệu đồng áp dụng đối với tổ chức và 1/2 mức phạt này (50-60 triệu đồng) nếu cá nhân vi phạm.

Biện pháp khắc phục hậu quả buộc thu hồi NƠXH. Và tất nhiên, giao dịch bán, cho thuê lại, cho mượn nhà và bán lại NƠXH không đúng quy định sẽ bị tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.

Chủ đầu tư cần thực hiện đúng trách nhiệm

Để thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", thì việc rà soát các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách của Nhà nước cần được quản lý chặt chẽ.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết: Thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức tiếp nhận và xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua NƠXH.

Tại nhiều dự án NƠXH hiện nay, các căn hộ được thiết kế đẹp, bài bản.

Sau khi khởi công và trước khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng, chủ đầu tư phải gửi thông tin dự án, kế hoạch tiếp nhận hồ sơ đến Sở Xây dựng để công bố, công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở, đồng thời công bố, công khai trên website của đơn vị (nếu có).

Trên cơ sở kết quả xét duyệt đối tượng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Xây dựng danh sách khách hàng dự kiến ký hợp đồng để Sở Xây dựng gửi tới UBND các quận, huyện, văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan để kiểm tra, rà soát lại các trường hợp này đã được mua, thuê, thuê mua NƠXH tại các dự án NƠXH khác trên địa bàn thành phố và rà soát việc đối tượng đã sở hữu nhà ở hay chưa.

Sau đó, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp, thông báo lại với chủ đầu tư các trường hợp có dấu hiệu không đủ điều kiện để chủ đầu tư kiểm tra, xóa tên trong danh sách.

Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi danh sách khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua NƠXH để tổng hợp chung, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở và gửi Bộ Xây dựng để theo dõi, tổng hợp, công bố công khai theo quy định.

Trong quá trình tiếp nhận và xét duyệt đối tượng, chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Tổ giám sát theo quy định của UBND TP Hà Nội để theo dõi, giám sát việc bán, thuê, thuê mua NƠXH với khách hàng.

Cùng đó, phối hợp thực hiện trách nhiệm theo dõi, giám sát, xử lý vi phạm theo quy định, trong đó UBND cấp huyện, nơi có dự án là cơ quan đầu mối kiểm tra, theo dõi, giám sát việc quản lý sử dụng nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân được mua, thuê, thuê mua NƠXH trên địa bàn; đầu mối theo dõi, tổng hợp và xử lý hoặc đề xuất xử lý (nếu vượt thẩm quyền) đối với các trường hợp vi phạm về mua bán, thuê, thuê mua NƠXH và các trường hợp trả lại, thu hồi NƠXH trên địa bàn quản lý theo quy định.

Khánh Hòa