Điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2026:Tạo nền tảng cho cơ chế định giá minh bạch

Từ đầu quý IV-2025, nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước đã khẩn trương xây dựng, lấy ý kiến và trình thẩm định bảng giá đất năm 2026. Cùng với kỳ vọng thu hẹp độ vênh về giá đất, giảm khiếu nại trong bồi thường, hỗ trợ tái định cư... bảng giá mới cũng tạo nền tảng cho cơ chế định giá hiện đại, minh bạch.

Việc xây dựng bảng giá đất năm 2026 gắn với yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bản đồ địa chính số. Ảnh: Nguyễn Quang

Định giá theo giá trị thị trường

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, điểm mới của bảng giá đất năm 2026, lần đầu áp dụng cơ chế hằng năm và nguyên tắc định giá theo thị trường. Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành mỗi năm một lần thay cho chu kỳ 5 năm như trước. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, giúp các nghĩa vụ tài chính đối với tổ chức, cá nhân sát hơn với diễn biến thị trường, hạn chế các dự án ách tắc do đơn giá bồi thường lạc hậu.

Một loạt nguyên tắc định giá mới được áp dụng như: Định giá theo giá trị thị trường, không theo “khung giá đất”; bãi bỏ khung giá đất, trao quyền định giá cho địa phương; tăng tính minh bạch dữ liệu, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu giao dịch từ thuế, công chứng, ngân hàng. Có thể chọn phương pháp hệ số điều chỉnh hoặc phương pháp so sánh, tùy khu vực và mức độ phát triển thị trường.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn đánh giá, Luật Đất đai 2024 tạo nền tảng để bảng giá đất phản ánh sát thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng trên diện rộng trong năm đầu tiên sẽ không tránh khỏi sự khác biệt giữa các loại dữ liệu, nhất là tại khu vực biến động mạnh. Ở nhiều địa phương, việc xây dựng bảng giá đất 2026 còn gắn với yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bản đồ địa chính số... vốn là điều kiện bắt buộc để hỗ trợ quá trình thẩm định.

Đối với thành phố Hà Nội, mới đây, ngày 26-11, tại kỳ họp thứ hai mươi tám, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong thực thi Luật Đất đai 2024. Bảng giá mới được xác định theo 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính: Khu vực 1 (các phường trong khu vực Vành đai 1) tiếp tục có mức giá cao nhất. Giá đất ở vị trí 1 trên các tuyến phố: Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ)… lên tới khoảng 702 triệu đồng/m². Nhiều tuyến phố khác như: Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang… được điều chỉnh tăng thêm 2% so với bảng giá hiện hành.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành là nơi giá đất biến động mạnh. Khu vực 9 (các xã: Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất với 26%; quốc lộ 32 đoạn Xuân Phương - Kim Chung Di Trạch đạt 64,7 triệu đồng/m². Đối với đất nông nghiệp, mức trần 290.000 đồng/m² vẫn giữ nguyên tại khu vực trung tâm, ven Vành đai 3; nhiều xã phía Bắc và Tây Nam Thủ đô ghi nhận mức tăng 24%...

Theo UBND thành phố Hà Nội, bảng giá đất năm 2026 sẽ là căn cứ quan trọng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thuế - phí đất đai, minh bạch trong giao dịch dân sự. Với người dân, bảng giá mới sẽ đóng vai trò “giá sàn” để cơ quan quản lý đối chiếu, kiểm soát, xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục liên quan đến đất đai...

Không chỉ thành phố Hà Nội, từ tháng 10-2025, nhiều địa phương trên toàn quốc bắt đầu hoàn thiện hồ sơ trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024. Tại thành phố Hồ Chí Minh, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng đã trình hồ sơ bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026. So sánh các dữ liệu cho thấy độ vênh khá lớn, đặc biệt tại khu vực trung tâm.

Ba tuyến đường: Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi tiếp tục dẫn đầu với giá khảo sát thực tế lên đến hơn 954 triệu đồng/m² nhưng giá dự kiến đưa vào bảng giá 2026 chỉ 687 triệu đồng/m². Những tuyến đường lân cận như: Mạc Thị Bưởi, Công Trường Mê Linh ghi nhận mức chênh 30-40%... Tương tự, nhiều địa phương như: Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng… cũng đang hoàn thiện bảng giá đất với mức tăng tùy đặc thù thị trường, tốc độ đô thị hóa, số lượng giao dịch.

Nỗi lo tăng thuế, phí

Việc bảng giá đất tăng đang khiến không ít người dân lo lắng về nguy cơ tăng tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng phí chuyển nhượng; tăng tiền bồi thường khi thu hồi đất; tăng nghĩa vụ tài chính với doanh nghiệp; tăng giá nhà đất do tác động dây chuyền. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới trong giai đoạn đầu có thể tạo ra những “độ sốc” nhất định với thị trường. Nếu bảng giá đất năm 2026 tăng hơn 40%, nhiều dự án quy mô lớn sẽ phải điều chỉnh bài toán tài chính...

