Bài 1 - Taseco Land: Doanh thu lao dốc, tồn kho cao, đem loạt dự án thế chấp vay vốn

Báo cáo tài chính quý IV/2024 của Taseco Land (mã: TAL) cho thấy, doanh thu cốt lõi của doanh nghiệp sụt giảm mạnh, trong khi lợi nhuận lại phụ thuộc lớn vào doanh thu tài chính. Hàng tồn kho cao, nhiều dự án thế chấp vay nợ và dòng tiền chưa rõ ràng đặt ra rủi ro thanh khoản nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Doanh thu cốt lõi lao dốc, lợi nhuận TAL đến từ đâu?

Báo cáo tài chính quý IV/2024 của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land – mã TAL) cho thấy, doanh thu thuần chỉ đạt 435,3 tỷ đồng, giảm tới 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù giá vốn cũng giảm 82,4%, nhưng biên lãi gộp giảm từ 29% xuống còn 27%, phản ánh hiệu quả kinh doanh kém hơn.

Điểm đáng chú ý là doanh thu tài chính đạt 543,2 tỷ đồng, gấp 20 lần cùng kỳ, trong khi chi phí tài chính chỉ tăng 20,7%. Nhờ đó, TAL vẫn ghi nhận lợi nhuận 476,2 tỷ đồng, tăng 6,7% so với cùng kỳ, bất chấp doanh thu cốt lõi lao dốc.

Doanh thu tài chính của Taseco Land tăng đột biến

Lũy kế cả năm 2024, doanh thu thuần của TAL giảm 48% xuống còn 1.684,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại tăng 43,5% nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến (đạt 825 tỷ đồng, gấp 9,7 lần cùng kỳ). Điều này cho thấy lợi nhuận của TAL hiện không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà phụ thuộc lớn vào các nguồn thu tài chính – một dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro nếu doanh nghiệp không duy trì được các nguồn thu này trong tương lai.

Về quy mô tài sản, tính tới 31/12/2024, Taseco Land có 9.344 tỷ đồng, giảm 7,3% so với đầu năm. Trữ tiền ở mức hơn 570 tỷ đồng, tăng 55,3% so với đầu năm. Phải thu ngắn hạn của khách hàng giảm 32% xuống 592,6 tỷ đồng; khoản dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi tăng từ 9,8 tỷ đồng lên hơn 12 tỷ đồng.

Doanh nghiệp phải thu về cho vay ngắn hạn 141,1 tỷ đồng, trong đó phải thu về Công ty TNHH Thương Mại Khánh Thiện 49 tỷ đồng. TAL thuyết minh, đây là khoản vay ngắn hạn với lãi suất 4,5%, gốc và lãi vay thanh toán tại thời điểm đáo hạn vào 31/12/2025 với tài sản đảm bảo là hơn 5,5 triệu cổ phần của Công ty Bao Bì thuộc sở hữu của cổ đông lớn của bên đi vay; phải thu Công ty TNHH Riverview Lương Sơn 16,3 tỷ đồng.

Phải thu ngắn hạn khác gấp 4,5 lần lên 311,7 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp tạm ứng cho nhân viên 18,8 tỷ đồng; phải thu lãi tiền gửi, cho vay 130,7 tỷ đồng; phải thu về đặt cọc chuyển nhượng bất động sản 127 tỷ đồng

Hàng tồn kho ở mức hơn 4.096 tỷ đồng, chiếm gần 44% tổng tài sản. Trong đó ở Dự án Khu nhà ở thuộc Khu tái định cư xã Hải Yến (xã Nguyên Bình, Tĩnh Gia, Thanh Hóa) là 637,8 tỷ đồng; Dự án Nam Thái, Thái Nguyên 445,9 tỷ đồng; Dự án Nhà ở cao tầng ô đất A3/CT2 tại Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội là 892,7 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị mới phía Nam, Trung tâm hành chính thị xã Duy Tiên - Hà Nam 41,6 tỷ đồng; Dự án nhóm Nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu 319,7 tỷ đồng.

Đáng chú ý, doanh nghiệp tồn ở Dự án số 4 thuộc Khu đô thị mới Trung tâm thành phố Thành Hóa hơn 1.600 tỷ đồng; dự án Alacarte Hạ Long 107,6 tỷ đồng...

