Bất động sản Trung Quốc gượng dậy

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc nhà cũ. Ảnh: Business Insider.

Các chuyên gia phân tích của ngân hàng UBS vừa đưa ra nhận định lạc quan về thị trường bất động sản Trung Quốc, cho rằng lĩnh vực này đang có dấu hiệu ổn định sau nhiều năm suy thoái.

Ông John Lam, Giám đốc Nghiên cứu Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương và Trung Quốc tại UBS, chia sẻ với báo giới: "Sau chu kỳ đi xuống kéo dài 4-5 năm, chúng tôi đã bắt đầu nhận thấy một số tín hiệu tích cực. Tất nhiên, các tín hiệu này chưa lan rộng trên toàn quốc mà chỉ mang tính cục bộ, nhưng so với trước đây thì đó vẫn là những chuyển biến đáng khích lệ".

Những tín hiệu tích cực

Một trong những tín hiệu đáng chú ý là doanh số bán nhà đang tăng lên tại các thành phố lớn của Trung Quốc. Điều này cho thấy nhu cầu đang dần phục hồi, dù chưa đồng đều trên cả nước.

Theo phân tích của CNBC dựa trên dữ liệu từ Wind Information, thị trường bất động sản Trung Quốc đang ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc nhà cũ. Cụ thể, doanh số bán nhà cũ tại 5 thành phố lớn của nước này đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngân hàng UBS đưa ra dự báo lạc quan rằng giá nhà tại Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm sau, sớm hơn so với dự đoán trước đó là giữa năm 2026. Họ cũng kỳ vọng rằng các giao dịch chuyển nhượng sẽ chiếm một nửa tổng số giao dịch bất động sản vào năm sau.

UBS đã cân nhắc 4 yếu tố để đánh giá tình hình thị trường, bao gồm lượng hàng tồn kho, mức tăng giá đất, doanh số nhà chuyển nhượng và thị trường cho thuê. Đến tháng 2 vừa qua, 3 trong 4 yếu tố này đã có sự cải thiện, chỉ còn giá cho thuê là chưa có dấu hiệu phục hồi.

Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực ngăn chặn sự suy thoái của thị trường bất động sản. Đây là kênh đầu tư an toàn của phần lớn hộ gia đình nước này, và từng đóng góp hơn 25% nền kinh tế cách đây vài năm.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với những thách thức lớn, trong đó có tình trạng vỡ nợ của các tập đoàn phát triển bất động sản lớn như China Evergrande, và sự sụt giảm trong doanh số nói chung. Theo dữ liệu của S&P Global Ratings, doanh số bất động sản đã giảm gần một nửa kể từ năm 2021 xuống còn khoảng 9.700 tỷ nhân dân tệ vào năm ngoái.

Mặc dù đã có những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang vật lộn với nhiều khó khăn. Ảnh: SCMP.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu suy yếu từ cuối năm 2020, sau khi Bắc Kinh siết chặt kiểm soát với các tập đoàn phát triển bất động sản, vốn phụ thuộc quá nhiều vào nợ để tăng trưởng.

Kể từ đó, bất chấp hàng loạt biện pháp hỗ trợ từ chính quyền trung ương và địa phương trong vòng một năm rưỡi qua, tình trạng suy thoái vẫn tiếp diễn.

Tuy nhiên, sau khi các biện pháp hỗ trợ mạnh tay hơn được công bố vào cuối năm ngoái, giới quan sát bắt đầu tin rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm nay.

Vào tháng 1, S&P Global Ratings vẫn giữ quan điểm rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025. Các nhà phân tích của tổ chức này cho rằng "doanh số bán nhà cũ tăng vọt" là chỉ báo hàng đầu cho sự phục hồi của doanh số bán nhà mới.

Đến cuối tháng 2, ông Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie, đã chỉ ra 3 tín hiệu tích cực có thể giúp giá nhà "phục hồi từ đáy" trong năm nay.

