Bức tranh tồn kho của doanh nghiệp bất động sản thay đổi ra sao sau 9 tháng đầu năm 2024?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản "ôm" lượng hàng tồn kho lớn. Ảnh VNB.

Top 10 doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn kho lớn

Đứng đầu là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL) với lượng tồn kho lớn nhất là khoảng 145.006 tỷ đồng tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tồn kho này chiếm 49,7% tổng giá trị hàng tồn kho của cả nhóm doanh nghiệp niêm yết nói trên, giảm nhẹ so với mức gần 51% cùng thời điểm năm 2023.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác). Khoản mục này ghi nhận ghi nhận khoảng 136.812 tỷ đồng, chiếm tới 94,1%. Cùng thời điểm này năm 2023, tồn kho bất động sản để bán là 126.796 tỷ đồng, chiếm 92,3% giá trị hàng tồn kho. Novaland cho biết tại thời điểm 30/9, tập đoàn này dùng 57.972 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Kết thúc quý III/2024, Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.010 tỷ đồng, tăng 87% so với quý III/2023, lợi nhuận gộp từ đó cũng tăng từ 342 tỷ đồng lên 545 tỷ đồng. Mức này cũng cải thiện đáng kể so với 2 quý đầu năm. Trừ đi thuế phí, Novaland báo lãi sau thuế hơn 2.950 tỷ đồng, gấp 21,5 lần so với quý III/2023. Đây cũng là mức lợi nhuận hàng quý kỷ lục của doanh nghiệp này kể từ khi công bố thông tin vào quý III/2016.

Xếp sau Novaland là Công ty Cổ phần Vinhomes (Mã: VHM). Hàng tồn kho của doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Vingroup này ghi nhận ở mức 57.981 tỷ đồng, tăng 5,2% so với cuối quý III năm ngoái. Nếu so sánh với cuối quý III năm 2021 thì hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng tới 81,4%.

Tương tự Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vinhomes là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 50.009 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Kết thúc quý III/2024, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần đạt 33.323 tỷ đồng, tăng nhẹ gần 2% so với quý III/2023. Do giá vốn hàng hóa ở mức cao (23.571 tỷ đồng) nên trong kỳ, doanh nghiệp này chỉ thu về 9.751 tỷ đồng lợi nhuận gộp, giảm 34%.

Sau khi trừ đi thuế, phí, CTCP Vinhomes báo lãi 8.980 tỷ đồng trong quý III/2024, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2023.

Một công ty khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã: VPI). Cuối quý III/2024, hàng tồn kho ròng của doanh nghiệp này ở mức 3.348 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn hàng tồn kho của đơn vị này là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án The Terra Bắc Giang, Vlasta Thủy Nguyên, Song Khê - Nội Hoàng.

Kết thúc quý III/2024, doanh nghiệp bất động sản này ghi nhận doanh thu thuần đạt 855 tỷ đồng, tăng 218% so với quý III/2023, đồng thời cao gấp 3 lần kết quả đạt được trong nửa đầu năm 2024 (293 tỷ đồng). Trừ đi thuế phí, Văn Phú Invest báo lãi sau thuế quý III/2024 đạt 110 tỷ đồng, tăng 240% so với cùng kỳ năm 2023. Kết quả tích cực của quý 3 đóng góp lớn vào kết quả kinh doanh năm 2024 của Văn Phú Invest.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, công ty ghi nhận doanh thu đạt 1.148 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 206 tỷ đồng, lần lượt giảm 34% và 53% so với 9 tháng đầu năm 2023, tương ứng hoàn thành 41% kế hoạch doanh thu và 59% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra cho năm 2024.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cũng có mức tăng trưởng hàng tồn kho 20,9% so với cuối quý III/2023. Tồn kho tập trung tại các dự án dở dang như Dự án Izumi (9.037 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ đồng), Akari (1.045 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Kết thúc quý III/2024, Nam Long ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt 371 tỷ đồng, tăng nhẹ 4% so với quý 3/2024. Ở chiều ngược lại, giá vốn lại tăng đáng kể từ 207 tỷ đồng lên 242 tỷ đồng, khiến biên lợi nhuận gộp giảm từ 42% xuống còn 34,5%.

Trừ đi thuế phí, Nam Long báo lỗ sau thuế quý III/2024 hơn 40 tỷ đồng, giảm mạnh sao với khoản lãi 71 tỷ đồng của quý III/2024. Đây là quý thứ 2 Nam Long báo lỗ trong năm 2024. Ở quý I, NLG lỗ sau thuế 65 tỷ đồng, trước khi lãi báo lãi sau thuế 150 tỷ đồng vào quý II.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, Nam Long ghi nhận 828 tỷ đồng doanh thu, 15,5 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ, tương ứng hoàn thành 12,4% kế hoạch doanh thu và 3% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên.

Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (Mã: KDH) cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng lên 22.450 tỷ đồng sau quý III/2024. Tại thời điểm quý III/2023, hàng tồn kho của doanh nghiệp này là 17.153 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng sau quý III/2024 với 12.853 tỷ đồng so với 12.158 cùng kỳ.

