Xây lấn, xây nhà trên đất người khác: Thực tiễn giải quyết tranh chấp ra sao?

Thực tiễn cho thấy các tranh chấp liên quan đến việc xây nhà lấn sang phần đất hàng xóm, thậm chí xây hẳn nhà trên phần đất người khác diễn ra khá phổ biến.

Chuyện đúng sai thì đã khá rõ ràng, vì bên xây lấn đã xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác. Tuy nhiên, khi công trình trên đất đã tồn tại thì giải quyết hậu quả của việc này ra sao lại đang là vấn đề gây nhiều tranh luận.

Pháp luật TP.HCM giới thiệu một số bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan việc xây lấn, xây nhà trên đất người khác để thấy quan điểm của tòa án.

Xây nhà nhầm đất, tòa tuyên phải dỡ bỏ cả căn nhà

Mới đây, TAND TP.HCM đã xét xử sơ thẩm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà VTH và bị đơn là bà LTTT.

Bà H cho rằng mình nhận chuyển nhượng đất tại phường An Phú (quận 2 cũ), nay là phường Bình Trưng, TP.HCM từ năm 2009. Đến năm 2020, khi bà H xin giấy phép xây dựng nhà thì phát hiện bà T đã xây nhà trên phần đất này nên khởi kiện yêu cầu bà T phải tháo dỡ, di dời nhà để trả đất cho bà; bồi thường thiệt hại...

Phía bà T cho rằng mình không cố ý vì mua đất của Công ty V (đơn vị phân lô, bán nền) và được giao nền, cắm mốc thực địa từ năm 2003. Việc tháo dỡ, di dời công trình sẽ tốn khoảng 1,1 tỉ đồng và đã vượt quá khả năng tài chính của bà.

HĐXX xác định đúng là bà T đã xây nhà trên đất của bà H nên chấp nhận yêu cầu của bà H, buộc bà T phải tháo dỡ, di dời toàn bộ công trình kiến trúc trên đất, trả lại hiện trạng ban đầu; hủy phần cập nhật bổ sung quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà...

Trong một số vụ khác gần đây, ví dụ như ở Hải Phòng, tòa cũng tuyên người xây nhầm phải tháo dỡ toàn bộ các công trình xây dựng để trả lại đất.

Căn nhà bà T xây trên đất bà H. Ảnh: HT

Buộc tháo dỡ phần xây lấn sang nhà hàng xóm

Tháng 6-2024, TAND huyện Bình Chánh, TP.HCM (nay là TAND khu vực 10 - TP.HCM) xét xử sơ thẩm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông NHD và bà TTV.

Năm 2016, ông D có nhận chuyển nhượng đất tại huyện Bình Chánh (cũ). Sau khi đo đạc thì phát hiện một phần căn nhà của bà V đã lấn sang phần đất của ông. Ông D yêu cầu tòa buộc bà V tháo dỡ, di dời tài sản trên đất và trả lại cho ông 46,8 m2.

Quá trình xét xử, phía bị đơn đã được tòa án triệu tập hợp lệ, nhưng vẫn vắng mặt và không có ý kiến trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Căn cứ bản đồ hiện trạng vị trí - xác định ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở TN&MT TP.HCM, HĐXX xét thấy đúng là một phần công trình của nhà bà V đã lấn sang đất của ông D. Do đó, yêu cầu của ông D về việc yêu cầu Bà V tháo dỡ, di dời tài sản trên đất và hoàn trả lại cho ông 46,8 m2 đất là có cơ sở chấp nhận.

Việc tháo dỡ phần hiên nhà có diện tích 3,8m2 không làm thay đổi hay ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà, nên HĐXX không tạm dừng phiên tòa để xác minh vấn đề này theo đề nghị của đại diện VKS.

HĐXX đã tuyên buộc bà V có trách nhiệm tháo dỡ, di dời tài sản trên đất và trả lại cho ông D diện tích 46,8 m2 đất.

Không tháo dở phần xây lấn nhưng phải bồi thường tương ứng

Trong một vụ khác, ông L có thửa đất tại phường Tam Hiệp (Đồng Nai) với diện tích gần 105m2 (ngang 6,5m, dài 16m) đã được cấp sổ. Hàng xóm là ông M có thửa đất diện tích thể hiện trên sổ là hơn 97m2.

Tuy nhiên, năm 2002 khi xây dựng nhà 2 tầng, gia đình ông M đã xây lấn sang đất nhà ông L tổng 22,5m2 (ngang 1,4 m dài 16 m). Thỏa thuận không được nên ông L đã làm đơn khởi kiện ra tòa.

