Áp lực trả nợ trái phiếu bất động sản dồn về cuối năm

Sau nhịp chững lại trong tháng 9, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đã có một tháng 10 bùng nổ với tổng giá trị trái phiếu lưu hành cuối tháng đạt 1,37 triệu tỷ đồng, tăng 2,5% so với tháng 9 và tăng 9,3% so với cùng kỳ 2024. Đây là tháng thứ 10 liên tiếp quy mô lưu hành duy trì tăng trưởng dương và cũng là mức tăng mạnh nhất từ đầu năm, cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn hồi phục mới.

Trong báo cáo thị trường trái phiếu của FiinGroup, đà bứt phá đến từ sự tăng tốc vượt bậc của hoạt động phát hành mới trong khi cả đáo hạn và mua lại trước hạn đều giảm sâu. Điểm nhấn của tháng 10 không còn thuộc về nhóm ngân hàng như suốt 10 tháng trước đó mà chuyển sang nhóm phi ngân hàng, đặc biệt là ngành bất động sản.

Nhóm bất động sản “cầm cờ” dẫn dắt

Tổng giá trị phát hành tháng 10 đạt 66.800 tỷ đồng, tăng 12,4% so với tháng 9 và tăng tới 70,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Phát hành ra công chúng tuy vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ ở mức 3,4% nhưng đã hồi phục mạnh lên mức 2.300 tỷ đồng, gấp 4,6 lần tháng trước nhờ các đợt phát hành của Chứng khoán DNSE cùng hai ngân hàng LPBank và VAB.

Tuy vậy, kênh phát hành riêng lẻ mới là động lực chủ đạo. Giá trị phát hành riêng lẻ đạt 64.500 tỷ đồng và là tháng tăng thứ ba liên tiếp, duy trì mức tăng 9,5% so với tháng 9. Đây cũng là lần đầu tiên kể từ đầu năm giá trị phát hành riêng lẻ vượt xa mức trung bình của 9 tháng trước đó.

Phát hành mới ở nhóm Phi ngân hàng cao nhất 10 tháng, tăng mạnh ở Bất động sản. Ảnh: FiinGroup

Trong khi đó, nhóm phi ngân hàng huy động 37.500 tỷ đồng trong tháng 10, tăng 125% chỉ sau một tháng và lập mức cao nhất trong toàn bộ 10 tháng đầu năm 2025. Trong đó, riêng ngành bất động sản đóng góp 32.700 tỷ đồng, toàn bộ thông qua phát hành riêng lẻ, gấp 2,5 lần tháng 9 và gấp 14 lần cùng kỳ 2024. Con số này cách kỷ lục mọi thời đại ghi nhận trong tháng 12/2024 chỉ 200 tỷ đồng.

Làn sóng phát hành tháng 10 đến từ cả các doanh nghiệp quen thuộc và những cái tên lần đầu xuất hiện trên thị trường trái phiếu.

Thời Đại Mới T&T dẫn đầu với 8.100 tỷ đồng, tiếp theo là Hưng Phát Invest Hà Nội 7.700 tỷ đồng, Phát triển TN 3.000 tỷ đồng và TNI Nam Quang 1.000 tỷ đồng. Đây đều là những tổ chức phát hành lần đầu trong năm 2025.

Lũy kế 10 tháng, nhóm bất động sản đã huy động 107.700 tỷ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ và trở thành ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trên thị trường.

Ở chiều ngược lại, các ngân hàng chỉ phát hành 29.200 tỷ đồng trong tháng 10, thấp nhất kể từ tháng 4 và giảm 31,5% so với tháng 9. Tuy vậy, lũy kế 10 tháng, nhóm ngân hàng vẫn dẫn đầu toàn thị trường với 344.400 tỷ đồng, chiếm gần 69% tổng giá trị phát hành mới.

Lãi suất phân hóa cùng áp lực thanh toán gia tăng

Theo FiinGroup, chi phí vốn là yếu tố then chốt tạo nên sự đối lập giữa hai nhóm ngành trong tháng 10. Với bất động sản, lãi suất coupon bình quân giảm mạnh từ 10,6% trong tháng 8 xuống còn 9,6% trong tháng 10, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp tăng tốc huy động vốn dài hạn với chi phí thấp hơn.

Ngược lại, lãi suất phát hành của ngân hàng tăng lên 6,5% một năm, cao hơn 0,4 điểm % so với tháng 9 và là mức cao nhất trong 5 tháng gần đây. Nhóm trái phiếu kỳ hạn 1-3 năm tăng từ 5,9% lên 6,3%, trong khi trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn dài 7-8 năm không có tài sản bảo đảm dao động từ 5,7-7,7%/năm, cao hơn rõ rệt so với đầu năm.

Trong khi đó, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn trong tháng 10 giảm mạnh xuống 19.100 tỷ đồng, thấp nhất trong 5 tháng và giảm 58% so với tháng 9. Cả nhóm ngân hàng giảm 57% và nhóm phi ngân hàng giảm 61% khi mặt bằng lãi suất được dự báo tiếp tục đi lên trong quý 4 và năm 2026.

Riêng bất động sản chỉ mua lại 895 tỷ đồng, giảm 81% so với tháng trước và là mức thấp nhất kể từ tháng 4/2025. Lũy kế 10 tháng, tổng mua lại trước hạn toàn thị trường đạt 270.400 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ và riêng ngân hàng chiếm 186.800 tỷ đồng.

Áp lực trả lãi TPDN dự kiến đạt đỉnh trong tháng 12/2025. Ảnh: FiinGroup

Dù thị trường sơ cấp đang trong trạng thái hưng phấn nhất từ đầu năm, áp lực thanh toán cuối năm lại tăng nhanh. Trong tháng 12/2025, tổng dòng tiền gốc và lãi phải trả dự kiến lên đến 45.000 tỷ đồng, gấp 3 lần tháng 11 và tăng 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính riêng hai tháng cuối năm, nghĩa vụ thanh toán ước đạt 59.600 tỷ đồng.

Nhóm phi ngân hàng phải đối mặt với 25.200 tỷ đồng gốc đến hạn trong hai tháng cuối năm, trong đó bất động sản chiếm gần 47%. Một số doanh nghiệp có giá trị đáo hạn lớn trong tháng 12 gồm Đầu tư Sun Valley 3.600 tỷ đồng, VHM 2.000 tỷ đồng và Newco JSC 1.500 tỷ đồng.

Áp lực trả lãi cũng lên đỉnh trong tháng 12 với 7.600 tỷ đồng ở nhóm phi ngân hàng, trong đó bất động sản chiếm 4.000 tỷ đồng tương đương 53% tổng nghĩa vụ lãi của toàn nhóm. Dự kiến nửa đầu năm 2026, nhóm phi ngân hàng sẽ có thêm 77.800 tỷ đồng trái phiếu đến hạn và bất động sản chiếm khoảng 54.000 tỷ đồng tương đương 69%.

Trong khi thị trường sơ cấp sôi động hơn bao giờ hết, thanh khoản thứ cấp lại giảm sâu. Giá trị giao dịch bình quân tháng 10 chỉ còn 4.900 tỷ đồng một ngày, thấp nhất kể từ tháng 3/2025 và giảm 40,5% so với tháng 9.

Giao dịch vẫn tập trung vào hai nhóm ngân hàng và bất động sản với tỷ trọng 74% nhưng cả hai đều giảm mạnh. Chỉ nhóm dịch vụ tài chính tăng giao dịch, đạt bình quân 328 tỷ đồng một ngày, tăng 25%.

Nam Hải