Bất động sản, bán lẻ dẫn dắt thị trường M&A

M&A bất động sản đạt hơn 1,8 tỷ USD

Năm 2024, thị trường M&A bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với tổng giá trị giao dịch đạt mức kỷ lục. Các thương vụ lớn liên tục được công bố cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo các chuyên gia kinh tế, một phần nguyên nhân khiến các thương vụ M&A bùng nổ đến từ sự quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc từ phía Chính phủ, các cơ quan bộ ngành.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng giá trị 13 thương vụ M&A bất động sản nổi bật năm 2024 đạt hơn 1,8 tỷ USD, bao gồm các thương vụ lớn từ Vingroup, Novaland, Becamex IDC,…

Đơn cử, hồi đầu tháng 12/2024, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC - mã chứng khoán: BCM) đã được UBND tỉnh Bình Dương cho phép chuyển nhượng dự án Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ - đô thị Bình Dương quy mô 18,9ha cho đối tác.

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc Capital Land. Quy mô dự án chuyển nhượng gồm 462 căn nhà ở biệt thự thấp tầng và khoảng 3.300 căn hộ. Tổng diện tích xây dựng khoảng 592.876m2. Giá trị thương vụ M&A này được ước tính hơn 14.000 tỷ đồng (tương đương 553 triệu USD).

Trước đó, hồi tháng 6/2024, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) công bố hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước, quy mô 45ha) cho đối tác chiến lược Nhật Bản là Nishi Nippon Railroad.

Khu đô thị Nam Long Đại Phước tọa lạc trên đảo Đại Phước, tiếp giáp với quận 2, quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Thương vụ chuyển nhượng có giá trị 662 tỷ đồng. Nhờ thương vụ này, Nam Long thu về khoản lợi nhuận khoảng 200 tỷ đồng.

Cuộc đua M&A ngành bất động sản đang dần chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác. Ảnh minh họa

Ngày 1/4/2024, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty cổ phần Huỳnh Gia Huy với tổng giá trị chuyển nhượng gần 1,9 nghìn tỷ đồng, không bao gồm giá trị tài sản các tiện ích và nghĩa vụ nợ tồn đọng.

Công ty cổ phần Huỳnh Gia Huy là chủ đầu tư dự án NovaHills Mũi Né. Tại giao dịch này Novaland ghi nhận khoản lỗ hơn 797 tỷ đồng vào chi phí tài chính, là chênh lệch giữa tổng giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ.

Bên nhận chuyển nhượng vốn cổ phần của Huỳnh Gia Huy là EverLand. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư của nhiều dự án nghỉ dưỡng lớn như Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Crystal Holidays Heritage Lý Sơn, Crystal Holidays Marina Phú Yên, Tổ hợp thương mại, dịch vụ và du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay, Everland Park.

Cũng trong tháng 4/2024, Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán: VIC) thông báo đã hoàn tất chuyển nhượng 55% vốn điều lệ Công ty Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Công ty này sở hữu 99% vốn điều lệ Công ty Kinh doanh Thương mại Sado. Sado lại là cổ đông lớn nắm 41,5% vốn của Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE). Thông qua giao dịch chuyển nhượng vốn tại SDI, Vingroup gián tiếp thoái vốn khỏi Sado và Vincom Retail, chỉ còn sở hữu trực tiếp 18,4% vốn tại Vincom Retail.

Bên mua là 4 doanh nghiệp, gồm Công ty Đầu tư kinh doanh và Phát triển Thiên Phúc (sở hữu 16% vốn SDI), Công ty Đầu tư và Phát triển Falcon (12,5%), Công ty Đầu tư kinh doanh và Phát triển Emerald (10,5%) và Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh NP (16%). Thương vụ này dự kiến đem về cho Vingroup lợi nhuận khoảng 21.520 tỷ đồng (982 triệu USD).

