Ba cánh tay nối tương lai cho siêu đô thị TP.HCM

TP.HCM đang đứng trước ngưỡng cửa của chu kỳ phát triển mang tính bước ngoặt với sự mở rộng mạnh mẽ của không gian đô thị, định hướng trở thành siêu đô thị, cùng với sự đồng bộ của hạ tầng đô thị, khung pháp lý và sự vào cuộc của doanh nghiệp tư nhân. Nhưng để “siêu đô thị” không chỉ là khái niệm, mà trở thành thực tế sống động, thành phố cần nhiều hơn những bản đồ quy hoạch: cần một hệ sinh thái mới, nơi hạ tầng dẫn dắt, thể chế ưu tiên và doanh nghiệp đóng vai trò kiến tạo.

Hạ tầng và quy hoạch: Động lực kéo TP.HCM ra khỏi “điểm nghẽn” đất đô thị

Với việc mở rộng ranh giới phát triển, TP.HCM giờ đây trở thành trung tâm của một vùng đô thị liên kết rộng lớn, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Với dân số hơn 20 triệu, GDP chiếm khoảng 27% cả nước - thành phố có đủ tiềm lực để trở thành “siêu đô thị 1.000 tỷ USD”.

Nhưng để hiện thực hóa tham vọng ấy, bản quy hoạch cũ cần thay đổi, hạ tầng mới cần được bắt tay vào xây dựng và quy trình tham vấn trở thành bước đệm không thể thiếu.

Một lãnh đạo ngành quy hoạch cho biết, việc TP.HCM “chưa chốt” quy hoạch tổng thể không xuất phát từ chậm trễ mà từ việc thành phố đang thực thi một quá trình tham vấn toàn diện: doanh nghiệp, nhà đầu tư, hiệp hội và cộng đồng chuyên gia - tất cả đều được mời góp ý. Đây là bước đi hiếm gặp, nhưng cần thiết, bởi quy hoạch lần này không chỉ cho 5 năm hay 10 năm, mà cho vài chục năm tới.

Đồng thời, hạ tầng giao thông và kết nối vùng bắt đầu được ưu tiên thực hiện: metro, vành đai 4, đường sắt cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành… được xem là những “neo” kéo đô thị về phía trước. Khi những “neo” này hoàn thiện, mô hình đô thị vệ tinh sẽ được kích hoạt, dân cư và dòng vốn lan tỏa, giảm áp lực lên lõi đô thị và mở ra cơ hội sống thực hơn cho tầng lớp trung lưu.

“Nhiều doanh nghiệp, trong đó có Thắng Lợi Group, đang chủ động đề xuất đầu tư hạ tầng, bao gồm cả các tuyến metro,” ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, chia sẻ. Ông nhấn mạnh: hiểu thị trường và bắt kịp thể chế mới chính là ‘chìa khóa’ để doanh nghiệp tư nhân trở thành nhân tố kiến tạo đô thị.

Theo ông, tại vùng trọng điểm TP.HCM, nhất là trục vành đai 4, nếu thể chế được thiết kế phù hợp, nhà nước - doanh nghiệp - người dân cùng đồng hành, khu vực này hoàn toàn có thể hình thành một “mega city” sánh ngang các đô thị lớn của Nhật Bản.

Thể chế linh hoạt, doanh nghiệp chuyển hướng từ “sóng” sang “giá trị thật”

Hạ tầng - quy hoạch mở ra cơ hội; nhưng để cơ hội đó được khai phá, cần hệ thống thể chế đủ linh hoạt để bảo vệ quyền lợi, thu hút dòng vốn và đảm bảo thị trường vận hành minh bạch. Theo các chuyên gia, Nghị quyết 68 đã mở đường tháo gỡ nhiều rào cản; việc sửa đổi Nghị quyết 98 cùng với việc phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) với cơ chế ưu đãi đặc biệt có thể đưa TP.HCM lên tầm cao mới.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, thành viên Tổ tham mưu thành lập Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM nhận định: IFC với diện tích gần 900 ha, cơ chế áp dụng luật quốc tế, ưu đãi thuế và chính sách visa dài hạn sẽ là “nam châm” hút vốn toàn cầu và chuyên gia quốc tế, kéo theo nhu cầu cao về nhà ở, dịch vụ và một tiêu chuẩn sống mới.

"TP.HCM có lợi thế lớn về chi phí: chi phí sinh hoạt và nguồn nhân lực tại đây rẻ hơn 5 lần so với các trung tâm tài chính lớn như Singapore hay Dubai", ông Huân chia sẻ.

Tuy vậy, chuyên gia này cảnh báo: giá bất động sản dễ bị đẩy lên quá cao, TP.HCM sẽ đánh mất lợi thế cạnh tranh so với các trung tâm quốc tế như Singapore hay Dubai. Vì thế, ông đặt ra tiêu chí phát triển bền vững: Tỷ lệ 70% nhu cầu thực, 30% đầu tư.

"Vùng động lực phía Nam đang đứng trước quá nhiều cơ hội lớn. Vấn đề là các doanh nghiệp bất động sản cần xác định vai trò của mình trong việc xây dựng các mô hình đô thị như: TOD, sinh thái, khoa học công nghệ… để đảm bảo sự phát triển hài hòa, bền vững và tránh tình trạng đầu cơ quá mức", ông Huân nói.

