Việt Nam cần 1 tỷ USD đầu tư cho trung tâm dữ liệu đến 2030

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield công bố ngày 25/8/2026, Việt Nam cần khoảng 1 tỷ USD để đầu tư hạ tầng trung tâm dữ liệu đến năm 2030, trong đó biểu đồ nhu cầu vốn phát triển của báo cáo ghi nhận con số 1.001 triệu USD. Báo cáo "Asia Pacific Data Centre Investment Landscape" khảo sát 14 thị trường và ước tính toàn khu vực sẽ cần huy động hơn 280 tỷ USD vốn đầu tư, trong khi giá trị tài sản trung tâm dữ liệu đang vận hành có thể vượt 950 tỷ USD vào năm 2030.

Với Việt Nam, vị trí trong nhóm năm thị trường dẫn đầu theo từng chỉ số là thông tin đáng quan tâm. Việt Nam đứng thứ hai khu vực về tỷ suất sinh lời trên chi phí, chỉ sau Singapore và xếp trên Thái Lan, Philippines và New Zealand. Báo cáo cũng cho thấy hầu hết các thị trường châu Á Thái Bình Dương, ngoại trừ Nhật Bản, Trung Quốc đại lục và Hong Kong, đều có tiềm năng đạt tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê trên 10%.

Dư địa phát triển của Việt Nam lớn nhất khu vực

Chỉ số dân số trên mỗi megawatt công suất vận hành phản ánh mức độ đáp ứng của hạ tầng, và tỷ lệ càng cao thì dư địa tăng trưởng dài hạn càng lớn. Tính tới nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 1.405.080 người trên mỗi megawatt, cao nhất trong 14 thị trường, tiếp đến Philippines với 1.095.672 người, Ấn Độ 825.333 người, Indonesia 615.789 người và Thái Lan 514.587 người. Bình quân toàn khu vực đạt 247.713 người trên mỗi megawatt, còn Mỹ chỉ 8.307 người.

Báo cáo xếp Việt Nam, Philippines, Ấn Độ, Indonesia và Thái Lan vào nhóm thiếu hụt hạ tầng nhất khu vực. Nhóm sáu thị trường có tỷ lệ vượt 200.000 người trên mỗi megawatt, tính cả Trung Quốc đại lục, chiếm hơn 90% dân số châu Á Thái Bình Dương nhưng vẫn ở mức thâm nhập hạ tầng số thấp. Nhóm nghiên cứu nhấn mạnh rằng ngay cả khi toàn bộ công suất trong quy hoạch được xây xong, phần lớn thị trường vẫn duy trì tỷ lệ dân số trên mỗi megawatt cao hơn các trung tâm đã trưởng thành, nên nguồn cung mới chủ yếu bù đắp thiếu hụt sẵn có thay vì tạo ra dư thừa.

Dân số trên mỗi megawatt công suất colocation, đơn vị người. Ảnh chụp báo cáo

Với Việt Nam, mức dân số trên mỗi megawatt dự kiến giảm khoảng 2,6 lần trong bốn năm, từ 1.405.080 người xuống còn 545.209 người trên mỗi megawatt vào năm 2030, cho thấy tốc độ bổ sung công suất trung tâm dữ liệu khá nhanh nhưng mức chênh lệch so với bình quân khu vực vẫn còn lớn. Nói cách khác, ngay cả khi toàn bộ dự án trong quy hoạch được hoàn thành, thị trường Việt Nam vẫn còn dư địa lớn cho các chu kỳ đầu tư tiếp theo.

Nhu cầu sử dụng dịch vụ số trong khu vực cũng tạo nền tảng thuận lợi cho thị trường. Theo Liên minh Viễn thông Quốc tế, tỷ lệ người sử dụng Internet tại châu Á Thái Bình Dương đạt 77%, trong khi mức tiêu thụ dữ liệu bình quân khoảng 27 GB trên mỗi điện thoại thông minh mỗi tháng.