Hồi tháng 3, The Business Times đưa tin Mapletree Logistics Trust (MLT) mua 3 kho hạng A, bao gồm 1 kho ở Malaysia và 2 kho ở Việt Nam với giá lần lượt là 157,9 triệu SGD và 68,4 triệu SGD (khoảng 1.285 tỷ đồng). Hai nhà kho tại Việt Nam được quỹ này mua lại có vị trí tại Bình Dương và Hưng Yên.

Mapletree Logistics Trust là một trong những quỹ tín thác bất động sản (REIT) công nghiệp hoạt động tích cực nhất châu Á, có trụ sở tại Singapore. Tuy nhiên, thông tin từ bên bán không được tiết lộ.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết, cuộc đua M&A ngành bất động sản đang dần chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài.

“Các thương vụ này thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Sự hợp tác ôn hòa không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường M&A” - bà Dung nói.

Sức hút từ ngành bán lẻ

Không chỉ có bất động sản, thị trường bán lẻ Việt Nam gần đây cũng chứng kiến hàng loạt thương vụ M&A lớn. Một trong những thương vụ nổi bật là việc Công ty Cổ phần Thế Giới Di Động (MWG) bán 5% cổ phần của Công ty Đầu tư Bách Hóa Xanh cho quỹ đầu tư CDH Investments của Trung Quốc, thu về 1.770 tỷ đồng. Thương vụ này giúp MWG huy động vốn để hỗ trợ hoạt động và mở rộng kinh doanh của chuỗi Bách Hóa Xanh, trong bối cảnh đơn vị này đặt mục tiêu đạt lợi nhuận sau thuế từ năm 2024.

Một ông lớn khác là Masan Group đã thực hiện thâu tóm VinCommerce với giá trị lên tới 1,1 tỷ USD. Thương vụ này không chỉ giúp Masan mở rộng hệ sinh thái tiêu dùng mà còn tăng cường đáng kể sự hiện diện trên thị trường bán lẻ.

Ở lĩnh vực thương mại điện tử, Tiki nhận đã được nguồn vốn đầu tư lớn từ các quỹ quốc tế. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường thương mại điện tử Việt Nam, vốn đang phát triển nhanh chóng và trở thành một trong những kênh bán lẻ tiềm năng nhất.

Một số thương vụ lớn trước đó cũng cho thấy các nhà đầu tư đang đẩy mạnh việc thâu tóm để mở rộng thị phần như: Tập đoàn bán lẻ Thái Lan Central Group thâu tóm cổ phần trong chuỗi siêu thị nội địa; Central Group đã gia tăng tỉ lệ sở hữu tại một chuỗi siêu thị lớn của Việt Nam.

Trong lĩnh vực bán lẻ trực tuyến, Alibaba và Baring Private Equity Asia tăng cường đầu tư vào Lazada Việt Nam. Theo đó, Alibaba cùng các đối tác đã đổ thêm 200 triệu USD vào Lazada Việt Nam nhằm củng cố vị thế trong cuộc đua với các nền tảng khác như Shopee hay Tiki.

Theo các chuyên gia, việc các tập đoàn lớn như Masan tích cực tham gia vào các thương vụ M&A không chỉ giúp họ mở rộng mạng lưới kinh doanh mà còn tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ, thúc đẩy sự phát triển của toàn ngành bán lẻ.

Tuy nhiên, M&A cũng mang lại không ít thách thức. Trong đó, sự cạnh tranh từ các đối thủ quốc tế, đặc biệt là các tập đoàn bán lẻ lớn từ Thái Lan, Nhật Bản và Hàn Quốc, đã đặt các doanh nghiệp nội địa vào thế khó. Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp nội địa cần chú trọng xây dựng chiến lược rõ ràng, tập trung hơn nữa vào việc phát triển hệ sinh thái khách hàng và nâng cao trải nghiệm tiêu dùng.

Dự báo xu hướng thị trường M&A thời gian tới, ông Nguyễn Công Ái - Phó Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam - nhận định, trong năm 2025, ngành hàng tiêu dùng tiếp tục đóng vai trò chủ chốt trên thị trường, cùng với đó là bất động sản, sản xuất, công nghệ thông tin nhiều tiềm năng phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ngân Thương