Ba động lực chính giúp bất động sản dân cư khởi đầu một chu kỳ mới

Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều đợt giảm lãi suất điều hành từ năm 2023, đưa lãi suất tái cấp vốn xuống mức 4,5%, thấp hơn cả giai đoạn dịch COVID-19. Cùng với đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động ở mức 6,7%-9,1%, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người mua nhà.

Theo tài liệu từ MBS Research, lãi suất huy động đã giảm đáng kể, thúc đẩy thanh khoản và dòng vốn chảy vào bất động sản. Số liệu cho thấy, tỷ lệ tăng trưởng giá trị trả trước của người mua đạt mức cao nhất từ trước đến nay, lên đến 197.348 tỷ đồng trong Q3/2024 (+45,4% so với cùng kỳ năm trước). Điều này không chỉ phản ánh nhu cầu mạnh mẽ mà còn cho thấy tâm lý tích cực của nhà đầu tư khi kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy, tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn.

Cùng với đó, hạ tầng nâng cấp đã tạo đòn bẩy cho các khu vực ngoại ô. Sự phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản mở rộng. Trong giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dự kiến đầu tư 340.153 tỷ đồng vào các dự án trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3.5. Theo MBS Research, các dự án này không chỉ tăng cường kết nối giữa trung tâm và khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội, mà còn giảm đáng kể thời gian di chuyển.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng ngân sách 231 nghìn tỷ đồng đang được ưu tiên cho các dự án giao thông quan trọng như sân bay Long Thành, cầu Thủ Thiêm 4, và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Việc mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, dự kiến hoàn thành vào năm 2025, sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Điều này không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư mà còn giúp tăng giá trị bất động sản tại các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương.

Ngoài ra, khung pháp lý hoàn thiện đã tạo minh bạch và bền vững hơn cho thị trường này. Ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản đã được ban hành vào đầu năm 2024, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị quyết thí điểm về dự án nhà ở thương mại. Theo MBS Research, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay thế bằng các phương pháp định giá mới phù hợp với giá thị trường. Bảng giá đất cũng được yêu cầu cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Quy định này giúp giảm thiểu bất cập trong việc định giá và giải phóng mặt bằng. Nghị quyết thí điểm cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thương mại đã mở ra cơ hội cho nhiều dự án mới.

Đặc biệt, yêu cầu về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư (20% cho dự án dưới 20ha và 15% cho dự án trên 20ha) đã tăng cường tính minh bạch và đảm bảo năng lực tài chính, tạo niềm tin cho cả nhà đầu tư và người mua nhà. Ngoài ra, quy định về tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán đã góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua.

Bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc phân tích, Công ty CP Chứng khoán MBS cho biết, các phân khúc bất động sản sơ cấp và thứ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Giá bán sơ cấp tại hai thành phố này được dự báo tăng trưởng hai con số trong năm 2024 do tình trạng khan hiếm nguồn cung và nhu cầu cao. Giai đoạn 2025-2026, giá dự kiến tăng chậm hơn khi nguồn cung dần ổn định, với sự tham gia của nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư lớn.

Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực ngoại ô, phù hợp với xu hướng đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Vũ Yên tại phía Bắc và các dự án tại TP. Thủ Đức ở phía Nam đang dẫn dắt thị trường. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng và chung cư cao cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sức nóng.

Với các động lực mạnh mẽ từ chính sách tiền tệ, phát triển hạ tầng và cải thiện khung pháp lý, thị trường bất động sản dân cư Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều triển vọng. Đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô ổn định và định hướng phát triển bền vững của ngành bất động sản.

Trần Hương