Áp thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng nhà đất có khả thi?

Đề xuất áp thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng nhà đất

Tại báo cáo về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).

Đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng bất động sản có nhiều ý kiến tranh cãi.

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Bộ Tài chính cho rằng, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện. Một là, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng.

Hai là, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Đề xuất này khiến anh Nguyễn Văn Huy (TP.HCM) băn khoăn. Ví dụ, một người mua 1 mảnh đất 1 tỷ đồng từ năm 2020 và năm 2025 bán được 1 tỷ 200 triệu đồng. Số tiền 200 triệu được xem là phần lãi và sẽ bị đánh thuế 20% phần lãi tương đương với 40 triệu đồng.

Khi đó sẽ phát sinh các tình huống, nhà, đất mua từ rất lâu, khoảng từ năm 2000 và khi mua có giá chỉ 100 triệu nhưng nay bán có giá 1 tỷ thì sẽ tính thuế trên 900 triệu tiền lãi hay sao? Nhà, đất đã mua quá lâu và không lưu lại các giấy tờ mua bán chuyển nhượng thì sẽ áp thuế 2%(?). Nếu áp thuế như vậy sẽ không công bằng với người bị áp thuế 20% dù giá trị mảnh đất không khác nhau.

Nhà, đất mới mua 5 năm trở lại đây bằng tiền vay ngân hàng với giá 1 tỷ đồng. Bây giờ bán với giá 1,2 tỷ đồng thì phần lãi từ đất 200 triệu chưa chắc đủ bù tiền lãi vay ngân hàng. Tính ra thì người bán nhà lỗ chứ không lãi. Vậy cơ sở nào để xác định người ta có lãi mà tính thuế?

Ngoài ra, cơ sở nào để tính trượt giá và lạm phát vào giá tiền của bất động sản trong khi thực chất nhiều bđs có lên giá và có lời nhưng cũng có bđs trong vòng 5-10 năm qua chỉ lên theo trượt giá chứ không sinh lời.

"Chính sách này nếu được áp dụng có thể có điểm lợi ích là thu thêm tiền từ những người buôn bất động sản chuyên nghiệp, kiểu lướt sóng mua nay bán mai. Tuy nhiên chính sách này cũng có thể đẩy giá nhà lên cao vì ngươi bán thường sẽ cộng phần thuế này cho người mua phải chịu (trừ khi họ bị vào thế rất cần tiền phải bán)", anh Huy lo lắng.

Việc áp thuế này cũng có thể khiến những người đang có bất động sản muốn bán không còn động lực để bán và để mặc đó chờ thời. Khi đó người cần nhà khó tìm được hàng phù hợp để mua và dẫn đến tình trạng vừa thừa vừa thiếu trên thị trường.

Nên đánh thuế bất động sản thứ hai để tránh đầu cơ

PGS.TS Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế, Học viện Tài chính cho biết, nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thuế tài sản với bất động sản thứ hai hoặc nhà bỏ trống, nhằm hạn chế đầu cơ và tăng hiệu quả sử dụng. Tại Anh, khi đăng ký sở hữu căn nhà thứ hai, chủ nhà phải nộp thêm 30% thuế. Ở Hàn Quốc, Canada hay Nhật Bản, chính sách thuế được thiết kế theo hướng ai nắm giữ nhiều tài sản thì đóng góp tương xứng.

Trong khi đó, Việt Nam vẫn thiếu cơ chế kiểm soát sở hữu. Người giữ nhiều bất động sản nhưng không giao dịch gần như không chịu nghĩa vụ thuế nào đáng kể.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu – cho rằng, Việt Nam nên đánh thuế tài sản từ căn nhà thứ hai trở đi. Căn nhà đầu tiên nên được ưu đãi vì gắn với nhu cầu ở thực. Nhưng từ căn nhà thứ hai, thứ ba trở đi – thường thuộc về người có thu nhập cao – thì cần đưa vào diện chịu thuế để tạo công bằng xã hội, chống đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách.

Ông dẫn ví dụ từ Mỹ, nơi tất cả bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm (khoảng 1–3% giá trị). Trong khi đó, phần lãi vay mua nhà có thể được trừ vào thu nhập chịu thuế, giúp hỗ trợ người mua ở thực.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: "Nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng."

Việc triển khai thuế tài sản đòi hỏi dữ liệu định giá rõ ràng, hệ thống minh bạch và lộ trình phù hợp. Nhưng nếu không bắt đầu từ lúc này, sự chênh lệch về cơ hội sở hữu nhà ở sẽ ngày càng lớn, gây bất bình đẳng xã hội.

Thực tế việc đánh thuế trên phần lợi nhuận là một hình thức các nước phát triển đang thực hiện. Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Còn tại Nhật Bản nếu bán bất động sản dưới 5 năm sẽ chịu thuế 39%, sau 5 năm thuế suất khoảng 20%.

Các chuyên gia nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ và chính xác, cùng với các công cụ kiểm soát chặt chẽ. Đồng thời, Nhà nước cần có chế tài đủ mạnh nhằm xử lý tình trạng khai báo sai giá trị giao dịch.

Tô Hội