Bỏ cọc trong đấu giá đất: Cần chế tài sát thực tiễn

Đất vùng ven Hà Nội liệu còn nóng sau tình trạng bỏ cọc.

Tình trạng đầu cơ đất thông qua các cuộc đấu giá không chỉ khiến giá đất “nhảy múa”, khó kiểm soát hiện tại, mà còn để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng về lâu dài.

Bỏ giá cao… rồi bỏ cọc

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích 60 - 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá thu hút 4.600 hồ sơ nộp tham gia, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện với hơn 1.500 người tham gia. Kết thúc phiên đấu giá, các lô thường có giá trúng 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, cao nhất là lô góc có giá trúng gần 100,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, hết thời gian quy định, trong 68 lô đất đưa ra đấu giá chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền. Còn lại 55 lô khác, bao gồm cả người trúng lô đất có giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m2 đều “bỏ cọc”.

Nhìn nhận tình trạng trúng giá đất với giá cao nhưng không nộp tiền theo quy định ở Thanh Oai, ông Trần Minh Sơn, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, với kết quả 55 trên 68 lô đất Thanh Oai bị bỏ cọc, cho thấy số lượng người trúng đấu giá thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.

Ông Sơn cho biết, từ góc độ vụ việc Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven đô Hà Nội là “chiêu bài” không mới, song, tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn, đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội.

Với chiêu bài này, chỉ cần bỏ 120 - 200 triệu đồng đặt cọc một thửa đất, nhóm nhà đầu tư có thể tạo mặt bằng giá ảo xung quanh. Bởi, môi giới sẽ lấy giá trúng làm “điểm neo” cho nhiều phân khúc nhà ở khu vực lân cận, dù giao dịch thực tế chưa hồi phục. Trong bối cảnh thị trường “hỗn loạn về giá”, nhà đầu tư có thể trục lợi bằng việc sang tay lướt cọc hoặc đẩy hàng tồn có thanh khoản kém xung quanh.

Anh Trần Minh Tuấn (quận Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ: “Gia đình tôi đang sống trong căn hộ chung cư, mong muốn mua một mảnh đất ở quê để xây nhà. Đất đấu giá là lựa chọn ưu tiên vì tính pháp lý và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, những người có nhu cầu thực như chúng tôi đều không thể mua được vì giá đất đấu giá tăng quá cao so với thực tế”.

Đồng quan điểm, chị Kiều Phương Linh - một người dân sống tại huyện Thanh Oai cho biết, sau phiên đấu giá, giá đất trong khu vực đã tăng 10 - 15 triệu đồng/m².

“Việc giao dịch đất trong khu vực trở nên khó khăn, người bán hét giá cao, còn người mua không dám xuống tiền vì mức giá không hợp lý”, chị Linh chia sẻ.

Cần biện pháp ngăn chặn thổi giá

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhận định, cần tăng cường các biện pháp để hạn chế tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc trong các phiên đấu giá.

“Hiện nay, giá khởi điểm đang ở mức thấp, cần phải nâng cao mức giá này. Ví dụ, như giao dịch ở khu vực Thanh Oai (Hà Nội), nếu giá đất trung bình khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì giá khởi điểm ban đầu khoảng 20 triệu đồng/m2 sẽ hợp lý.

Bên cạnh đó, cần thiết phải nâng tỉ lệ đặt cọc lên khoảng 50% và rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá. Điều này sẽ hạn chế được những trường hợp thổi giá một cách trắng trợn”, ông Hiệp nói.

Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Hậu, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng cho rằng, với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường.

“Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực tế, việc nâng tiền cọc cũng không thể giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư có thể góp tiền để một người đặt cọc và đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo. Những người khác sau đó dễ dàng trúng các lô khác với giá thấp hơn”, luật sư Trần Hậu phân tích.

Đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này.

“Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan bảo vệ pháp luật cần vào cuộc để xem xét (nếu) có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường cần phải xử lý nghiêm nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp cho những nhà đầu tư…”, luật sư Trần Hậu đề xuất.

Ông Lê Hồng Phúc, Trưởng phòng Quản lý Dự án và Phát triển quỹ đất thuộc Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai chia sẻ, sau phiên đấu giá với số lượng người tham gia kỷ lục, đơn vị và chính quyền địa phương thực sự đau đầu và rất vất vả.

Tưởng chừng như phiên đấu giá thành công, nhưng thực tế chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khiến số tiền thu về chỉ đạt 20% so với dự kiến. Thời gian đấu lại chưa xác định được thời điểm, khiến ngân sách địa phương gặp khó.

Ông Phúc cho rằng, để tránh lặp lại kịch bản xấu này trong tương lai, thành phố cần xem xét lại bảng giá đất khu vực Thanh Oai, đồng thời áp dụng công cụ thuế đối với các khách hàng trúng đấu giá.

“Trong vòng 24 tháng, những lô đất trúng đấu giá không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng phải tính thuế, phí dựa trên giá đấu trúng. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ và làm ổn định thị trường”, ông Phúc kiến nghị.

Bảo Hân