Bỏ cọc 80% lô đất trúng đấu giá có thể bị xử lý hình sự

Khu đất đấu giá ở địa bàn phường Phú Lương, quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Kim Thạch

Bỏ cọc 22 lô đất với số tiền hơn 7 tỷ đồng

Thời gian qua, trên địa bàn Hà Nội, câu chuyện bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất đã làm nóng dư luận. Gần đây nhất, tại quận Hà Đông, 22/27 thửa đất trúng đấu giá tại phiên đấu giá vào ngày 19/10/2024, đến thời điểm hiện nay vẫn chưa được khách hàng nộp tiền. Điều này đồng nghĩa với việc, 80% lô đất trúng đấu giá đã bị bỏ cọc. Tại phiên đấu giá này, 27 thửa đất thuộc 3 phường: Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội (quận Hà Đông) có giá trúng gấp 5 - 8 lần khởi điểm (từ 133 - 262 triệu đồng/m2, trong khi khởi điểm có giá chỉ từ 23 - 32 triệu đồng/m2).

Được biết, trong số 22 thửa đất trên có 16 thửa ở khu Hạ Khâu, phường Phú Lương, còn lại thuộc khu đấu giá Dược (X7); tổng số tiền cọc với 22 thửa đất hơn 7 tỷ đồng. Theo quy định, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong 30 ngày (đợt 1) kể từ thông báo của cơ quan thuế, còn lại nộp trong thời hạn 90 ngày. Sau đợt 1, khách trúng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính vẫn có thể nộp đủ 100% trong đợt 2 cùng lãi suất nộp chậm. Nghị định 102/2024/NĐ-CP nêu rõ, nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày, người trúng đấu giá sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc. Khi đó, số tiền 7 tỷ đồng sẽ được nộp vào ngân sách sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng phải trình kế hoạch đấu giá lại 22 lô đất bị bỏ cọc này.

Về diễn biến phiên đấu giá trên, theo lãnh đạo Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng quận Hà Đông, số tiền đặt cọc hơn 7 tỷ đồng đã thực hiện nộp ngân sách theo quy định. UBND quận Hà Đông đã chỉ đạo Ban Quản lý dự án thực hiện việc lập danh sách đối với các trường hợp gửi các cơ quan liên quan. Đối với 22 thửa đất còn lại sẽ được cơ quan chức năng tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới theo quy định.

Có thể xem xét xử lý hình sự

Trao đổi về vụ việc 80% lô đất trúng đấu giá đất ở quận Hà Đông bị bỏ cọc, luật sư Bùi Quang Thu, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhận định: "Việc trả giá cao đất đấu giá rồi bỏ cọc tạo ra nhiều hệ lụy. Đơn vị cung cấp dịch vụ đấu giá không thu được nguồn tiền lớn từ đấu giá, thậm chí tốn thêm khi phải tổ chức lại phiên đấu giá. UBND quận cũng không thu được ngân sách như dự kiến.

Để ngăn chặn tình trạng này, cơ quan chức năng đã có chế tài mới xử lý nghiêm minh hành vi bỏ cọc đấu giá. Cụ thể, ngày 6/3, Tòa án Nhân dân TP Hà Nội đưa 6 bị cáo trong vụ “thổi giá” đất lên tới 30 tỷ đồng/m2 xảy ra cuối tháng 11/2024 ở huyện Sóc Sơn ra xét xử. Tòa đã tuyên án mức phạt tù lên tới 36 tháng đối với kẻ chủ mưu là Phạm Ngọc Tuấn (SN 1991, ở Hà Nội). Mức phạt trên đã thể hiện tính răn đe, cảnh báo cho nhiều đối tượng muốn thực hiện hành vi tương tự. Sau đó, huyện Sóc Sơn đã phải tiến hành tổ chức đấu giá lại các lô đất đấu giá bất thành trước đó.

Cũng theo luật sư, từ cuối năm 2024, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới, với mức tăng từ 2 - 6 lần, về sát với giá thị trường hơn. Đây cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm cho các phiên đấu giá đất. Qua đó, tránh tình trạng giá khởi điểm chỉ có hơn 2 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 15 - 20 lần so với giá thị trường.

Cũng theo luật sư, đối với các vụ việc bán đất đấu giá chênh lệch với số tiền lớn như vậy, nếu đối chiếu quy định pháp luật, khi người trúng đấu giá bán sang tay mảnh đất trúng đấu giá để ăn chênh, bản chất họ không phải là mua bán đất. Bởi, thời điểm người trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình, chưa được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì thế tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch, mua bán…

Sau đó, các đối tượng lại nhượng quyền mua suất đấu giá, rồi tìm cách hợp thức hóa việc mua bán này. Tưởng chừng việc thuận mua, vừa bán, tuân thủ pháp luật, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho chính người mua, khi họ phải chờ người trúng đấu giá thực hiện xong thủ tục rồi mới làm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc trường hợp bên bán cố tình gây khó khăn, khó dễ, trục lợi, hủy thỏa thuận. Trong khi đó, giá mua rất cao, việc mua đi bán lại cũng chưa chắc mang lại lợi ích cho người mua sau cùng. Có thể đó là chiêu trò “thổi giá”, đẩy giá để bán hàng của các bên liên quan nhằm mục đích tư lợi?

Luật sư Bùi Quang Thu cho biết, theo Điều 218, tội "Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, người nào thực hiện hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm thu lợi bất chính từ 30-dưới 200 triệu đồng hoặc gây thiệt hại cho người khác từ 50-dưới 300 triệu đồng, thì bị phạt tiền từ 20-200 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng-2 năm. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp: có tổ chức; thu lợi bất chính 200 triệu đồng trở lên; Gây thiệt hại cho người khác 300 triệu đồng trở lên…thì bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1-5 năm”.

“Tuy nhiên, với vụ việc trên, để xử lý hình sự đối với cá nhân trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc cần chứng minh được có hành vi thông đồng, dìm giá. Pháp luật hiện hành chỉ quy định người trúng đấu giá sẽ mất cọc nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày (Nghị định 102/2024/NĐ-CP), nhưng chưa có chế tài mạnh hơn với hành vi đấu giá "ảo". Đối với trường hợp bỏ cọc hàng loạt sau phiên đấu giá đất tại quận Hà Đông lại khiến cơ quan chức năng tốn chi phí tổ chức, còn một nhóm người lợi dụng kẽ hở này để trục lợi”, luật sư Bùi Quang Thu bày tỏ quan điểm.

Đạt Lê