Ông L chỉ mốc giới bị nhà hàng xóm xây lấn sang chiều ngang 1,4m, chiều dài chạy dọc thửa đất dài 16m. Ảnh: VŨ HỘI

Bản án sơ thẩm hồi tháng 3-2023 xác định: Tại phiên tòa ông M cho rằng khi nhận đất người của công ty bán đất nói giữa 2 thửa đất có dư khoảng trống đất, vì vậy khi xây nhà ông đã xây luôn vào phần đó, đã đến diện tích nhà xây với lệch so với diện tích đất được cấp.

Tuy nhiên, HĐXX bác nội dung trình bày của ông M, tòa xác định ông M đã xây nhà lấn sang thửa đất nhà ông L là 22,4 m2 và việc nguyên đơn khởi kiện đòi lại đất bị lấn chiếm là có cơ sở.

Tại phiên tòa, đại diện VKS đề nghị HĐXX tuyên buộc bị đơn tháo dỡ nhà và trả lại đất lấn chiếm cho nguyên đơn. HĐXX lại có quan điểm khác.

HĐXX cho rằng ông L đòi lại đất thì phải tháo dỡ di dời một phần căn nhà đã xây trên đất lấn chiếm. Vì vậy, tòa có văn bản hỏi ý kiến sở Xây dựng Đồng Nai về trường hợp tháo dỡ một phần diện tích nhà của ông M để trả lại đất đã lấn chiếm thì sẽ phải tháo dỡ móng, cột dầm, sàn, tường xây và mái sẽ ảnh hưởng đến an toàn chịu lịch của căn nhà.

Từ đây, Tòa cho rằng: “Việc tháo dỡ di dời theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn sẽ ảnh hưởng đến căn nhà là nơi ở của bị đơn. Do đó cần buộc bị đơn hoàn trả giá trị phần đất lấn chiếm cho nguyên đơn, giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo Chứng thư thẩm định giá là hơn 600 triệu đồng, việc này không ảnh hưởng đến nơi ở của nguyên đơn".

Ông Lâm không đồng ý với phán quyết này và đã kháng cáo, chờ xét xử phúc thẩm.

Thêm vụ khác, ông NTP và ông TST tranh chấp quyền sử dụng đất và đã được TAND huyện Bình Chánh, TP.HCM (nay là TAND khu vực 10 - TP.HCM) xét xử vào tháng 5-2019.

Năm 2017, vợ chồng ông P nhận chuyển nhượng hai thửa đất số 649 (129m2) và 650 (144m2) tại huyện Bình Chánh (cũ), TP.HCM. Thửa đất 650 của vợ chồng ông P giáp với thửa đất số 45 của vợ chồng ông TSG.

Trong quá trình sử dụng, ông P phát hiện nhà của vợ chồng ông G xây lấn sang đất của ông 17,2m2. Sau ông G mất, ông P đã khởi kiện ra tòa yêu cầu vợ ông G cùng 7 người con phải tháo dở phần công trình, trả lại cho ông phần đất 17,2 m2. Trường hợp bị đơn muốn mua lại thì ông P chỉ đồng ý để lại giá 25 triệu đồng/m2.

Phía bị đơn cho rằng, quá trình xây dựng nhà, gia đình không biết và không mong muốn xây chồng lấn lên đất của ông P. Gia đình bị đơn đã xây dựng căn nhà kiên cố, nếu phải tháo dỡ phần xây lấn để trả lại đất cho ông P sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ căn nhà. Gia đình ông xin được mua lại phần đất đó với giá 10 triệu đồng/m2.

Theo HĐXX, căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí - Xác định ranh do Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở TN&MT TP.HCM lập ngày 14-6-2018, quá trình xây dựng, gia đình ông G đã xây chồng lấn phần đất của ông P và bà Tú tổng cộng 17.2 m2.

HĐXX xét thấy, quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước bảo hộ, không có cá nhân, tổ chức nào được quyền lấn, chiếm trái phép. Tuy nhiên, phần nhà của gia đình bị đơn xây chồng lấn là không nhiều và đã xây dựng nhà kiên cố. Nếu phải tháo dỡ một phần công trình, trả lại đất thì toàn bộ căn nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

HĐXX ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn đồng ý trả cho ông P 10 triệu đồng/m2 đất, tổng cộng 172 triệu đồng. Tuy nhiên, phía bị đơn xây nhà chồng lấn lên đất ông P khiến đất của ông P bị giảm giá trị. Do đó, phía bị đơn phải bồi thường thêm một khoản tiền mà nếu như phải đập bỏ phần xây chồng lấn thì chi phí tháo dỡ, xây lại... căn cứ theo chứng thư thẩm định giá, chi phí này là 162 triệu đồng. Tổng cộng số tiền phía bị đơn phải trả cho ông P là hơn 334 triệu đồng.

Cạnh đó, tòa án tuyên tiếp tục cho phía bị đơn sử dụng phần đất đã xây lấn chiếm là 17,2 m2 và phải thực hiện đầy quyền và nghĩa về đất đai theo quy định pháp luật.

SONG MAI

VŨ HỘI