Một trong những kỳ vọng lớn nhất của bảng giá đất năm 2026 là giảm khiếu kiện liên quan đến bồi thường thu hồi đất vốn chiếm tới hơn 70% vụ việc khiếu nại, tố cáo ở nhiều địa phương. Theo Phó Chủ tịch UBND xã Chuyên Mỹ Vũ Văn Hữu, người dân kỳ vọng bồi thường sát giá thị trường, giảm khiếu kiện, rút ngắn tiến độ giải phóng mặt bằng...

Trong khi đó, tại xã Dân Hòa - nơi nhiều dự án giao thông, đô thị đang triển khai, người dân đánh giá mức giá đất dự thảo dù chưa bằng thị trường nhưng đã dễ chấp nhận hơn. Phó Chủ tịch UBND xã Dân Hòa Nguyễn Duy Hùng cho biết, trong bồi thường, sự công bằng là quan trọng, bảng giá sát thị trường sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc giá đất tại nhiều khu dân cư, tuyến đường chính của xã sẽ tăng 20-30% từ ngày 1-1-2026 cũng tạo sức ép không nhỏ...

Có thể thấy, dữ liệu thị trường đang được cải thiện, phương pháp định giá minh bạch hơn, khoảng cách giữa giá đất Nhà nước - thị trường dần thu hẹp, quyền lợi của người dân trong bồi thường sẽ được bảo đảm, tạo nền tảng cho cơ chế định giá hiện đại, minh bạch...

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:
Phải có cơ chế điều tiết để bảo đảm dân sinh

Việc các địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường là bước tiến quan trọng nhằm phản ánh trung thực giá trị đất đai, tạo cơ sở minh bạch cho quản lý và giao dịch. Đây cũng là yêu cầu then chốt của Luật Đất đai 2024 để giảm độ vênh giữa giá Nhà nước và giá thị trường, từ đó hạn chế khiếu kiện, tranh chấp và tình trạng “hai giá” kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, tiệm cận thị trường không đồng nghĩa với việc thả nổi hoàn toàn, bởi đất đai không chỉ là hàng hóa mà còn gắn liền với sinh kế và an sinh của đại bộ phận dân cư. Việc cho phép các địa phương linh hoạt thu 30%, 50% hoặc 70% tiền sử dụng đất dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội thực tế là giải pháp hợp lý. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm nguyên tắc định giá sát thị trường, vừa tránh tạo gánh nặng quá sức cho người dân. Cơ chế linh hoạt về mức thu là công cụ để bảo đảm công bằng xã hội, duy trì an sinh, đồng thời ngăn chặn nguy cơ giá đất tăng đột biến gây mất ổn định thị trường...

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính:
Điều chỉnh bảng giá đất phải thận trọng

Bảng giá đất tiệm cận thị trường là xu hướng tất yếu nhằm minh bạch hóa giá trị đất đai, tuy nhiên, nếu quá trình xây dựng và ban hành thiếu thận trọng, việc điều chỉnh bảng giá có thể tạo ra những tác động ngược không mong muốn. Khi bảng giá tăng quá nhanh so với sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người dân, chi phí liên quan đến đất đai lập tức đội lên... Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân mà còn làm giảm mức độ hấp dẫn của môi trường đầu tư. Đối với doanh nghiệp, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng sẽ khiến bài toán tài chính trở nên rủi ro, kéo theo tâm lý e dè, trì hoãn triển khai dự án. Nguồn cung suy giảm, tiến độ đầu tư chậm lại có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng, từ đó nguồn thu ngân sách thực tế có nguy cơ thấp hơn kỳ vọng. Đây là vòng xoáy tiêu cực mà nhiều địa phương cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi áp dụng bảng giá đất mới...

Bà Nguyễn Thị Thắm ở xã Dân Hòa:
Bảng giá đất tăng, áp lực dồn vào nghĩa vụ tài chính

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh - nơi giá đất vốn ở mức cao, việc ban hành bảng giá đất 2026 với mức tăng đáng kể khiến người dân không tránh khỏi lo lắng. Mối quan tâm lớn nhất không nằm ở giá chuyển nhượng vốn phụ thuộc thỏa thuận thị trường mà ở hàng loạt nghĩa vụ tài chính đi kèm bảng giá mới. Với nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở vùng ven đô, phần lớn diện tích đất thuộc nhóm đất vườn, ao xen kẽ đất ở. Khi nhu cầu tách thửa cho con cái hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở ngày càng tăng, việc phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá mới trở thành gánh nặng thực sự... Nỗi lo lớn nhất của người dân là bảng giá đất tăng nhưng cơ chế hỗ trợ chưa theo kịp. Nếu không có chính sách điều tiết linh hoạt, chẳng hạn áp dụng mức thu 30%, 50% hay 70% thay vì 100% thì bảng giá đất tiệm cận thị trường có thể trở thành rào cản đối với nhu cầu an cư của đông đảo người dân...

Sơn Tùng ghi

Bạch Thanh