Bất động sản năm 2024: 3 luật có hiệu lực, đấu giá đất thành chủ đề nóng

Ảnh minh họa

3 bộ luật mới chính thức có hiệu lực

Ngày 1/8/2024 trở thành dấu mốc đặc biệt, với việc 3 luật mới là: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. 3 luật này có tác động lớn, sâu rộng đến đời sống xã hội và nền kinh tế, tác động lớn đến người dân, doanh nghiệp và thị trường.

Các chuyên gia nghiên cứu luật đánh giá việc xây dựng và thông qua 3 luật mới này là "chưa từng có trong lịch sử tư pháp". Ba luật đã được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan chuẩn bị kỹ lưỡng, công phu qua nhiều khâu, nhiều bước.

Các luật được trình Quốc hội tại 4 kỳ họp, 2 Hội nghị Đại biểu quốc hội chuyên trách, 8 phiên họp chính thức của Ủy ban thường vụ Quốc hội. 3 luật trong quá trình xây dựng đã nhận được hàng triệu lượt ý kiến đóng góp đến từ các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, luật sư, chuyên gia, nhà nghiên cứu và đông đảo người dân.

Năm 2024, 3 bộ luật mới về đất đai, bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành

3 bộ luật đã hoàn thiện, đổi mới các quy định pháp luật trong một lĩnh vực vô cùng quan trọng là đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Hàng loạt các quy định liên quan đến sở hữu, sử dụng, giao dịch và quản lý về nhà ở, hoạt động đầu tư, tạo lập dự án, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản đã được sửa đổi.

Qua đánh giá ban đầu sau thời gian 3 bộ luật mới chính thức có hiệu lực, các chính sách pháp luật được cải tiến, thực thi đồng bộ đã bước đầu trở thành đòn bẩy, tạo động lực phát triển thị trường, tạo hành lang pháp lý tốt hơn cho việc vận hành thị trường bất động sản bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và gỡ được nhiều vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản.

Đấu giá đất "nóng" từ đầu đến cuối năm

Đấu giá đất trở thành đề tài nóng hổi, câu chuyện đấu giá đất có cả bi lẫn hài, đặc biệt là tại tại Hà Nội. Từ trước tới nay, đấu giá đất vẫn được tổ chức tại nhiều địa phương trên cả nước, mang về nguồn thu cho ngân sách và tăng giá trị sử dụng đất. Trong năm 2024, hàng chục phiên đấu giá đất với hàng trăm thửa đất đã được tổ chức đấu giá tại nhiều quận huyện của Hà Nội, và đã xảy ra những "câu chuyện đặc biệt".

Đấu giá đất trở thành đề tài nóng thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận bắt đầu từ phiên đấu giá đông kỉ lục diễn ra tại huyện Thanh Oai (Hà Nội), phiên đấu giá này thu hút số lượng người đăng kí là khoảng 1500 người, và ước tính có đến 4000 người tham gia. Giá trúng đấu giá cao nhất là 100,5 triệu đồng/m2. Tới thời hạn nộp tiền, trong 68 lô đất đã có kết quả trúng đấu giá, chỉ 13 thửa đất có mức trúng thấp và trung bình nộp tiền đúng hạn. Tiếp sau đó, đấu giá đất nóng lên tại Hoài Đức, với mức trúng đấu giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, mức giá trúng đã gấp 18,2 lần.

Đấu giá đất trở thành đề tài nóng

Sau khi các phiên đấu giá đất có những mức giá trúng cao bất thường, cao vượt hơn so với giá thị trường, tình trạng bỏ cọc, lướt cọc bán chênh xảy ra, Bộ Xây dựng, UBND Thành phố Hà Nội đã yêu cầu chấn chỉnh, kiểm tra giám sát chặt chẽ công tác thực hiện đấu giá đất, tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản. Nhiều quận huyện đã tạm thời dừng công tác tổ chức đấu giá đất.

Sau đó, các phiên đấu giá đất được tiếp tục tổ chức. Trong phiên đấu giá đất diễn ra tại Sóc Sơn, mức giá được trả lên đến... 30 tỉ đồng/m2. Cơ quan công an xác định 5 đối tượng liên quan vụ đã cấu thành tội "Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" nên đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam các đối tượng này.