Việt Nam chiếm bao nhiêu trong tổng vốn trung tâm dữ liệu toàn khu vực

Theo báo cáo, toàn châu Á Thái Bình Dương cần hơn 280 tỷ USD vốn đầu tư trong giai đoạn 2026-2030, trong đó Việt Nam cần 1.001 triệu USD, tương đương khoảng 0,36% tổng nhu cầu vốn của khu vực. Quy mô này phù hợp với vị thế của Việt Nam là thị trường mới bước vào chu kỳ đầu tư trung tâm dữ liệu, khác với những thị trường đã phát triển, nơi dòng vốn đã được tích lũy và mở rộng qua nhiều năm.

Dòng vốn đầu tư trung tâm dữ liệu trong khu vực cũng tập trung vào một số thị trường lớn. Nhật Bản, Malaysia, Australia, Ấn Độ và Indonesia chiếm 77% tổng nhu cầu vốn, tương đương 215 tỷ USD, trong khi chín thị trường còn lại, trong đó có Việt Nam, chia nhau khoảng 65 tỷ USD. Riêng Nhật Bản chiếm khoảng 25% tổng nhu cầu vốn của khu vực, chủ yếu do chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu cao hơn, thay vì xuất phát từ quy mô công suất vượt trội.

Biểu đồ nhu cầu vốn phát triển trung tâm dữ liệu tới 2030 và đầu tư hạ tầng số 14 thị trường. Ảnh chụp báo cáo

Chỉ nhìn vào quy mô vốn tuyệt đối sẽ bỏ qua một yếu tố quan trọng, bởi chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu giữa các thị trường có sự khác biệt lớn. Theo phương pháp luận của báo cáo, suất đầu tư được tính cho một trung tâm dữ liệu siêu quy mô nhiều tầng, xây dựng trên khu đất 10 mẫu Anh với công suất 50 MW, bao gồm cả chi phí đất tương ứng. Bình quân toàn khu vực, suất đầu tư vào khoảng 10,7 triệu USD cho mỗi megawatt, đã bao gồm chi phí đất, trong khi Việt Nam thuộc nhóm có chi phí thấp, khoảng 8-9 triệu USD mỗi megawatt.

Chênh lệch chi phí tác động trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn. Với cùng một khoản đầu tư, dự án tại Việt Nam có thể tạo ra công suất lớn hơn khoảng một phần năm so với mức bình quân khu vực và hơn gấp đôi so với Nhật Bản, nơi suất đầu tư lên tới khoảng 18 triệu USD mỗi megawatt. Quy đổi theo công suất, khoản vốn 1.001 triệu USD có thể tạo ra khoảng 110-125 MW công suất mới, qua đó nâng tổng công suất thiết kế trung tâm dữ liệu tại Việt Nam từ mức 372,75 MW hiện nay lên gần gấp rưỡi.

Xét theo khu vực, Đông Nam Á, nơi Việt Nam thuộc nhóm thị trường đang phát triển nhanh, đứng thứ hai về nhu cầu huy động vốn, chỉ sau Đông Bắc Á và cao hơn đáng kể so với Ấn Độ và Trung Quốc.

Đông Nam Á cần khoảng 87,5 tỷ USD vốn đầu tư, tương đương gần một phần ba tổng nhu cầu vốn của khu vực, đưa Việt Nam vào khu vực đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư quốc tế. Trong cùng khu vực, Indonesia cần 17.917 triệu USD, Thái Lan 15.893 triệu USD và Malaysia 49.613 triệu USD, cho thấy quy mô vốn đầu tư tại các thị trường láng giềng đã ở một mặt bằng cao hơn Việt Nam, đồng thời cho thấy dư địa để Việt Nam thu hẹp khoảng cách khi hạ tầng điện và chuỗi cung ứng phục vụ xây dựng trung tâm dữ liệu tiếp tục được hoàn thiện.

Đầu tư trung tâm dữ liệu tại Việt Nam có thể sinh lời trên 10% mỗi năm

Chỉ số phản ánh trực tiếp sức hấp dẫn đầu tư là tỷ suất sinh lời trên chi phí, được tính bằng tỷ lệ giữa thu nhập ròng từ tài sản và tổng chi phí đầu tư, bao gồm chi phí xây dựng và đất, chưa tính chi phí vốn. Báo cáo mô phỏng một trung tâm dữ liệu AI công suất 50 MW sử dụng hệ thống làm mát bằng chất lỏng, được xây dựng theo yêu cầu của khách thuê, với biên thu nhập ròng dao động từ 75% đến 85%.

