Áp thuế bất động sản thứ 2 cần có lộ trình, tránh cú sốc thị trường

Đánh thuế bất động thứ 2 là bài toán khó

Đánh thuế bất động sản thứ 2 đang nhận được rất nhiều sự quan tâm trong thời gian gần đây, việc này được giới chuyên gia đánh giá sẽ giúp giảm giá bán hoặc giảm xu hướng đầu cơ.

CHƯA ĐÁNH GIÁ ĐÚNG THỰC TRẠNG

Chia sẻ tại tọa đàm "Bất động sản năm 2025: Tìm cơ hội trong thách thức", ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là rất cần thiết, nhưng nếu đánh thuế ngay, sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

“Phải nhìn tổng thể mặt bằng chung, bởi chúng ta chưa đánh giá được đúng thực trạng, với lượng bất động sản bán cho người dân hiện nay. Nếu đánh thuế luôn chắc giá bất động sản sẽ giảm rất mạnh. Các chủ đầu tư bất động sản sẽ bị ảnh hưởng, kể cả hoạt động kinh doanh”, ông Hùng phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Theo ông Hùng, đánh thuế bất động thứ 2 là bài toán khó, cần có lộ trình rõ ràng. Trong tương lai các cơ quan quản lý cần phải để nhà đầu tư hiểu được rằng không phải cứ đầu tư vào bất động sản là có lãi và không phải cứ thay đổi cơ chế là kỳ vọng giá lên để ôm nhà, ôm chung cư.

Các nhà đầu tư cần bỏ suy nghĩ lúc hoàn thành hành lang pháp lý sẽ có mức giá mới và lập mặt bằng mức giá mới rồi sẽ không bao giờ xuống.

“Thực tế thị trường không phải như thế. Điều cốt lõi là thu nhập của người dân có đảm bảo để mua không? Tại sao cứ nói người dân có điều kiện bình thường không thể mua, đó là điều vô lý.

Khi người dân có thu nhập một cách minh bạch, đóng thuế đầy đủ thì đương nhiên sẽ được hưởng một phần nào đó đáp ứng của xã hội. Không thể đưa ra lý do nọ, lý do kia nói người dân không thể tiếp cận được”, ông Hùng nhấn mạnh tại tọa đàm.

Thời gian qua, Chính phủ đã có chỉ đạo triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tin chắc rằng, cả nhà ở xã hội để bán và cho thuê đều có, thì những căn hộ chung cư có thể cho thuê giá cao được nữa hay không? Có "bắt chẹt" được người lao động với giá cao được không?.

Ông Hùng nhận định, sắp tới, thị trường bất động sản sẽ về đúng bản chất và việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là khả quan. Tuy nhiên trong lúc này, chưa thể làm ngay vì cần phải nghiên cứu đánh giá.

Đồng tình với quan điểm của ông Hùng, vị Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đánh thuế ngay tại thời điểm này là chưa phù hợp. Thậm chí, việc đánh thuế sẽ gây ảnh hưởng, làm nguội lạnh thị trường bất động sản.

Vị này đề xuất cần có lộ trình 6 - 10 năm nữa để tích trữ nguồn lực từ xã hội, lúc đó mới bắt đầu điều tiết để thực hiện được chính sách về đất đai mang tính chất ổn định lâu dài.

Nên đánh giá mức thuế từ thấp đến cao, tránh áp dụng một cách đột ngột và quá mạnh mẽ có thể làm “đứt gãy” thị trường, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, đến nền kinh tế.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, dù với sắc thuế nào thì mục đích lớn nhất cần hướng tới là tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội.

“Nếu mọi người hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân”.

Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 nên được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc đó. Thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này.

Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn.

Khi thị trường bất động sản khó khăn, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung

Về kịch bản cho thị trường bất động sản thời gian tới, ông Đính đưa ra 2 kịch bản.

Thứ nhất là kịch bản tích cực, khi tinh gọn bộ máy sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản. Điều này giúp giảm thiểu thời gian, chi phí, chính sách pháp lý khiến thị trường bất động sản sẵn sàng bước vào chu kỳ mới, thăng hoa và phát triển tốt.

Thứ hai, kịch bản tiêu cực, khi những cơ quan, cá nhân sau hợp nhất không được phân công nhiệm vụ cụ thể, không chủ động trong công việc khiến cả bộ máy "dậm chân tại chỗ", nhìn ngó rồi không ai dám ký, dám làm khiến thủ tục đầu tư bất động sản tiếp tục bị trì hoãn kéo cả thị trường bất động sản đi lùi, thậm chí là "đóng băng".

ĐÁNH THUẾ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO THỜI GIAN

Mới đây, cử tri tỉnh Đồng Nai kiến nghị Chính phủ nghiên cứu có giải pháp phù hợp vừa hạn chế tình trạng đầu cơ, ảnh hưởng bất lợi cho thị trường bất động sản, đồng thời vừa tạo sự đồng thuận của xã hội.

Theo cử tri, thời gian gần đây, việc đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2, bởi điều này đã gây ra những dư luận trái chiều. Cử tri cho rằng đánh thuế bất động sản thứ 2 chỉ là một trong nhiều biện pháp nhằm giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững; không nên trở thành rào cản đối với sự phát triển của thị trường và tạo ra sự không đồng thuận của xã hội.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết pháp luật hiện hành quy định bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về sở hữu và sử dụng bất động sản, Nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả 3 giai đoạn.

Đề xuất thu thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Gồm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, lệ phí trước bạ); sử dụng bất động sản (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, tiền thuê đất nộp hàng năm) và chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng). Tuy nhiên, các khoản thu trong quá trình sử dụng bất động sản chưa áp dụng đối với nhà.

Hiện Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản trong thời gian qua, để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung về mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, hiện mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Trong khi đó, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, một số nơi còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao.

Chẳng hạn, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, Bộ Tài chính cho rằng cần nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Thuế chuyển nhượng bất động sản được đưa lên bàn cân

Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Một luật sư chuyên tư vấn chính sách pháp luật doanh nghiệp cho rằng, việc nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian sở hữu bất động sản cũng cần tính đến. Tức là, với bất động sản sở hữu trong khoảng thời gian trên 10 năm, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 1% giá trị chuyển nhượng. Khi số năm sở hữu giảm xuống thì tăng thêm 0,2% giá trị chuyển nhượng.

Còn hoạt động lướt sóng với thời hạn dưới 1 năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân đến 3% giá trị chuyển nhượng. Khi đó, ngân sách nhà nước được gia tăng, đồng thời, ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với bất động sản.

Mỹ Linh