Bí kíp để không bị lừa đảo khi mua đất nền

Thời gian vừa qua, tòa án các tỉnh thành đã đưa ra xét xử nhiều vụ lừa đảo liên quan đến việc phân lô, bán nền. Các bị hại đa phần đều không nắm được thông tin, chỉ nghe có nền dự án với những lời quảng cáo có cánh rồi đổ tiền đầu tư.

Dù việc lừa đảo mua bán đất nền vẫn được cảnh báo trên các phương tiện truyền thống, thế nhưng đến nay vẫn thường xuyên có những vụ án như vậy xảy ra, với số lượng bị hại lớn.

TAND Cấp cao tại TPHCM vừa đưa ra xét xử các bị cáo trong vụ vẽ dự án để lừa bán đất nền cho hơn 100 bị hại, hôm 8-4. Ảnh: SONG MAI

Cách ngày lại nhận được cuộc gọi mời mua nền đất

Chị Nhung (ngụ quận 12, TP.HCM) cho biết, sau khi chị mua một căn hộ trên địa bàn quận 12 thì dường như số điện thoại của chị đã nằm gọn trong dữ liệu khách hàng của các hội nhóm bất động sản. Sau đó, chị nhận được rất nhiều cuộc gọi từ mua nhà, bán nhà, rồi mua nền đất.

"Trung bình một tuần tôi nhận được khoảng 2-3 cuộc điện thoại mời chào mua chung cư, đất nền. Phải nói là các bạn sale mời chào rất chuyên nghiệp, trình bày có nền dự án với đầy đủ tiện ích, giá lại rẻ còn được ngân hàng hỗ trợ nữa nên nếu ai không đủ tỉnh táo thì rất có khả năng sập bẫy", chị Nhung nói.

Cũng gặp tình huống tương tự, anh Hiên (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết nếu nghe các cuộc gọi chào mời mua căn hộ, đất nền thì mọi người sẽ được chăm sóc rất kỹ lưỡng. Muốn có thông tin gì thì các bạn sale cũng sẽ cung cấp.

"Với người không nắm về pháp luật, cũng không có kiến thức về xây dựng thì thực sự chúng tôi cũng không biết nên yêu cầu xem giấy gì, nguy cơ bị lừa rất cao. Dù vậy tôi cũng băn khoăn là dự án xấu có thì cũng có dự án tốt, nếu muốn đầu tư thì cần trang bị gì để không bỏ lỡ cơ hội", anh Hiên nói.

Không chỉ anh Hiên, chị Nhung mà thực tế rất nhiều người dân hiện nay đang không nắm rõ các quy định liên quan đến việc mua bán đất nền (rằng ai được bán, ai được mua, cần lưu ý gì khi mua...). Do đó, với bất kỳ ai, dù có ý định đầu tư hay không cũng cần trang bị cho mình những kiến thức liên quan đến loại tội phạm lừa đảo này, để tránh trở thành bị hại.

Kiểm tra kỹ thông tin dự án để không bị lừa

Trao đổi với PLO, ThS Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM, cho biết, phân lô bán nền là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó chủ đầu tư không xây dựng nhà ở mà chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp thoát nước, điện, cây xanh,…) rồi chuyển nhượng các lô đất cho cá nhân để họ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Trước đây, điều kiện để chủ đầu tư được phân lô bán nền được quy định tại Luật Đất đai 2013 (điểm a khoản 1 Điều 194) và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên hiện nay, quy định về phân lô bán nền được chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023. Theo đó đây là hình thức chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, pháp luật hiện hành vẫn cho phép phân lô bán nền nhưng đây là hình thức kinh doanh bất động sản gắn với các dự án của chủ đầu tư.

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng,Trường Đại học Luật TP.HCM.

Theo ThS Hoàng, trong thực tế, thuật ngữ “phân lô” đôi khi được dùng để chỉ việc tách thửa của hộ gia đình, cá nhân và việc tách thửa này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, nhằm tạo điều kiện cho người dân chia tách đất thừa kế, tặng cho người thân, hoặc chuyển nhượng một phần QSDĐ.

Tuy nhiên, có thực trạng nhiều cá nhân có quyền sử dụng một thửa đất lớn, dù chưa tách thửa hợp pháp, nhưng vẫn vẽ sơ đồ phân lô, quảng cáo là “dự án đất nền” để lừa người mua, thậm chí là phân lô đất nông nghiệp,...

"Để lách luật, họ không ký hợp đồng chuyển nhượng những lô đất “ảo” này, mà ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng nguyên tắc,… và hứa hẹn khi nào được tách thửa sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Hệ quả là người mua có thể gặp rủi ro mất tiền, không được cấp sổ hoặc thậm chí dính vào các tranh chấp pháp lý", ThS Hoàng cảnh báo.

Cho lời khuyên để người dân không trở thành các bị hại của vụ lừa đảo mua đất nền, ThS Hoàng cho rằng khi được giới thiệu một dự án đất nền thì người dân cần xem xét cụ thể từ các giấy tờ, hồ sơ pháp lý của dự án, cho đến thực tế.

Các điều kiện phân lô bán nền đã được quy định chi tiết tại Điều 31, Điều 32 Luật KDBĐS 2023. Người dân cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Nói cách khác, phải là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án theo quy định của pháp luật. Cá nhân không thể là chủ đầu tư của dự án phân lô bán nền, nếu cá nhân nào bán thì chắc chắn là lừa đảo. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin của bên chuyển nhượng thông qua các hồ sơ như Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Quyết định chủ trương đầu tư, Chấp thuận chủ trương đầu tư...

Thứ hai, cần xác định vị trí, khu vực của dự án có thuộc khu vực được phân lô bán nền hay không.

Theo khoản 6 Điều 31 Luật KDBĐS 2023, ở những khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hoặc khu đất được đấu giá để làm dự án xây dựng nhà ở thì không thể có dự án phân lô bán nền. Với các khu vực còn lại thì dự án phải thuộc phạm vi được phép phân lô bán nền theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Thứ ba, kiểm tra chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho toàn bộ diện tích dự án chưa, phần đất được chuyển nhượng có nằm trong diện tích đất đã có Giấy chứng nhận không. Kiểm tra tình trạng pháp lý của QSDĐ: Đất không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật,…

Thứ tư, kiểm tra điều kiện về hạ tầng kỹ thuật (đường xá, hệ thống cấp nước, thoát nước, điện, …) xem chủ đầu tư đã xây dựng xong các hạng mục theo quy hoạch được phê duyệt và đảm bảo điều kiện đưa vào sử dụng hay chưa; có bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải (bao gồm cả việc ký hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ)...

Kiểm tra chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh hay chưa

Cuối cùng, quan trọng nhất, Luật KDBĐS 2023 quy định trước khi chuyển nhượng QSDĐ thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh về việc QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng.

"Văn bản trả lời của cơ quan quản lý về KDBĐS cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư có thể phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Do đó, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản này trước khi quyết định đặt cọc, nhận chuyển nhượng lô đất trong dự án", ThS Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh.

QUỲNH LINH