'Cá mập' rục rịch trở lại thị trường đất nền Đà Nẵng

Anh Trần Xuân Lâm – một nhà đầu tư chuyên đất nền tại Đà Nẵng – cho biết anh vừa “chốt” một lô đất rộng 200 m² nằm ven trục đường xương cá, ăn thông với đường Nguyễn Văn Linh (phường Hải Châu mới) với giá 3,5 tỷ đồng, thấp hơn gần 15% so với mức rao bán trước đó.

Sôi động trở lại

Tính đến nay, anh Lâm đã sở hữu 5 nền đất với tổng giá trị hơn 10 tỷ đồng và vẫn tiếp tục tìm cơ hội gom thêm. “So với đỉnh sốt, giá đất nền hiện giảm khoảng 20%, tôi cho rằng đây là cơ hội để gom hàng mới trước khi thị trường bước vào chu kỳ tăng giá mới”, anh Lâm chia sẻ.

Tương tự, anh Trung – một nhà đầu tư từ Hà Nội – cũng đang dịch chuyển dòng vốn về Đà Nẵng sau thời gian đầu tư ở vùng ven Thủ đô. Anh cho hay vừa xuống tiền mua một lô đất tại phường Cẩm Lệ (mới) với giá 3,2 tỷ đồng.

Sau thời gian tìm hiểu, theo anh Trung, các khu vực như Hòa Vang, Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ đang có nhiều tiềm năng khi giá vẫn thấp hơn giai đoạn đỉnh sốt từ 500 – 700 triệu đồng/lô. "Nhiều nhà đầu tư đu đỉnh đang muốn thoát hàng, tạo cơ hội cho người có dòng tiền dài hạn vào gom hàng", anh Trung nói với VnBusiness.

Đất nền Đà Nẵng giàu tiềm năng nhưng cũng lắm rủi ro (Ảnh minh họa: HN).

Thị trường đất nền không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn cả nhu cầu thực. Một trong những động lực giúp thị trường đất nền Đà Nẵng “nóng” trở lại là loạt thông tin quy hoạch và các dự án quy mô lớn đang được triển khai hoặc xúc tiến như: Khu thương mại tự do, cảng Liên Chiểu, khu nghỉ dưỡng Làng Vân, đề xuất lấn vịnh Đà Nẵng… Đặc biệt, khu vực Liên Chiểu – Tây Bắc thành phố đang thu hút dòng tiền nhờ vào quyết định thành lập Khu thương mại tự do.

Theo anh Tiến – một môi giới thạo tin tại địa phương – giá đất tuyến đường Nguyễn Tất Thành đã tăng từ cuối năm 2024, và đến nay bắt đầu ghi nhận đà phục hồi rõ rệt.

“Các lô đất nền mặt tiền đang được chào bán từ 66 – 70 triệu đồng/m², trong khi đất phía trong dao động khoảng 40 triệu đồng/m². Nhà đầu tư đang săn lùng những vị trí gần quy hoạch trọng điểm”, anh Tiến cho biết.

Không chỉ các vị trí đắc địa, vùng ven như khu tái định cư dưới chân núi Bà Nà cũng bắt đầu đón sóng, với mức giá tăng 10 – 20% so với đầu năm. “Dù chưa có đột biến, nhưng thị trường đã có độ ổn định hơn, tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn”, anh Tiến nói thêm.

Rủi ro “chôn vốn” rình rập

Với kỳ vọng vào hành lang pháp lý rõ ràng hơn, lãi suất vay đang hạ nhiệt và dư địa tăng giá còn lớn, thị trường đất nền Đà Nẵng được dự báo sẽ tiếp tục sôi động trong những tháng cuối năm 2025. Sau giai đoạn “ngủ đông” kéo dài, bất động sản thành phố biển đang dần lấy lại nhịp sôi động vốn có.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận việc mở rộng địa giới hành chính không chỉ đơn thuần mang ý nghĩa hành chính mà còn là chiến lược mở rộng không gian phát triển cho Đà Nẵng trong dài hạn.

Chỉ trong vài tháng, giá đất tại các khu vực giáp ranh Quảng Nam – Đà Nẵng đã tăng hơn 15%. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ kỳ vọng, trong khi hạ tầng, tiện ích và chất lượng sống tại nhiều khu vực vẫn chưa theo kịp.

Đáng lo ngại hơn, hiện tượng “giá tăng theo tin đồn” đang tạo ra mặt bằng ảo, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản. “Khi kỳ vọng vượt xa thực tế, bong bóng giá rất dễ xuất hiện. Một khi bong bóng vỡ, hệ lụy sẽ rất nặng nề đối với cả nhà đầu tư lẫn thị trường địa phương”, ông Thắng cảnh báo.

Trong khi đó, chi phí giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng cũng bị đội lên đáng kể do mặt bằng giá đất bị đẩy quá cao. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và khả năng thu hút vốn cho các dự án công nghiệp, đô thị. Đất đai đắt đỏ sẽ khiến các nhà đầu tư mới e dè, đặc biệt trong bối cảnh chi phí xây dựng và lãi suất vay vốn vẫn ở mức cao.

Một rủi ro nữa là sự chênh lệch giữa kỳ vọng quy hoạch và tiến độ triển khai thực tế. Theo chuyên gia, tâm lý đón đầu quy hoạch đã tạo cú hích cho thị trường phía Tây Bắc Đà Nẵng, nhưng yếu tố then chốt vẫn là hạ tầng có thực sự được triển khai hay không. Nếu dự án chỉ khởi công mang tính hình thức, không có dòng vốn thực đổ vào, thị trường sẽ thiếu lực đỡ dài hạn.

Điều này buộc nhà đầu tư phải tỉnh táo, tránh lao theo tin đồn hay các chiến dịch “thổi giá” được dàn dựng công phu. Anh Tuấn, đại diện một văn phòng môi giới tại Liên Chiểu, cho hay dù thị trường có dấu hiệu sôi động trở lại sau thông tin thành lập Khu thương mại tự do, nhưng nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng hơn.

“Chỉ những lô đất có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ minh bạch mới được chấp nhận giao dịch. Những sản phẩm mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý gần như không có người mua”, anh Tuấn tiết lộ.

Cũng theo anh Tuấn, nếu trước đây thị trường thường bị chi phối bởi các nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, thì hiện tại, dòng vốn đến từ các nhà đầu tư cá nhân có xu hướng dài hạn, tập trung vào giá trị thực và pháp lý rõ ràng. Dù giao dịch có dấu hiệu phục hồi, nhưng diễn ra chậm rãi và có chọn lọc hơn, phản ánh tâm lý thận trọng của thị trường.

Tựu trung lại, trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư cần sàng lọc kỹ thông tin, tránh mua đất theo hiệu ứng đám đông. Đầu cơ thiếu cơ sở có thể đẩy thị trường rơi vào vòng xoáy “sốt ảo – đóng băng – bán tháo”, làm tổn hại không chỉ đến cá nhân mà cả môi trường đầu tư chung.

Hưng Nguyên