Bất động sản Phát Đạt xoay sở dòng tiền lao dốc ra sao?

Như TC Tài chính Doanh nghiệp đã phân tích về dòng tiền kinh doanh âm của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt. Trong đó, tính riêng quý IV/2024, doanh nghiệp này âm đến 1.680 tỷ đồng.

Một dự án của Phát Đạt. Ảnh: Phước Nguyên

Nguyên nhân đến từ các khoản phải thu (1.734 tỷ đồng) và hàng tồn kho (507 tỷ đồng) tăng đột biến đến chóng mặt.

Tính đến quý IV/2024, tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp ghi nhận tăng từ 16.916 tỷ đồng lên 21.706 tỷ đồng. Nguồn hình thành chính tạo nên tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp này đến từ các khoản phải thu ngắn hạn (tăng từ 4.114 tỷ đồng lên 7.761 tỷ đồng) và hàng tồn kho (tăng từ 12.199 tỷ đồng lên 13.400 tỷ đồng). Điều này đang cho thấy, Phát Đạt đang tạm thời bị chiếm dụng vốn lớn với 7.761 tỷ đồng.

Đây là các khoản mà doanh nghiệp khó có thể huy động nguồn vốn ngay lập tức khi cần xử lý việc gấp. Bởi Phát Đạt hoạt động kinh doanh chủ yếu về lĩnh vực bất động sản là chính. Hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn đều liên quan đến các dự án bất động sản.

Khi trừ 2 mục này, tài sản ngắn hạn của Phát Đạt chỉ còn lại 545 tỷ đồng. Đáng lo hơn, nợ phải trả của doanh nghiệp này ghi nhận tình trạng tăng từ 11.488 tỷ đồng lên 12.692 tỷ đồng. Riêng nợ ngắn hạn ghi nhận ở mức 8.399 tỷ đồng.

Điều này khiến cho tài sản ngắn hạn đang nhỏ hơn nợ ngắn hạn 0,06 lần (tỷ số thanh khoản nhanh). Về lý thuyết, tỷ số này đang cho thấy nhỏ hơn 0,5 phản ánh doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc chi trả. Tính thanh khoản thấp.

Bán công ty con, phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ

Bên cạnh việc vay vốn từ các ngân hàng, trong năm 2024, Phát Đạt đã thực hiện nhiều biện pháp để xoay xở dòng tiền của mình. Trong đó, doanh nghiệp này đã phải thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đang nắm giữ tại Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản BIDICI vào hồi tháng 6/2024.

Theo đó, Phát Đạt sẽ chuyển nhượng toàn bộ hơn 111,7 triệu cổ phần tại công ty liên kết này (chiếm 49% vốn điều lệ), giá trị theo mệnh giá là hơn 1.117 tỷ đồng.

Giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá, như vậy Phát Đạt có thể thu về ít nhất hơn 1.450 tỷ đồng nếu hoàn tất thương vụ. Đồng thời, nếu giao dịch thành công, BIDICI sẽ không còn là công ty liên kết của Phát Đạt.

Tháng 10/2024, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đã tiến thông qua việc triển khai phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ với tổng giá trị lên đến 340 tỷ đồng.

Như vậy, khoản nợ sau khi hoán đổi sẽ được xóa bỏ và chủ nợ sẽ thành cổ đông hiện hữu cổ phiếu phổ thông của Công ty và có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của cổ đông kể từ ngày kết thúc đợt phát hành.

Theo đó, tổng số lượng cổ phiếu phát hành để hoán đổi nợ trong đợt phát hành này được phân phối cho bên vay là ÂC Vietnam Real Estate III LPvoiws tỷ lệ sở hữu dự kiến sau khi phát hành là 3,76% (tính theo tổng số cổ phần đang lưu hành của công ty tại thời điểm tháng 20/2024 là 873 triệu cổ phần).

Qua đó, tổng tỷ lệ sở hữu nước ngoài sau khi hoàn thành đợt phát hành dự kiến thời điểm này là 10,3% đảm bảo đáp ứng quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài theo quy định.

Chưa dừng ở đó, trong năm, Phát Đạt còn tiến hành phát hành và bán cổ phiếu ra công chúng. Đây là đợt bán cổ phiếu được Uy ban chứng khoán nhà nước cấp thời điểm tháng 4/2024. Qua đó, doanh nghiệp này đã phát hành 134 triệu cổ phiếu (tương ứng với 1.343 tỷ đồng).