Hàng tồn kho ở mức lớn có thể khiến doanh nghiệp gặp rủi ro. Nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro thanh khoản do không thể chuyển đổi hàng tồn kho thành tiền mặt kịp thời.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang ở mức 1.173 tỷ đồng, trong đó, tại Dự án Thành phần B3-CC2-B Starlake 537,3 tỷ đồng; Dự án Khu du lịch và dịch vụ Quảng Bình 265,8 tỷ đồng; Dự án Lakeview Tower 110 tỷ đồng; Dự án Khu công nghiệp Hỗ trợ Đồng Văn III-Hà Nam 189,5 tỷ đồng...

Thế chấp loạt dự án lớn

Bên kia bảng cân đối, tổng nợ phải trả giảm 14,6% xuống 5.126,8 tỷ đồng. Tổng nợ vay ở mức 3.500 tỷ đồng, chiếm 37,4% tổng nguồn vốn, trong đó dư nợ trái phiếu 278,7 tỷ đồng.

Doanh nghiệp thuyết minh, tại ngày 31/12/2024, một số dự án lớn đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản đặt cọc và khoản vay của nhóm Công ty.

Cụ thể, tại thuyết minh khoản vay nợ, TAL đã sử dụng một số sàn văn phòng tại tòa nhà Icon4 thuộc sở hữu CTCP Đầu tư và Xây dựng số 4 và Quyền sử dụng đất tại Lô ODT-CT-5F.05, Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 183,3 tỷ đồng tại BIDV.

Nhiều dự án lớn của Taseco Land được mang đi thế chấp

TAL sử dụng một sổ tiết kiệm tại VIB và 1 lô đất của Công ty tại Quảng Bình làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 159,3 tỷ đồng; Sử dụng quyền tài sản phát sinh từ Dự án Khu tái định cư Hải Yến tại xã Nguyên Bình, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa và quyền tài sản phát sinh từ Dự án Tổ hợp Thương mại, Dịch vụ, hỗn hợp Nam Thái tại thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 798,7 tỷ đồng tại Vietinbank.

TAL sử dụng bất động sản hình thành từ Dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III tại tỉnh Hà Nam làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 284,8 tỷ đồng tại Vietinbank.

Taseco Land sử dụng quyền khai thác quản lý Đầu tư Dự án Xây dựng nhà ở cao tầng để bán đối với ô đất ký hiệu A3/CT2 tại phường Phúc Đồng, Việt Hưng, Long Biên Hà Nội làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 695,3 tỷ đồng tại Vietcombank.

Taseco Land cũng sử dụng quyền tài sản gắn liền Dự án Khu đô thị mới thuộc Dự án số 4 Khu Đô thị mới Trung tâm TP.Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa làm tài sản cho khoản vay 950 tỷ đồng tại MB.

Như vậy, hầu hết các khoản vay đều được đảm bảo bằng tài sản, bao gồm các dự án lớn và quyền tài sản. Nếu các dự án này không triển khai đúng tiến độ hoặc thị trường đi xuống, TAL có thể gặp khó khăn khi đáo hạn các khoản vay.

Vốn đầu tư của chủ sở hữu tính tới cuối tháng 12/2024 là 2.970 tỷ đồng, trong đó, Taseco Group góp 2.153 tỷ đồng (chiếm 72,3%), còn lại là các cổ đông khác.

Sắp tới, Taseco Land sẽ triển khai hai dự án lớn, bao gồm khu đô thị 3.200 tỷ đồng tại Mê Linh (41 ha, với nhà thấp tầng, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế…) và khu đô thị 1.131 tỷ đồng tại Lương Ninh, Quảng Bình (36,4 ha, gồm đất ở, thương mại, trường học, cây xanh…). Dự án tại Quảng Bình do liên danh Taseco Land - Đầu tư Địa Trung Hải thực hiện. Với quy mô đầu tư lớn, doanh nghiệp sẽ cần một nguồn vốn đáng kể trong thời gian tới.

Mặc dù báo cáo tài chính cho thấy TAL vẫn có lợi nhuận, nhưng tăng trưởng này không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà từ doanh thu tài chính. Câu hỏi đặt ra là:

Nguồn thu tài chính này có bền vững không?

Làm thế nào để Taseco Land xoay vòng vốn cho các dự án mới khi đã thế chấp nhiều tài sản?

Chiến lược huy động vốn tiếp theo là gì – vay thêm, phát hành cổ phiếu hay trái phiếu?

Ở bài tiếp theo, Thị trường Tài chính sẽ phân tích chi tiết dòng tiền, chiến lược tài chính và những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động đầu tư của Taseco Land.

Ong Lý