Bất động sản cao cấp tiếp tục 'chiếm sóng'

Khách đi xem nhà tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Ảnh: Lê Toàn.

Sản phẩm cao cấp dẫn dắt thị trường trung tâm

Chỉ mới khởi động lại sau thời gian vướng pháp lý, cũng chưa chính thức công bố ra thị trường, thế nhưng dự án The Prive của chủ đầu tư Đất Xanh tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM đã thu hút sự quan tâm từ giới đầu tư địa ốc.

Vị trí là một trong những yếu tố hút khách của dự án này. Từ dự án tới trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm chỉ 1 km, cách trung tâm hành chính TP. Thủ Đức hay quận I chỉ 2-3km. Việc di chuyển liên tỉnh cũng rất thuận tiện nhờ nằm cạnh trục cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây…

Bên cạnh đó, The Prive còn liền kề với các khu đại đô thị quy mô bề thế và sang trọng bậc nhất thành phố như đại đô thị Saigon Sport City, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Khu đô thị Sala, Khu đô thị liên hợp thể thao quốc gia Rạch Chiếc... Chính vì vậy, dù giá bán các căn hộ dự án The Prive chưa được chủ đầu tư công bố chính thức, nhưng các môi giới đồn đoán sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.

Ngoài dự án trên, các dự án mới khác như Global City (TP. Thủ Đức) hay Kiều by Kita (quận 5) cũng thiết lập mặt bằng giá cao, khoảng 5.000 USD/m2 - đánh dấu kỷ lục đối với phân khúc căn hộ hạng A tại TP.HCM.

Chẳng hạn, dự án Kiều Kiều by Kita gồm 82 căn hộ tọa lạc trên đường Trần Hưng Đạo, giá bán trung bình đạt 133 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích chưa đến 86 m2 tại đây có giá gần 13 tỷ đồng.

Không chỉ dự án mới, mà nhiều dự án cũ và giỏ hàng mới chào bán trên thị trường đều ghi nhận mức giá tăng mạnh.

Đơn cử, giỏ hàng mới dự án Sunwah (quận Bình Thạnh) có giá bán trung bình 130 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa tính 2% phí bảo trì), tăng đáng kể so với mức giá trung bình 88 triệu đồng/m2 vào tháng 10/2023. Nếu tính cả phí bảo trì, giá thực tế vượt 150 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi chỉ sau 1 năm.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, từ năm 2019-2024, giá căn hộ tại quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) tăng trung bình 55-70%. Trong 10 dự án có tốc độ tăng giá cao nhất TP.HCM, quận 2 chiếm đến 7 dự án với mức tăng ấn tượng như Feliz En Vista (77%), Thảo Điền Pearl (72%), Empire City (70%)...

Dữ liệu từ One Housing cũng cho thấy, từ năm 2021 đến nay, thị trường TP.HCM không còn phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m2), nguồn cung nhà ở xã hội cũng rất khan hiếm. Nhiều dự án đã điều chỉnh giá tăng từ 10-40%, cá biệt có dự án hạng sang chạm ngưỡng nửa tỷ đồng mỗi mét vuông.

Xu hướng tất yếu

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từ năm 2021 đến nay, phần lớn các dự án nhà ở mới đều thuộc phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mỗi năm.

Đáng chú ý, trong năm 2024, lần đầu tiên thị trường chỉ còn lại các dự án cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền hoàn toàn không xuất hiện. Điều này khiến thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mất cân bằng, đẩy người mua nhà vào thế khó khi giá bán ngày càng vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Nguồn cung sản phẩm cao cấp tiếp tục tăng. Ảnh: Việt Dũng.

Tuy vậy, ở góc độ thị trường, các nhà phát triển bất động sản cho rằng, không thể bán sản phẩm với giá thấp khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Hơn nữa, bản thân họ cũng không mong muốn thị trường phát triển quá nóng.

Ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư, Công ty VinaLiving phân tích, giá bất động sản tăng đột biến có thể mang lại lợi nhuận cao trước mắt, nhưng sẽ rất khó mở rộng tệp khách hàng trong tương lai.

Các nhà phát triển bất động sản luôn phải tính toán rõ ràng các chi phí như chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết kế, chi phí vận hành..., tất cả được cân đối với tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng để xác định giá bán phù hợp, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn hoặc tăng giá không kiểm soát. Tuy nhiên, nhiều khoản chi phí tăng cao khiến các chủ đầu tư cực chẳng đã phải tăng giá bán.

“Mục tiêu của các nhà phát triển bất động sản không chỉ dừng ở việc đạt được lợi nhuận trong ngắn hạn, họ mong muốn xây dựng một thị trường bền vững, có khả năng phát triển ổn định trong 10 năm, 20 năm tới. Một thị trường ổn định không chỉ tạo ra cơ hội kinh doanh lâu dài cho các nhà đầu tư, mà còn đảm bảo lợi ích cho người mua, từ đó thúc đẩy sự cân bằng giữa cung và cầu”, ông Hải nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thanh Hương, Giám đốc Đầu tư, Nam Long Group cho rằng, xu hướng tăng giá bất động sản là khó tránh, dù cho mức độ tăng có thể khác nhau tùy từng khu vực và phân khúc.

Một trong những lý do chính là chi phí đầu vào cho bất động sản, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và các yếu tố khác... đã tăng đáng kể, từ đó gây áp lực lên giá bán, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận vẫn khan hiếm.

Theo bà Hương, hiện nay, người mua sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn cho những sản phẩm chất lượng tốt, phù hợp với nhu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này đã được chứng minh trên thực tế khi nhiều dự án cao cấp trong những năm qua đều đạt mức thanh khoản tốt, bất chấp giá bán neo cao.

Dưới góc độ đơn vị phân phối, bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh tiếp thị, Dat Xanh Services cho biết, việc giá bất động sản tăng là tất yếu khi mọi chi phí đầu vào đều tăng cao và điều này chắc chắn ảnh hưởng đến người có nhu cầu. Tuy nhiên, với phân khúc bất động sản cao cấp, khách hàng sẽ có xu hướng mua dựa trên giá trị thực, thay vì chỉ quan tâm đến giá bán.

“Thực tế, thời gian qua, tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, chúng ta đã chứng kiến nhiều sản phẩm có giá 300-400 triệu đồng/m2 vẫn ‘cháy hàng’, cho thấy bên mua sẵn sàng xuống tiền vì giá trị mà bất động sản đó mang lại, chứ không đơn thuần là vì giá rẻ”, bà Liên nói và cho biết thêm, phân khúc bất động sản cao cấp hướng đến tầng lớp giàu có trong xã hội và điều thú vị là người giàu thường có cách nhìn nhận rất khác biệt.

Khi họ quyết định xuống tiền ở mức giá cao, chắc chắn phải có những lý do hợp lý, chẳng hạn tiềm năng sinh lời, giá trị độc đáo của sản phẩm, hoặc đẳng cấp mà bất động sản đó mang lại. Vì vậy, dù việc giá neo cao sẽ ảnh hưởng đến người mua, nhưng thị trường sẽ tự điều chỉnh để tìm lại điểm cân bằng, khách hàng sẽ vẫn xuống tiền khi nhận thấy giá trị bất động sản tương xứng với số tiền bỏ ra.

Việt Dũng