1,6 tỷ người không thể tiếp cận nhà ở đạt chuẩn

Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tiếp tục khan hiếm. Ảnh: Savills.

Giá nhà ở tăng cao trên toàn cầu

Với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực đảm bảo số lượng và tính bền vững của nguồn cung nhà ở.

Số liệu từ Savills cho thấy, có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không tiếp cận được với nhà ở đạt chuẩn. Khả năng chi trả cho nhà ở của người dân ngày càng suy giảm do chi phí nhà ở liên tục tăng nhanh hơn so với thu nhập bình quân.

Rào cản lớn nhất đối với tăng trưởng đô thị bền vững hiện nay là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân.

Một nghiên cứu gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy, 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả” – khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm.

Trong khi đó, theo số liệu từ UN-Habitat, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay.

Nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở tăng mạnh và cải thiện khả năng tiếp cận của người mua, Chính phủ Vương quốc Anh đã đặt mục tiêu với chính quyền London, xây dựng 88.000 căn nhà mới mỗi năm. Tuy nhiên, trong năm 2024, thành phố chỉ hoàn thành 35.850 căn.

Bất chấp các nỗ lực chính sách, tiến độ phát triển nhà ở tại London vẫn đang trì trệ. Số lượng dự án nhà ở tư nhân khởi công đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010, do chi phí xây dựng tăng, chi phí vay cao và các nút thắt trong quy định. Khi số lượng nhà hoàn thiện mỗi năm giảm xuống dưới 15.000 căn và số lượng dự án đang xây dựng ngày càng thu hẹp, khoảng cách giữa kế hoạch đặt ra và kết quả thực tế ngày càng lớn.

Thành phố New York có sự cải thiện về nguồn cung mới, đạt 34.000 căn vào 2024. Chính quyền thành phố đặt mục tiêu lớn, xây dựng 500.000 căn nhà mới đến năm 2032, tức là khoảng 66.000 căn mỗi năm.

Tuy nhiên, năm 2024 chỉ hoàn thành được 34.000 căn. Thành phố vẫn đang áp dụng các biện pháp khuyến khích như ưu đãi thuế và quỹ 500 triệu USD nhằm thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Tại Việt Nam, TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung - cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho thấy, trong quý II/2025, TP.HCM có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%.

Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 chỉ gồm 39.000 căn hộ. Tuy nhiên, nhiều sự cải thiện được kỳ vọng trong dài hạn, với việc áp dụng các luật và chính sách mới và thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% và 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hẹp.

Tính đến 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng được cải thiện, cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ sáu dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn.

Mặc dù vậy, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021-2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Cần tái định vị nhà ở như một hạ tầng quốc gia

Trong năm 2024, Thượng Hải đã hoàn thành khoảng 127.000 căn nhà mới, cho thấy xu hướng phát triển ổn định tại Trung Quốc. Mặc dù khả năng chi trả vẫn là một vấn đề lớn, nhiều yếu tố khác như chi phí sinh hoạt nói chung, cơ hội việc làm giảm và áp lực từ lối sống hiện đại cũng đang tác động.

Những yếu tố này đã góp phần khiến dân số tại thành phố sụt giảm trong hai năm qua. Để giải quyết thách thức này, các nhà hoạch định chính sách đang tập trung thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản.

Paris đã cung cấp ra thị trường trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm trong giai đoạn 2000-2024. Với quỹ đất hạn chế và và giá bất động sản tăng cao, thành phố đang chuyển trọng tâm từ việc xây dựng các dự án mới sang tái sử dụng công trình hiện hữu.

Theo Kế hoạch nhà ở năm 2024, Paris đặt mục tiêu chuyển đổi các tòa nhà hiện hữu, và hướng đến đạt tỷ lệ 40% nhà ở công vào năm 2035. Ngoài ra, thành phố dự kiến sẽ áp thuế đối với các bất động sản bỏ hoang nhằm đưa nguồn cung không sử dụng trở lại thị trường.

Tại TP.HCM, tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây đã làm suy giảm lực lượng lao động, trong bối cảnh chi phí nhà ở cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài.

Các cơ quan quản lý đã ứng phó bằng cách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm hỗ trợ việc phát triển các dự án nhà ở, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực ngoại thành có giá phải chăng hơn.

Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường Vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối với các tỉnh vệ tinh. Dự kiến sẽ có gần 5.000 căn được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc hai tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới.

Việt Nam đã nâng mục tiêu chi tiêu cho hạ tầng năm 2025 lên mức 7% GDP. Trong khuôn khổ này, Hà Nội đã phân bổ 87 nghìn tỷ VNĐ (tương đương 3,4 tỷ USD) cho đầu tư công, với kế hoạch triển khai 12 dự án giao thông trọng điểm, bao gồm các cây cầu lớn và Vành đai 4, nhằm tăng cường kết nối và giảm ùn tắc trên toàn khu vực đô thị.

Trước thực tế này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, việc xem nhà ở như một phần của hạ tầng và tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể có thể giúp mở ra các nguồn vốn và chính sách mới cho việc phát triển nhà ở.

Khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Một số quốc gia như Singapore đã áp dụng cách tiếp cận tích hợp này, đưa nhà ở vào trong quy hoạch hạ tầng quốc gia song song với các dịch vụ tiện ích và xã hội. Tương tự, Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng liên tục thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội như một phần quan trọng các khổ chính sách công lâu dài.

Việc xem nhà ở như một hạ tầng quốc gia cũng mang lại những lợi thế về mặt cấu trúc. Các dự án hạ tầng thường nhận được sự ủng hộ chính trị từ nhiều đảng phái và sự hỗ trợ lâu dài từ Chính phủ - những yếu tố mà các chủ đầu tư đánh giá cao.

Hơn nữa, cách tiếp cận này có thể giảm chi phí phát triển nhà ở, hỗ trợ khả năng chi trả cao hơn và giúp tích hợp các mục tiêu rộng lớn hơn như khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững vào quy trình phát triển dự án.

Việc đổi mới chính sách đang có bước đầu phản ánh những sự thay đổi này. Ở Anh, những thay đổi với cơ chế DCO đang dần đơn giản hóa các quy trình quy hoạch cho các dự án nhà ở liên quan đến những dự án hạ tầng lớn. Bằng cách tạo ra lối tắt phê duyệt nhanh chóng và có thể dự đoán được, Chính phủ có thể loại bỏ các rào cản hành chính thường gây chậm trễ hoặc vốn đầu tư tư nhân.

Dĩ nhiên, việc tái định vị nhà ở như một hạ tầng quốc gia không phải là phương thức toàn diện để giải quyết khủng hoảng nhà ở toàn cầu. Tuy vậy, bà Hằng cho rằng, đó lại là một bước cần thiết để tiếp cận các nguồn vốn mới và gắn kết hoạt động đầu tư dài hạn phù hợp với nhu cầu dài hạn.

Trong kỷ nguyên đầy áp lực dân số, cộng với áp lực về khả năng chi trả và tính bền vững, việc tái định nghĩa này có thể là cần thiết đối với các thành phố đang tìm cách xây dựng nhà ở với quy mô và tốc độ cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Phương Linh