Ở góc độ “người trong cuộc”, các doanh nghiệp bất động sản cũng có những câu chuyện chuyển mình. Thay vì chạy theo sóng đầu cơ, nhiều đơn vị bắt đầu phát triển phân khúc phục vụ thực tế: căn hộ nhỏ, chi phí hợp lý, thiết kế tiện ích và quản lý vận hành chuyên nghiệp. Họ xây dựng theo tiêu chí sống thực, không chỉ bán nhà, mà kéo cư dân về ở.

“Một dự án chỉ thành công khi ‘sáng đèn’, cư dân thực sống, tiện ích vận hành,” ông Thành nói.

Những doanh nghiệp đi đầu trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền như Bcons đã chứng minh rằng với chi phí hợp lý và thiết kế phù hợp, người lao động, tầng lớp trung lưu vẫn có cơ hội tiếp cận nhà ở chất lượng.

Mô hình TOD sẽ là động lực quan trọng để tái cấu trúc phát triển đô thị. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

TOD, đô thị vệ tinh và cơ hội “thở lại” cho đô thị cao tầng quá tải

Trong bối cảnh dân số tăng nhanh, hạ tầng trung tâm TP.HCM không thể mở rộng vô hạn. Do đó, mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm - được nhiều chuyên gia đánh giá là giải pháp bền vững.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường ĐH Luật Hà Nội, nhận định, ba trục phát triển hiện nay của TP.HCM gồm: vị trí chiến lược, hạ tầng tiên tiến và quy hoạch đô thị liên vùng, đang tạo tiền đề mạnh mẽ để phát triển TOD. Khi các tuyến metro hoạt động, các khu đô thị vệ tinh như Cần Giờ có thể trở thành điểm định cư mới, giảm áp lực lên vùng lõi và lan tỏa cơ hội sống lành mạnh tới cư dân rộng hơn.

Bên cạnh đó, khi trung tâm tài chính lớn nhất Việt Nam, sân bay Long Thành hoạt động, dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam hoàn thành, sẽ rút ngắn kết nối, gia tăng sức hút của đô thị.

"Nhìn tổng thể, quy hoạch đi trước, quyết tâm của chính quyền và động lực từ các đại dự án hạ tầng sẽ 'đánh thức' TP.HCM, đưa thành phố bước vào một chu kỳ phát triển mới với vị thế mới và tầm nhìn mới của đô thị dẫn dắt cho cả vùng", ông Tuyến nhận định.

Trong khi đó, ông Huân chỉ ra Singapore là ví dụ điển hình: hệ thống metro phủ khắp, đi kèm cơ chế hạn chế phương tiện cá nhân bằng thuế cao, phí sở hữu xe đắt đỏ và điều tiết giấy phép lưu hành. Nhờ vậy, người dân ưu tiên sử dụng metro và hệ sinh thái TOD hình thành tự nhiên, làm tăng giá trị bất động sản quanh ga khoảng 30%.

Ngược lại, mô hình TOD tại Dubai kém hiệu quả do không có biện pháp hạn chế phương tiện cá nhân, khiến người dân vẫn ưu tiên ô tô riêng và hệ thống metro hoạt động dưới công suất.

“Để mô hình TOD vận hành hiệu quả, cần chính sách hạn chế phương tiện cá nhân, phát triển giao thông công cộng đa phương thức, minh bạch quy hoạch và quản lý chặt chẽ”, ông nói.

Ở góc độ nhà đầu tư bất động sản, theo ông Dương Long Thành, cần chuyển tư duy từ xây nhà “theo sóng” sang kiến tạo không gian sống, nơi tiện ích sẵn sàng, giao thông thuận lợi, cộng đồng ổn định và chất lượng cuộc sống bền vững. Đó là cách để thu hút cư dân thực thay vì chỉ đón sóng đầu cơ.

Khởi đầu của siêu đô thị với bài toán thực tiễn và cơ hội lớn

TP.HCM đang đứng ở ngã ba đường: một bên là áp lực đô thị hóa, dân số đông, yêu cầu về nhà ở lớn; bên kia là cơ hội từ quy hoạch mở, hạ tầng hiện đại, và tham vọng trở thành trung tâm tài chính – kinh tế quốc gia. Nếu biết tận dụng tốt “tam giác vàng”: quy hoạch rõ, hạ tầng mạnh, doanh nghiệp tư nhân năng động, thành phố có thể mở ra một chu kỳ phát triển mới, vượt xa khái niệm đô thị, vươn tới vai trò siêu đô thị dẫn dắt khu vực.

Tuy nhiên, thành công không tự đến: cần thể chế minh bạch, chính sách ổn định, quản lý rủi ro chặt chẽ, và doanh nghiệp kiên định với giá trị thật. Sóng ngắn hạn có thể xao động, nhưng chu kỳ dài hạn chỉ thuộc về những ai hiểu thị trường và xây dựng chứ không chỉ chạy theo lợi nhuận.

TP.HCM đã sẵn sàng cho một trang mới. Giờ là lúc nhìn rõ con đường, chọn đúng hướng đi và xây dựng tương lai cho một siêu đô thị thực thụ.

Quốc Hải