Bảng giá đất mới là cần thiết nhưng phải được điều chỉnh

Tại cuộc họp xem xét các quyết định về bảng giá đất mới, các lãnh đạo TPHCM cũng thống nhất chấp thuận chủ trương về sự cần thiết điều chỉnh bảng giá đất mới.

Có khu vực giá vượt xa thị trường

Theo Sở TNMT, dự thảo bảng giá đất mới là theo quy định của Luật Đất đai 2024, một trong những mục tiêu hướng đến là “chênh lệch địa tô” được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc: Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.

Bởi theo các nhà quản lý, đến thời điểm này giá trị đất đai đang tồn tại hình thức “2 giá”. Tức hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch, vì giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Do vậy, dự thảo bảng giá đất mới sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Tuy nhiên, Giám đốc Sở TNMT Nguyễn Toàn Thắng thừa nhận, dự thảo bảng giá đất mới có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định 02 ngày 16-1-2020 của UBND TPHCM (bảng giá cũ) khoảng 7 lần. Song phải lưu ý, bảng giá đất cũ khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần, còn bảng giá đất mới thì không, nên thực tế bảng giá đất mới chỉ tăng khoảng 2,5 lần, và chỉ tương ứng 70% mặt bằng giá thị trường.

Có thể lấy dẫn chứng đối với giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, quận 1 theo giá cũ là 162 triệu đồng/m², năm 2021 khu vực này được điều chỉnh tương ứng với 970 triệu đồng/m², bảng giá đất mới điều chỉnh có giá 810 triệu đồng/m², phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

Tuy nhiên, LS. Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM, dẫn chứng ở một góc nhìn khác, thí dụ giá đất trên đường Bến Vân Đồn, đoạn từ Cầu Dừa đến Nguyễn Tất Thành (quận 4), có giá đất hiện tại từ 24 triệu đồng/m2, nay dự kiến điều chỉnh tăng lên 271,2 triệu đồng/m2, tăng gấp hơn 10 lần so với giá hiện tại.

Mức giá mới kéo theo đó là nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của người dân cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của nhiều người dân. Tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Đặc biệt, tại huyện Hóc Môn, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá hiện hành khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30-50 lần.

Giá tăng sẽ ảnh hưởng hiệu quả đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, dù dự thảo bảng giá đất có một số điểm tích cực, nhưng cũng có tác động không mong muốn. Do đó, ông Châu đề nghị cơ quan soạn thảo quan tâm 4 trường hợp.

Thứ nhất, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trong đó có 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Thứ hai, trường hợp xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn gắn liền với nhà ở (phần diện tích này đã có sổ hồng) trong cùng thửa đất.

Thứ ba, trường hợp xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở" để chia cho con cháu. Thứ tư, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo”.

Ông Châu dẫn chứng dự án Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh), gần 30 năm người dân bị “tước” các quyền của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo”, thì lại tiếp tục thiệt thòi khi phải đóng tiền sử dụng đất rất cao.

Theo LS. Hậu, dự thảo chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt là đối với người dân. Bởi tại các huyện trên địa bàn TPHCM hiện nay đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở để cho con cái xây nhà, an cư của người dân khá lớn. Khi giá đất tăng, sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ “bóp nghẹt” động lực đầu tư của doanh nghiệp.

Mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường thỏa đáng hơn, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất tăng thêm, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn... Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân.

Điều đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp… dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội. Cũng cần đặc biệt lưu ý việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng, có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút FDI.

“Nhằm bảo đảm tính phù hợp với điều kiện thực tế tại các địa phương, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi và bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, có thể xem xét việc thực hiện một số giải pháp như đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế, xã hội của người dân; ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”- LS. Hậu kiến nghị.

Mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực, như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường thỏa đáng hơn, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất tăng thêm, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn... Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân.

KIM GIANG