'Bắt mạch' thị trường bất động sản Hà Nội

Phân khúc có nhu cầu ở thực vẫn nóng

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, thời gian qua, chung cư là loại hình dẫn “sóng” trong giai đoạn thị trường phục hồi. Song, khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, chung cư sẽ phải nhường lại vị trí “ngôi sao” cho các phân khúc khác.

“Xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định, với 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng, nhưng với đất nền sẽ thu về tới 300 đồng”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Cách hình tượng hóa trên cho thấy, tại các giai đoạn khác nhau của thị trường, chung cư dù có tỷ suất lợi nhuận tốt, nhưng không phải là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó, thì chung cư sau khi tăng nóng sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm lại so với các phân khúc khác.

Ông Quốc Anh dự báo, trong vòng 1 năm nữa, chung cư vẫn là điểm sáng trên thị trường, các phân khúc khác như nhà riêng, nhà phố sẽ nóng hơn từ đầu năm sau. Các loại hình thiên về đầu tư sẽ tăng ổn định về lượng giao dịch từ giữa năm 2025.

Ông Nguyễn Thạc Cường, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cũng cho rằng, các bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực đang có giá bán rất cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong thời gian tới. Từ nay đến nửa đầu năm sau, các phân khúc có tính khai thác dòng tiền như chung cư, biệt thự nội đô tiếp tục dẫn dắt đà hồi phục của thị trường.

Tương tự, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, từ nay tới năm 2025, các phân khúc nhà riêng, chung cư sẽ tiếp đà tăng giá, nhưng mức tăng vừa phải, thay vì tăng đột biến như đầu năm 2024.

Ở góc độ khác, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) phân tích, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội sẽ được thiết lập lại để trở nên cân bằng hơn với mức thu nhập của người dân. Tuy nhiên, điều này sẽ chỉ thực sự diễn ra, nếu trong 5 năm tới, lượng dự án nhà ở xã hội tại Thủ đô đủ đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.

Cảnh báo khi đầu tư bất động sản vùng ven

Dựa trên diễn biến ở các chu kỳ trước, thì hiện vẫn chưa phải là thời của đất nền. Song thực tế đang phản ánh điều ngược lại, khi phân khúc đất thổ cư liên tục được săn đón ngay từ nửa đầu năm nay. Nhiều nơi có mức tăng giá “không tưởng”.

Giải thích hiện tượng này, ông Lê Đình Chung cho rằng, đây chỉ là những cơn sốt mang tính chất cục bộ, nhà đầu tư khi không mua được căn hộ chung cư vì thiếu dự án mới, nên xoay sang đất nền. Ngoài ra, còn xuất phát từ việc chính quyền nhiều địa phương đặt giá khởi điểm khi đấu giá đất chưa cao.

“Các cuộc đấu giá đất vùng ven thời gian qua thu hút một lượng quan tâm lớn từ nhà đầu tư bởi mức giá khởi điểm và số tiền đặt cọc yêu cầu tương đối thấp (giá khởi điểm nhiều lô chưa tới 10 triệu đồng/m2). Đây cũng là kẽ hở cho các nhà đầu tư lướt sóng. Điều này đã tạo ra hệ lụy xấu, đẩy mặt bằng giá đất trên thị trường lên cao quá mức”, ông Chung chia sẻ về diễn biến xảy ra trên thị trường đất nền gần đây.

Theo anh T.N, một người từng tham gia đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức, trong thời gian tới, các đội nhóm “săn đất” sẽ không dám đấu giá cao như trước. Bởi lẽ, nếu bất chấp đặt giá thật cao để đấu trúng, các lô đất này sẽ rất khó thanh khoản.

“Trường hợp bỏ cọc 55/68 lô đất ở xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) chính là một khoản đầu tư thất bại của các đội nhóm này, khi nhận định sai về thị trường. Việc giá đất đấu trúng quá cao khiến môi giới khó lòng bán chênh và cái kết là phải bỏ cọc. Có thể nói, họ đã lỗ vốn trong thương vụ ở Thanh Oai”, anh T.N khẳng định.

Cũng theo anh T.N, bất động sản vùng ven Hà Nội đang vượt quá giá trị thực nhiều lần. Có những căn nhà trong ngõ tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức), nơi diễn ra cuộc đấu giá có lô đất 133 triệu đồng/m2, giá bị “thổi” lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2, đắt ngang giá căn hộ chung cư tại nội thành.

“Bất động sản vùng ven không phải nơi dành cho những nhà đầu tư ‘tay mơ’. Trong trường hợp thị trường đi xuống, nhà/đất trong nội đô chỉ cần cắt lỗ khoảng 30% là đã có người mua, thì ở các huyện vùng ven, kể cả khi nhà đầu tư giảm giá 50% vẫn khó bán”, anh T.N cảnh báo.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng có nhận định tương tự. Theo ông, những phân khúc có tính chất đầu tư như đất nền, dù có thể tăng giá gấp 2 - 3 lần sau một vài năm, nhưng tính thanh khoản tương đối hạn chế và giá có thể đi ngang trong khoảng thời gian dài khi thị trường chững lại.

Thanh Vũ