Bất động sản: Nhà đầu tư có thể mắc kẹt với chung cư sau sốt giá, lý do Bắc Giang hủy 102 dự án, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tính đến quý 4 năm 2024, trên thị trường bất động sản gần như không còn dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án mở bán thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 nằm ở ngoại thành như Đông Anh. (Ảnh: Hải An)

Hậu sốt giá, BĐS Hà Nội sẽ 'hẹp cửa' với nhà đầu tư nhỏ lẻ?

Trong báo cáo kết quả hoạt động về thị trường BĐS 2024, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc chung cư tại Hà Nội, TPHCM đã leo thang so với 2023. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá.

Giá leo thang khiến phân khúc bình dân trước đây dưới 30 triệu đồng/m2, nay tăng lên ngưỡng dưới 45 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp trước đây giá bán từ 30-45 triệu đồng/m2, nay tăng lên ngưỡng khoảng từ 45-70 triệu đồng/m2.

Phân khúc cao cấp trước đây từ 50-70 triệu đồng/m2, nay tăng lên ngưỡng từ 70-100 triệu đồng/m2. Tính ra, tiêu chí các phân khúc đã tăng lên 28-44%.

Dữ liệu của CBRE ghi nhận, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức 72 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong lịch sử thị trường BĐS Thủ đô trong nhiều năm qua.

Ghi nhận trên thị trường gần như không còn dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án mở bán thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 nằm ở ngoại thành như Đông Anh.

Giá căn hộ tăng cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Theo CBRE, năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã tăng hơn 26%. Đây là mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay, đạt trung bình 48 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư, đấu giá đất ngoại thành Hà Nội cũng là từ “điểm nóng” trên thị trường BĐS trong năm 2024 khi các phiên đấu giá tại các huyện Thanh Oai, Hoài Đức… thu hút số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá xuyên đêm với mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Theo đà tăng mạnh của chung cư, đất đấu giá, nhà đất Hà Nội từ vùng ven đô hay trong ngõ nhỏ nội đô đều được rao bán tăng vọt, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thị trường BĐS Hà Nội cũng như thị trường cả nước năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới.

Theo bà Hằng, chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô. Trong đó, cùng với các luật: Kinh doanh BĐS, Đất đai, Nhà ở, quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 đã tạo điều kiện cho người dân và nhà đầu tư nhìn rõ hơn định hướng và định hình phát triển không gian đô thị của Hà Nội.

“Trong chu kỳ mới của thị trường lần này, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án”, vị chuyên gia đánh giá.

Đáng chú ý, chuyên gia chỉ ra rằng, điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài.

“Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư. Họ đã tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án. Hơn nữa, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn”, bà Hằng nhận định.

Đánh giá về chung cư Hà Nội trong năm nay, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đà tăng giá sẽ chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn "sốt nóng" như thời gian qua. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao sang khu vực có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Property, nhìn nhận, chung cư Hà Nội sẽ không hoặc rất khó giảm giá. Tuy nhiên, theo vị này, chung cư chỉ còn hợp cho những người có nhu cầu ở, còn đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí nhà đầu tư sẽ mắc kẹt.

Đối với các nhà đầu tư, chuyên gia lưu ý, cần xem xét đánh giá kỹ những địa bàn đã thiết lập mặt bằng giá cao, có thể mở rộng tìm về những khu vực có tiềm năng tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển mạnh về công nghiệp, bởi đây là nơi có thể đạt được biên lợi nhuận lớn.

Bắc Giang hủy hơn 100 dự án khu đô thị, khu dân cư

Bắc Giang quyết định hủy 102 dự án khu đô thị, khu dân cư cần thu hút đầu tư đã phê duyệt nhưng chưa được quyết định chủ trương đầu tư.

Quyết định vừa được Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang, ông Phan Thế Tuấn ký ban hành.

102 dự án này đã có quyết định phê duyệt danh mục dự án khu đô thị, khu dân cư cần thu hút đầu tư tại 3 quyết định của UBND tỉnh và 24 quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh nhưng chưa được quyết định chủ trương đầu tư.

Trước đó, cuối tháng 12/2024, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang Nguyễn Ngọc Sơn đã ký văn bản trình UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh xem xét hủy danh mục 102 dự án khu đô thị, khu dân cư cần thu hút đầu tư trên địa bàn để việc triển khai thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh được thực hiện theo đúng quy định.