Kết thúc quý III/2024, Phát Đạt chỉ mang về 2,6 tỷ đồng doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, so với cùng kỳ năm ngoái đạt 355 tỷ đồng. Nhờ doanh thu tài chính 194 tỷ đồng nên sau khi trừ đi các chi phí, Phát Đạt vẫn có lãi 51 tỷ đồng - giảm 50% so với quý III/2023.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, Phát Đạt mang về 173 tỷ đồng từ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu của công ty chủ yếu đến từ quý đầu năm, khi quý II cũng chỉ đạt hơn 8 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt trong 9 tháng đạt 154 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ năm 2023; cũng được đóng góp lớn bởi doanh thu tài chính, với gần 400 tỷ đồng.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - Mã: DIG) cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng. Kết quả quý III/2024 của DIG Corp giảm mạnh so với khoản lãi 125 tỷ đồng của quý II, tuy nhiên vẫn cao hơn nhiều khoản lỗ 121 tỷ đồng của quý I/2024.

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của DIC Corp đạt 18.154 tỷ đồng, tăng gần 8% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn tăng từ 4.705 tỷ đồng lên 5.986 tỷ đồng.

Phần lớn cơ cấu phải thu của DIC Corp tới từ 4.007 tỷ đồng phải thu khác, bao gồm tiền tạm ứng đền bù các dự án của công ty, bao gồm dự án Bắc Vũng Tàu (861 tỷ đồng), Long Tân (2.555 tỷ đồng), Chí Linh (140 tỷ đồng)…

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của DIG, là 7.865 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 20% so với đầu năm, chủ yếu đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án Đại Phước (2.134 tỷ đồng, tăng 61%), Nam Vĩnh Yên (2.024 tỷ đồng, tăng 3,5%)…

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - Mã: DXG) ghi nhận hàng tồn kho giảm. Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của Đất Xanh đạt gần 28.851 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm.

Điều đáng chú ý là hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của Đất Xanh, lên tới 48% tương đương 13.830 tỷ đồng. Phần lớn trong số này là bất động sản dở dang với giá trị hơn 11.300 tỷ đồng, bên cạnh đó là gần 716 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Ngoài ra, nợ phải trả của doanh nghiệp còn khoảng 13.216 tỷ đồng, giảm gần 1.400 tỷ đồng so với đầu năm.

CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) cũng ghi nhận số lượng hàng tồn kho giảm. Kết thúc quý III/2024, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 178 tỷ đồng, tăng mạnh 166% so với cùng kỳ. Khấu trừ các khoản chi phí, QCG báo lãi trước thuế đạt hơn 28 tỷ đồng, cao gấp 4,5 lần cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt mức 25 tỷ đồng, tương ứng tăng 147% so với quý III/2023.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Quốc Cường Gia Lai đạt gần 244 tỷ đồng, giảm hơn 12% và lợi nhuận trước thuế đạt gần 12 tỷ đồng, cải thiện so với khoản lỗ 5 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Với kết quả này, doanh nghiệp thực hiện được 19% kế hoạch doanh thu và gần 12% kế hoạch lãi cả năm đề ra.

CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG): BCTC hợp nhất quý III/2024 của Hà Đô cho thấy, doanh thu thuần đạt gần 567 tỷ đồng và lãi sau thuế 182 tỷ đồng, lần lượt tăng 23% và 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu tăng chủ yếu do doanh thu mảng năng lượng tăng, cùng với đó chi phí lãi vay trong kỳ cũng ghi nhận giảm từ 120 tỷ về hơn 93 tỷ đồng.

Tính đến hết tháng 9, tổng tài sản của Hà Đô đạt gần 13.959 tỷ đồng, giảm 3% so với đầu năm. Trong đó, khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng giảm từ hơn 1.319 tỷ đồng về 1.160 tỷ đồng. Hàng tồn kho (chủ yếu là bất động sản đang xây dựng) giảm từ hơn 1.074 tỷ về 880 tỷ đồng.

Trái lại, khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi và tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn) tăng mạnh từ 393 tỷ lên gần 734 tỷ đồng.

Tồn kho bất động sản tăng sau quý III

Báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ các địa phương cho biết tính đến hết quý III, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước.

Cụ thể, tổng lượng tồn kho lên đến 25.937 sản phẩm bất động sản, gồm 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ, 8.999 nền đất. Đây là các sản phẩm đủ điều kiện bán hàng nhưng chưa được giao dịch.

Ở quý trước đó, lượng hàng tồn kho vào khoảng 17.105 sản phẩm. Như vậy, lượng tồn kho bất động sản đã tăng gần 52% sau một quý.

Báo cáo cũng cho biết có 141.363 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua. Trong đó, gần 103.000 lượt giao dịch thuộc loại hình đất nền, chiếm 73%. So với quý II, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đã có xu hướng tăng, trong khi giao dịch đất nền giảm 18%.

Tồn kho bất động sản tăng trong bối cảnh giá bất động sản nhà ở tiếp tục xu hướng tăng tại một số khu vực.

Báo cáo của Bộ cho biết giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, loại hình, phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Đông Bắc