Ông lưu ý rằng bên cạnh lực đẩy từ các chính sách hỗ trợ, quỹ nhà ở chưa bán được đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011. Ngoài ra, chênh lệch giữa lãi suất vay thế chấp và giá thuê nhà đang thu hẹp. Điều này có thể khuyến khích người Trung Quốc mua thay vì thuê nhà.

Dù vậy, ông tin rằng thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn cần thêm hỗ trợ tài chính.

Hồi tháng 2, bà Michelle Kwok, Giám đốc Bất động sản châu Á của HSBC, chỉ ra 10 dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản của Trung Quốc đã qua đáy, bao gồm sự phục hồi trong doanh số bán nhà mới, giá nhà và đặc biệt là sự tham gia trở lại của nhà đầu tư nước ngoài.

Giới đầu tư nước ngoài cũng đang tìm kiếm những phương thức đầu tư mới vào thị trường bất động sản Trung Quốc, đặc biệt là sau khi Bắc Kinh thúc đẩy phát triển nhà cho thuê giá rẻ.

Cuối tháng 2, Invesco đã công bố thành lập liên doanh với công ty cho thuê căn hộ Ziroom của Trung Quốc. Liên doanh giữa Invesco và Ziroom, có tên gọi Izara Holdings, đã lên kế hoạch đầu tư 1,2 tỷ nhân dân tệ (khoảng 160 triệu USD) vào một dự án nhà ở cho thuê với quy mô 1.500 phòng.

Dự án này tọa lạc gần một trong những địa điểm tổ chức Thế vận hội Mùa đông Bắc Kinh, dự kiến hoàn thành vào năm 2027.

Theo ông Calvin Chou, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Invesco Real Estate, các căn hộ này dự kiến được cho thuê với mức giá khoảng 5.000 nhân dân tệ/tháng.

Ông cũng cho biết những khó khăn tài chính của các nhà phát triển bất động sản đã tạo ra một khoảng trống thị trường, và ông hy vọng liên doanh sẽ tiếp tục đầu tư vào ít nhất 1-2 dự án khác tại Trung Quốc trong năm nay.

Thách thức vẫn còn

Mặc dù đã có những tín hiệu tích cực, CNBC nhận định rằng thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang vật lộn với nhiều khó khăn. Theo số liệu kinh tế chính thức được công bố gần đây, đầu tư bất động sản tiếp tục giảm gần 10% trong hai tháng đầu năm.

Ông Ting Lu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Nomura, nhận định: "Ngành công nghiệp bất động sản đặc biệt đáng lo ngại, khi các chỉ số chính đều cho thấy sự suy giảm trên diện rộng. Tốc độ tăng trưởng xây dựng nhà mới giảm từ âm 25,5% vào quý IV/2024 xuống âm 29,6% trong tháng 1-2".

Ông cũng nhấn mạnh rằng "nền kinh tế Trung Quốc sẽ không thể phục hồi thực sự nếu ngành bất động sản chưa ổn định".

Việc doanh số bán nhà cũ tăng lên cũng không mang lại lợi ích trực tiếp cho các nhà phát triển, vốn chủ yếu thu lời từ doanh số bán nhà mới.

Trong tháng này, S&P Global Ratings đã đưa Vanke vào diện theo dõi tín dụng và hạ xếp hạng của Longfor. Đây là hai trong số những tập đoàn địa ốc lớn nhất trên thị trường.

Ông Sky Kwah, Giám đốc tư vấn đầu tư tại Raffles Family Office, nhận định: "Những nỗ lực chính sách gần đây của Trung Quốc khá toàn diện. Tuy nhiên, chìa khóa nằm ở việc thực thi".

"Đà phục hồi của ngành công nghiệp phụ thuộc vào niềm tin của người tiêu dùng, và niềm tin không thể trở lại chỉ trong một đêm", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Huy Hoàng