Lý do Sở Xây dựng Bắc Giang đề nghị hủy 102 dự án khu đô thị, khu dân cư là bởi theo quy định hiện hành, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư đã thay đổi. Do đó, cần thiết hủy danh mục các dự án đã phê duyệt nhưng chưa phê duyệt chủ trương đầu tư.

Ngoài ra, Sở Xây dựng Bắc Giang đề nghị UBND tỉnh giao UBND các huyện, thị xã, thành phố hàng năm thực hiện rà soát, lập danh mục các dự án cần thu hồi đất, các dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác, báo cáo UBND tỉnh xem xét, trình HĐND tỉnh thông qua theo đúng quy định của pháp luật.

Trong danh mục 102 dự án bị hủy có nhiều dự án nằm trên địa bàn các huyện, thành phố, thị xã: Lục Nam, Tân Yên, Hiệp Hòa, Lạng Giang, Yên Thế, Lục Ngạn, Bắc Giang, Việt Yên... có quyết định phê duyệt danh mục từ năm 2020-2024.

Có thể kể đến Khu đô thị sinh thái Nham Biền, thị trấn Nham Biền, huyện Yên Dũng có quyết định phê duyệt danh mục năm 2020 với quy mô 45,3ha. Cũng có quyết định năm 2020, trong danh mục dự án bị hủy còn có Khu đô thị mới Quang Châu, huyện Việt Yên (30ha), Khu dân cư mới Quyết Tiến - Thành Công, xã Tiền Phong, huyện Yên Dũng (19,6ha)...

Hay một số dự án có quy mô lớn như Khu đô thị dịch vụ, sinh thái cao cấp, thông minh phía nam thành phố Bắc Giang (280,2ha), Khu đô thị Ninh Sơn, xã Ninh Sơn và xã Quảng Minh, huyện Việt Yên (gần 144ha), Khu đô thị hỗn hợp và chợ quốc tế Bắc Giang (296ha)...

Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch siêu dự án gần 44.000 tỷ đồng

Ngày 6/2, UBND quận Liên Chiểu (TP Đà Nẵng) công bố quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân.

Theo thông tin phê duyệt, khu đất nghiên cứu quy hoạch thuộc phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu. Quy mô diện tích trước điều chỉnh quy hoạch hơn 1.067ha, sau điều chỉnh diện tích hơn 512ha.

Diện tích điều chỉnh giảm khoảng 555,7ha so với quy hoạch ban đầu. Trong đó 63,3ha đất rừng tự nhiên được loại ra khỏi dự án. Ngoài ra, 6,4ha đất bãi cát tự nhiên; 6,6ha đất chồng lấn với cảng Liên Chiểu; 2,7ha đất thăm dò, khai quật khảo cổ và 476,7ha mặt nước biển cũng được loại ra khỏi dự án.

Quy mô dân số của dự án khoảng 19.000 người (trong đó dân số chính thức gần 18.000 người, dân số vãng lai khoảng 1.000 người).

Dự án được hình thành với tính chất là khu phức hợp du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng mang đẳng cấp quốc tế; là khu đô thị thông minh, nhà ở và dịch vụ thương mại, đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở hài hòa với địa hình và cảnh quan tự nhiên.

Trước đó, tháng 11/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng và giải trí tổng hợp Làng Vân.

Mục tiêu của dự án là hình thành khu phức hợp bao gồm các công trình thương mại dịch vụ, phát triển du lịch sinh thái kết hợp nhà ở có mật độ lưu trú thấp, gắn với bảo tồn thiên nhiên.

Tổng vốn đầu tư dự án gần 44.000 tỷ đồng. Tiến độ dự án là 5 năm kể từ ngày được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Trong đó, giai đoạn 1 hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư từ năm thứ nhất đến năm thứ hai; giai đoạn 2 thực hiện đầu tư, nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ năm thứ hai đến hết năm thứ năm (2027-2029).

Điều cần biết về sang tên sổ đỏ khi chưa trả tiền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) hay các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đang nợ tiền sử dụng đất có được sang tên sổ đỏ?

Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất đang nợ tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp đang nợ tiền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho… khi nộp đầy đủ số tiền còn nợ. Để sang tên nhanh chóng, hãy xem và thực hiện theo hướng dẫn hồ sơ, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định rõ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, cụ thể:

Điều kiện bên chuyển nhượng (bên bán)

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều kiện bên nhận chuyển nhượng (bên mua)

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo đó, dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện nhưng việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ không hợp pháp nếu bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện. Hay nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho thì không được sang tên.

(tổng hợp)

H.A