Thời điểm cuối năm, các mức giá khởi điểm đấu giá đất đã thiết lập những cột mốc mới, giá khởi điểm đấu giá đất tại quận Hoàng Mai là 86 triệu đồng/m2 và tại quận Long Biên là 98,7 triệu đồng/m2.

"Ngáo giá", giá nhà đất tăng nóng, "giá ảo" tại nhiều phân khúc

"Ngáo giá", giá nhà đất tăng ảo, tăng hỗn loạn, có những mức giá rao bán phi lý là hiện tượng đặc biệt nhất của thị trường bất động sản trong năm 2024.

"Ngáo giá" vốn là cụm từ mang tính chất ngôn ngữ nói, ngôn ngữ bình dân trước đây chỉ xuất hiện trong các câu chuyện miệng của môi giới bất động sản, cụm từ nhằm nói về việc chủ nhà đưa ra mức giá bán quá cao, vượt khỏi giá trị thực của ngôi nhà cần bán. Năm 2024, cụm từ "ngáo giá" xuất hiện tràn ngập trên mạng xã hội, trong các diễn đàn về bất động sản, đi vào các tít báo, các bài báo, liên tục xuất hiện trong các bài phát biểu, các ý kiến chính thức về thị trường, trở nên phổ biến, quen thuộc.

Đứng trước hiện tượng bất động sản "ngáo giá" lan rộng, giá nhà quá cao vượt khỏi khả năng mua của số đông, người có nhu cầu mua nhà ở thực trở thành nạn nhân trực tiếp, cộng đồng đã có phản 'ứng. Hàng loạt những hội nhóm "Dừng mua nhà chống ngáo giá" được lập ra trên mạng xã hội, thu hút sự tham gia của hàng chục, hàng trăm nghìn thành viên.

Trên các nền tảng rao bán bất động sản, giá nhà đất liên tục được rao bán tăng đột biến, tăng theo từng tuần, từng tháng, xuất hiện tình trạng giá "ảo", giá nhà cao phi lý không tương ứng với giá trị thực. Nhiều chuyên gia, nhà quản lý nhận định có dấu hiệu của bàn tay nhóm đầu cơ, nhóm môi giới tung tin gây nhiễu loạn thị trường. Trên thị trường thực tế, những mức giá ảo tại nhiều dự án chung cư, nhà trong ngõ tác động đến tâm lý nhiều chủ nhà có nhà muốn bán, nhưng do "ngáo giá" đã không giao dịch được.

Giá chung cư tiếp tục tăng cao, chung cư bình dân "biến mất" khỏi thị trường

Năm 2024, theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung trên khắp cả nước tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, đặc biệt có khu vực tăng lên 35-40%. Trong khi đó, căn hộ chung cư bình dân (giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Căn hộ chung cư bình dân "tuyệt chủng" trên thị trường.

Theo thống kê của Savills, tại Hà Nội, mức giá sơ cấp (bán lần 1 từ chủ đầu tư đến khách hàng) trung bình là 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Tại TPHCM, mức giá bình quân là 61 triệu đồng/m2, không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán, lệch pha chủ yếu giữa nguồn cung trung và cao cấp. Phân khúc trung cấp cũng giảm dần, các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang, dành cho giới nhà giàu với mức giá lên tới 100 – 200 triệu đồng/m2 ngày càng xuất hiện nhiều.

Giá chung cư tiếp tục tăng, nguồn cung tăng mạnh nhưng thiếu hụt các dự án bình dân, vừa túi tiền

Sự chênh lệch, bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm tiếp tục diễn ra trong suốt năm 2024. Trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được. Các căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm tăng cao, thị trường vẫn chủ yếu dành cho người thu nhập cao, ngày càng ít các dự án cho người thu nhập trung bình, vừa phải, còn người thu nhập thấp thì chỉ có thể chờ mong ở các dự án nhà ở xã hội sẽ được xúc tiến hoàn thiện nhiều hơn trong thời gian tới.

Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tăng mạnh nhất trong 5 năm trở lại đây, nhưng giá không giảm và vẫn tiếp tục tăng.

