Bất hợp lý trong đấu giá đất

Vụ đấu giá đất tại một huyện ngoại thành ở Hà Nội gần đây đã làm “dậy sóng”. Ảnh: ST

Thưa ông, vừa qua, dư luận “dậy sóng” trước vụ việc đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội được tổ chức xuyên đêm và giá trúng cao hơn 18 lần giá khởi điểm. Ông bình luận gì về vấn đề này?

Tôi cho rằng, vụ việc này tương tự vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm TP. Hồ Chí Minh trước đây. Chúng ta biết, vụ đấu giá đó do Tập đoàn Tân Hoàng Minh “đạo diễn” cho các công ty con của mình, thế nhưng sau đó tất cả bỏ cọc. Giá đất ở Hoài Đức là tương đương giá đất ở Quận 1, Quận 3 - những nơi đắt nhất của TP. Hồ Chí Minh. Ở những nơi hạ tầng rất kém mà người ta trả giá lên đến hơn 100 triệu/1m2, tương đương với những nơi trung tâm ở nội thành, đấy là điều bất thường.

Chúng ta biết thị trường vẫn đang thiếu cung, tức cơ sở để tăng giá là có, nhưng tăng giá đến mức như những khu vực tốt nhất của quận nội thành thì là điều bất thường. Theo tôi, hiện nay, các nhà kinh doanh bất động sản đang muốn có rất nhiều động tác để kích giá. Cung đã hiếm, họ càng đưa ra những cách thức để nói cung cực kỳ hiếm thì giá lên cao là chuyện bình thường. Có một nhóm người chỉ làm một việc là gọi điện thoại đến nơi này, nơi kia để hỏi có bán không, có cho thuê không… Một cái điện thoại gọi đi rất nhiều người, trong đó có tôi. Đây là một cách thức kích giá để chứng tỏ người mua bây giờ rất muốn mua, muốn thuê, thế nhưng “lùng” mãi trên thị trường không được. Điều này tạo cảm giác rất khan hiếm về nhà đất, tạo cơ sở tăng giá là chuyện tất yếu.

Thời gian qua, những người kinh doanh nhà vay tiền ngân hàng để đầu tư. Hiện nay, họ đã và đang phải chịu tổn thất về lãi suất ngân hàng rất lớn. Chính vì vậy, họ tìm mọi cách để kích giá, tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn trước đây rất nhiều lần để hoàn trả lại khoản lỗ do lãi suất ngân hàng.

Đối với vấn đề bỏ cọc, tôi cho rằng bỏ cọc rất đơn giản, mỗi nơi tiền cọc độ trăm triệu, thành ra chuyện bỏ cọc cũng không phải cái gì ghê gớm. Chúng ta đã khắc phục vấn đề này ở Nghị định số 87/2024/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá. Thế nhưng rất tiếc, Nghị định này đến tháng 01/2025 mới có hiệu lực thi hành, thành ra bây giờ cũng chưa xử lý được những người bỏ cọc.

Từ các vụ việc Hoài Đức, Thủ Thiêm… thời gian qua, ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề đấu giá đất ở Việt Nam hiện nay?

Tôi cho rằng đấu giá ở Việt Nam vận dụng quá rộng. Các nước chỉ đấu giá những thứ thật hiếm, ví dụ đồ cổ, bảo vật quốc gia, bảo vật quý hiếm hoặc viên kim cương có một không hai... Thế còn bình thường trong vận hành kinh tế mà tất cả dùng đấu giá thì đều không lợi. Là vì khi đấu giá thì giá đầu vào sẽ tăng, giá đầu vào tăng thì giá hàng hóa sẽ tăng, giá hàng hóa tăng có nghĩa tính cạnh tranh của nền kinh tế thấp. Đấy là cái chúng ta phải xem lại, phạm vi đấu giá nên hạn chế lại và nên dùng biện pháp đấu thầu tốt hơn là đấu giá.

GS,TSKH. Đặng Hùng Võ

Thứ hai, đấu giá nếu mở rộng quá mức sẽ dẫn tới các kịch bản do một số nhóm thao túng và kịch bản đó có khi là ép giá xuống quá thấp, có khi là đẩy giá lên quá cao, tức là nó đều xảy ra tình trạng bất thường. Kịch bản đấu giá là thứ dễ “đạo diễn”, mà đã “đạo diễn” có nghĩa là vướng phải khung hình sự. Cái sơ suất này kia thì có thể coi là dân sự, nhưng nếu có tính âm mưu, làm thay đổi kết quả đấu giá dưới tình trạng không công khai hoặc công khai không đúng mức, thậm chí có nơi đưa cả xã hội đen vào dằn mặt… thì nó liên quan đến hình sự.