Mức sinh lời trên chi phí tại các thị trường trong khu vực dao động từ 7% đến 13%. Việt Nam thuộc nhóm có tỷ suất cao nhất, đạt khoảng 11,5%-13,1%, chỉ đứng sau Singapore với mức 16,6%-18,8% nhờ nguồn cung hạn chế và giá thuê cao. Ở chiều ngược lại, chi phí phát triển cao khiến Nhật Bản có tỷ suất thấp nhất khu vực, ở mức 7,4%.

Tỷ suất vốn hóa (cap rate) cũng cho thấy nhóm thị trường đang phát triển có khả năng mang lại lợi suất cao hơn. Bình quân toàn khu vực tăng nhẹ từ 5,8% năm 2025 lên 5,9% năm 2026, trong đó Ấn Độ, Indonesia và Việt Nam thuộc nhóm có tỷ suất vốn hóa trên 7%, đồng nghĩa với tiềm năng sinh lời cao hơn nhưng đi kèm rủi ro lớn hơn trong quá trình phát triển và vận hành. Các thị trường Đông Bắc Á có tỷ suất vốn hóa thấp nhất, dao động từ 2,8% đến 4,9%, trong khi Đông Nam Á nằm trong khoảng 5%-7,7%.

Doanh thu từ hoạt động cho thuê tiếp tục cho thấy dư địa tăng trưởng của thị trường. Doanh thu cho thuê colocation hằng năm tại châu Á Thái Bình Dương dự kiến vượt 66 tỷ USD vào năm 2030, tăng 50% so với ấn bản trước, trong đó Đông Nam Á đóng góp khoảng 20,8 tỷ USD, tương đương Đông Bắc Á.

Theo báo cáo, các nhà vận hành trung tâm dữ liệu trong khu vực hiện tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn nhiều so với vài năm trước, khi tổng giá trị các khoản vay được công bố trong năm 2025 và từ đầu năm 2026 đã vượt 43 tỷ USD qua 18 thương vụ, trong đó có 10 thương vụ trị giá trên 1 tỷ USD và 2 thương vụ vượt 10 tỷ USD. Riêng khoản vay xanh trị giá 16 tỷ USD của AirTrunk có 60 tổ chức tham gia với vai trò cho vay và thu xếp vốn, cho thấy các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn đang ngày càng thu hút nguồn vốn hợp vốn từ hệ thống tài chính quốc tế.

Các nhà vận hành hiện chủ yếu sử dụng hai hình thức là vay xanh và tài trợ thông qua công ty mẹ, trong khi các ngân hàng đa quốc gia tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong việc cung cấp và thu xếp nguồn vốn cho các dự án trung tâm dữ liệu trên toàn khu vực.

Ông Gordon Marsden, Trưởng bộ phận Vốn toàn cầu khu vực châu Á Thái Bình Dương và châu Âu, Trung Đông, châu Phi của Cushman & Wakefield, cho rằng việc chốt được khách thuê theo hợp đồng dài hạn trước khi khởi công giúp bên cho vay giảm đáng kể rủi ro dự án, bởi dòng doanh thu đã được cam kết trong hợp đồng ngày càng được các tổ chức tài chính xem là nguồn bảo đảm quan trọng cho khoản vay. Ông cũng lưu ý nhu cầu vốn tại châu Á Thái Bình Dương ở mức cao nhưng chưa bằng quy mô vốn Hoa Kỳ đang dành cho hạ tầng số, vì vậy khu vực này vẫn còn nhiều dư địa để thu hút thêm dòng vốn từ các nhà đầu tư toàn cầu.

Ông Kevin Tham, Giám đốc Điều hành mảng Tín dụng châu Á của Varde Partners, cho rằng hệ sinh thái tài chính đang hình thành nhiều lớp nguồn vốn, trong đó tài trợ truyền thống chủ yếu tập trung vào các dự án quy mô lớn, còn tín dụng tư nhân phát huy vai trò ở những phân khúc xuất hiện nhu cầu vốn chưa được đáp ứng. Theo ông, tín dụng tư nhân bổ trợ cho nguồn vốn truyền thống nhờ tính linh hoạt, tốc độ và khả năng đáp ứng quy mô vốn đa dạng, đồng thời mở rộng sang tài trợ mua sắm GPU cho các đối tác đám mây của NVIDIA cùng giải pháp vốn cho nhà thầu điện, làm mát, máy chủ và tổng thầu.