Xây dựng nhà ở xã hội vẫn chậm

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội” tiếp tục được đẩy mạnh. Trong năm 2024, cả nước đặt mục tiêu phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2024, cả nước mới có 8 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với quy mô 3.136 căn. Ngoài ra có 5 dự án đã cấp phép, khởi công xây dựng, với quy mô 8.468 căn; 9 dự án đã có chủ trương đầu tư, với quy mô 8.795 căn. Đến cuối năm, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành năm 2024 ước tính đạt khoảng 21 ngàn căn, chỉ đạt khoảng 16% so với kế hoạch 130 ngàn căn của năm 2024. Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội có tốc độ giải ngân hạn chế.

Mục tiêu xây dựng 130 nghìn căn nhà ở xã hội trong năm 2024 đã không hoàn thành

Trong "Báo cáo về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023" của Đoàn giám sát Quốc hội, nhiều địa phương có kết quả triển khai hạn chế. Hà Nội phải xây 18.700 căn đến năm 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn), đạt 9% chỉ tiêu. TPHCM cần xây 26.200 căn đến 2025 song hiện đạt khoảng 19% mục tiêu, gần 5.000 căn. Thậm chí, một số địa phương không có dự án nhà xã hội nào được khởi công từ 2021 đến nay, như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi...

Trong xây dựng nhà ở xã hội, Hải Phòng đã trở thành “điểm sáng”, đi đầu cả nước với nhiều kết quả nổi bật. Hải Phòng đã khởi công 9 dự án nhà ở xã hội với tổng số trên 15.000 căn.

Các địa phương ban hành bảng giá đất mới, mức giá tăng nhiều lần

Trong năm 2024, nhiều địa phương đã tiến hành ban hành bảng giá đất mới, trong đó đáng chú ý nhất là Hà Nội và TP HCM.

TPHCM ban hành quyết định 79/2024/QĐ-UBND quy định bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng từ ngày 31/10 đến 31/12/2025. Theo bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM, giá đất của các khu vực tăng từ 4 đến 38 lần so với giá đất cũ. Trong đó, giá đất cao nhất ở khu vực đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần. Bảng giá đất của hơn 4000 tuyến đường tại TPHCM đã được điều chỉnh.

Cuối năm 2024, TP Hà Nội cũng đã ban hành Quyết định số 71 điều chỉnh bảng giá đất tại Hà Nội, có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2025. Theo bảng giá đất mới, một số vị trí, khu vực có mức định giá đất cao gấp từ 2 đến 6 lần so với bảng giá đất trước đây. Phố Đinh Tiên Hoàng - quận Hoàn Kiếm là nơi có giá đất cao nhất trong bảng giá đất sau điều chỉnh, với mức 695.3 triệu đồng/m2. Các khu phố, tuyến đường tại các quận trung tâm Hà Nội có giá đất trong bảng giá đất từ 80 đến 400 triệu đồng/m2.

Việc mức định giá trong bảng giá đất mới đều đã tăng lên được đánh giá là sát thực với thực tế, hiện tại giá đất trên thị trường ở các khu vực tại Hà Nội và TP HCM đã khác xa so với mức định giá trong bảng giá đất cũ. Dự báo thị trường nhà đất, bất động sản sẽ có những biến động nhất định sau khi các bảng giá đất mới được áp dụng.

***

Dư nợ tín dụng bất động sản tăng, tồn kho bất động sản tăng, dự kiến đánh thuế bất động sản từ thứ 2 trở lên, vốn FDI đổ vào bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn còn mắc kẹt... là những vấn đề khác trong bức tranh đa dạng, nhiều sắc màu, nhiều biến động của thị trường bất động sản 2024.

Sau khi các luật mới về bất động sản chính thức có hiệu lực, dự báo thị trường sẽ có giai đoạn là "nhịp chờ", là bước chuẩn bị cho sự biến đổi mạnh mẽ hơn ở năm 2025. Nhiều chuyên gia đưa ra dự đoán 2025 sẽ là năm bắt đầu cho1 chu kỳ mới, một giai đoạn "kỷ nguyên mới" của bất động sản, với nhiều các tín hiệu tích cực và ổn định, với nhiều bước phát triển.

Quang Thái