Số tiền mà Phát Đạt phát hành trong đợt này được sử dụng cho các dự án cụ thể là: Dự án đầu tư phát triển khu đô thị tại phân khu số 2,9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định với số tiền phân bổ là 132 tỷ đồng;

Khu dâu cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh với số tiền phân bổ là 511 tỷ đồng; Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp do Công ty cổ phần đầu tư BĐS Ngô Mây với số tiền phân bố là 400 tỷ đồng, theo hình thức cho vay;

Ngoài ra, 300 tỷ còn lại, phân bổ cho khu nhà ở phúc hợp cao tầng Thụ An 1 (chủ là Công ty cổ phần BĐS và phát triển Cao ốc Thiên Long) và Khu nhà ở phúc hợp cao tầng Thuận an 2 (chủ là Công ty cổ phần BĐS và phát triển Cao ốc Hòa Phú) theo hình thức cho vay.

Các doanh nghiệp như Công ty cổ phần đầu tư BĐS Ngô Mây; Công ty cổ phần BĐS và phát triển Cao ốc Thiên Long; Công ty cổ phần BĐS và phát triển Cao ốc Hòa Phú đều là công ty con của Phát Đạt.

Tồi tệ hơn, tháng 7/2024, Phát Đạt phải thông qua việc triển khai phương án phát hành và hồ sơ phát hành cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu với số lượng dự kiến phát hành là 130 triệu cổ phiếu (tương đương với 1.309 tỷ đồng).

Đối tượng phát hành là cổ đông hiện hữu có tên trong danh sách cổ đông của công ty. Nguồn vốn phát hành từ nguồn lợi nhuận chưa phân phối của năm 2023 và của các năm trước lũy kế đến ngày 31/12/2023.

Niềm hy vọng đến từ các dự án

Trong buổi đối thoại với nhà đầu tư diễn ra hồi tháng 2 vừa qua, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông tin kế hoạch triển khai loạt dự án của mình.

Dự án dự kiến triển khai trong năm 2025 của Phát Đạt. Ảnh: Phước Nguyên

Theo đó, đây là các dự án chiến lược của Phát Đạt. Các dự án này là trọng điểm sắp triển khai trong năm 2025 bao gồm: Thuận An 1 & 2 (Bình Dương): Khu đô thị kiểu mẫu đạt tiêu chuẩn LEEDS, mang đến không gian sống xanh, hiện đại và bền vững. Nằm tại cửa ngõ TP.HCM – Bình Dương, dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và dự kiến mở bán trong quý 2/2025, đón đầu xu hướng phát triển của khu vực;

Quy Nhơn Iconic (Bình Định): Khu đô thị kiểu mẫu với hạ tầng đồng bộ, tiện ích cao cấp, giai đoạn 2 dự kiến mở bán tháng 3/2025, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Q1 Tower (Quy Nhơn): Condotel cao cấp hướng biển, mở bán tháng 4/2025, tận dụng tiềm năng du lịch bùng nổ của miền Trung, mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư;

Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng tại Côn Đảo, Serenity Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu) và Dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ Như Nguyệt (Đà Nẵng): Các dự án nghỉ dưỡng và bất động sản cao cấp, khai thác xu hướng second home và đô thị hiện đại, tạo giá trị gia tăng bền vững.

Phát Đạt không chỉ tận dụng cơ hội, mà còn tạo ra cơ hội cho khách hàng, nhà đầu tư và cổ đông. Năm 2025, chúng tôi cam kết mang đến những giá trị vượt trội, bền vững và lâu dài”, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt nhấn mạnh.

Ngoài ra, Phát Đạt cho biết, đang thu hút sự quan tâm từ các quỹ đầu tư nước ngoài nhờ pháp lý minh bạch, chiến lược phát triển bền vững và tiềm năng tăng trưởng vượt trội. Hệ thống phân phối cũng được mở rộng với sự đồng hành của các đối tác lớn như Big Four, Realty Holdings, G.Empire Group, và Mai Việt Land, đảm bảo tốc độ bán hàng nhanh chóng và tối ưu hóa dòng tiền.

Phước Nguyên