Thành ra tôi cho rằng, đấu giá không phải là giải pháp thông thường mà nó là giải pháp trong những trường hợp quý hiếm. Còn đất đai là đầu vào cho quá trình đầu tư, chúng ta hãy lựa chọn phương pháp khác, mà một trong những điều quan trọng là định giá phù hợp thị trường. Hiện Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực thi hành nhưng bảng giá của các tỉnh vẫn là bảng giá cũ. Chính vì vậy, tiền cọc thấp, giá khởi điểm cũng rất thấp. Đó là do tính không đồng bộ của pháp luật. Bởi vậy, chúng ta phải xem lại, những trường hợp nào thì áp dụng đấu giá, còn lại phải nâng cao trách nhiệm định giá và phải định giá phù hợp thị trường.

Thưa ông, ông vừa nhắc tới kinh nghiệm của các nước về quản lý đất đai. Xin ông có những chia sẻ cụ thể hơn về vấn đề này?

Ở các nước trong khối thịnh vượng chung hay các nước thuộc khối liên hiệp Anh, trong đó tiên phong là Anh và Mỹ, giá đất ở đầu vào của các dự án gần như không đáng kể nhưng thu thuế của quá trình hoạt động khá cao. Hiện nay, tại Anh và Mỹ, tất cả nguồn thu cho ngân sách địa phương thì 80-90% là thu từ thuế đất và điều kiện để phát triển các dự án công nghiệp hóa cực kỳ tốt. Đây là những nơi mà tôi cho rằng chính sách kinh tế về đất rất hiện đại và rất phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế. Chúng ta nên nghiên cứu và học tập.

Việt Nam vẫn lúng túng câu chuyện hai giải pháp để có đất: Một là Nhà nước thu hồi đất, hai là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng. Đến nay, nhận chuyển nhượng vẫn rất khó, loanh quanh người ta thường tìm cách để chuyển sang khu vực được Nhà nước thu hồi đất. Việc biến báo một dự án từ trường hợp không được Nhà nước thu hồi đất sang được Nhà nước thu hồi đất rồi chuyển ngược lại hiện vẫn chưa có giải pháp ngăn chặn. Ở các nước, chỉ những dự án đặc biệt quan trọng, nhất là các dự án hạ tầng mới tính đến chuyện Nhà nước thu hồi đất. Có điều, các nước thường tìm một mảnh đất khác và xây nhà cho người bán đất ở và như vậy, người bị thu hồi đất cũng có lợi. Thế nhưng ở Việt Nam, chúng ta thường trả cho người có đất ít rồi chuyển sang cho người mới với giá cao. Chính vì vậy, thu từ đất ở Việt Nam chủ yếu từ tiền sử dụng đất khi giao đất cho các dự án nhà ở hoặc cho thuê đất đối với dự án phát triển công nghiệp.

Vậy theo ông, điều gì chúng ta cần nhìn lại qua các cuộc đấu giá đất thời gian vừa qua?

Tôi cho rằng, chúng ta phải nhìn lại những quyết định trước đây. Trong quá trình chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, đáng lẽ tài sản thông qua bất động sản, thương mại và công nghiệp đều nằm trong tay Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay, Nhà nước thu không đáng kể nhưng các đại gia bất động sản rất nhiều. Điều đó có nên hay không trong khi thị trường bất động sản khoảng 20 năm gần đây luôn rơi vào tình trạng bập bõm, lúc thì “sốt giá”, lúc thì “đóng băng”.

Lâu nay, thị trường bất động sản chưa bao giờ yên bình. Các nước không cho buôn bán đất. Họ chỉ buôn bán đất khi đã có đầu tư phát triển. Thế nhưng, ta thì lại “chia lô, bán nền” và phát triển một cách không được kiểm soát chặt chẽ. Đất nền luôn luôn ở trạng thái “sốt” và đấy cũng là một trong những lý do khiến vụ đấu giá đất ở Hoài Đức tăng cao. Người ta hy vọng là cứ để nền như vậy, chờ giá lên rồi bán thì vẫn lãi. Lần đầu tiên, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ cấm “chia lô, bán nền”. Thế nhưng đến bây giờ thì nó “tung tóe” khắp nơi và đất nền luôn là phân khúc “sốt xình xịch”, không lúc nào ngừng “sốt”. Phân khúc này giá tăng cao hơn trường hợp bất động sản có tài sản gắn liền với đất. Đó là những điều tôi cho là bất hợp lý trong phát triển bất động sản ở Việt Nam mà chúng ta phải nhìn lại và phải định hình được một chính sách mạch lạc, rõ ràng.

Xin trân trọng cảm ơn ông!./.

XUÂN HỒNG (Thực hiện)