Cho thuê chỗ đặt máy chủ chiếm 86% công suất trung tâm dữ liệu quy hoạch

Cơ cấu công suất trong quy hoạch của khu vực cho thấy phân khúc cho thuê chỗ đặt máy chủ (colocation) đang mở ra nhiều cơ hội hơn cho các doanh nghiệp Việt Nam. Các nhà vận hành colocation chiếm 86% tổng công suất trong quy hoạch, trong khi các dự án tự xây của những hãng siêu quy mô chỉ chiếm 14%. Cơ cấu trên phản ánh xu hướng các nền tảng đám mây lớn ngày càng ưu tiên thuê công suất từ các nhà vận hành chuyên biệt thay vì tự phát triển hạ tầng, qua đó mở rộng cơ hội đầu tư vào phân khúc colocation.

Tổng công suất các dự án colocation đang được phát triển trong khu vực đạt kỷ lục 22.745 MW, tăng hơn 8.200 MW so với ấn bản trước, tương đương mức tăng 70% so với cùng kỳ. Trong một năm qua, khu vực đã bổ sung hơn 2.200 MW công suất vận hành mới, trong khi khoảng 15% tổng công suất trong quy hoạch đã chuyển sang giai đoạn thi công.

Châu Á Thái Bình Dương là thị trường trung tâm dữ liệu tăng trưởng nhanh nhất thế giới và hiện xếp thứ hai về công suất lắp đặt, chỉ sau Bắc Mỹ. Theo ông Vikram Kumar, Giám đốc kiêm Trưởng khu vực Hạ tầng và Tài nguyên thiên nhiên châu Á Thái Bình Dương của Tổ chức Tài chính Quốc tế, tăng trưởng đang lan rộng ra ngoài các trung tâm truyền thống như Singapore và Malaysia để tiến vào Thái Lan, Indonesia, Philippines và Ấn Độ, khi các hãng siêu quy mô cùng nhà vận hành tìm kiếm nguồn điện, quỹ đất, kết nối và nhu cầu nội địa đang lên. Ông cho rằng quá trình đa dạng hóa mở ra cơ hội lớn, đồng thời đòi hỏi nguồn vốn và chuyên môn phù hợp với môi trường hạ tầng, pháp lý và chính sách của từng thị trường.

Nguồn điện quyết định tốc độ phát triển trung tâm dữ liệu Việt Nam

Hạ tầng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang mở rộng nhanh, theo báo cáo của Bộ Khoa học và Công nghệ cả nước đã có 42 trung tâm dữ liệu với tổng công suất thiết kế khoảng 372,75 MW tính đến tháng 5/2026, đưa quy mô công suất hiện nay lên hơn bốn lần so với năm 2021.

Tại Diễn đàn chuyển đổi số Việt Nam châu Á năm 2026 (DX Summit 2026), ông Phùng Việt Thắng, Giám đốc Quốc gia Intel Việt Nam, cho rằng bài toán năng lượng cần được nhìn nhận tương xứng với tốc độ phát triển của hạ tầng trí tuệ nhân tạo, bởi tốc độ xây dựng các nhà máy AI hiện nhanh hơn tốc độ phát triển nguồn điện mới. Theo ông, nhiều trung tâm tính toán lớn trên thế giới cũng đang gấp rút bổ sung nguồn điện, trong đó có việc phát triển điện mặt trời.

Nhận định này cũng phù hợp với kết luận trong báo cáo khu vực, khi nhóm nghiên cứu xác định khả năng tiếp cận nguồn điện đang trở thành rào cản lớn nhất đối với việc phát triển trung tâm dữ liệu tại nhiều thị trường, thậm chí trong nhiều trường hợp, việc có được công suất điện trong tương lai còn quan trọng hơn cả khả năng tiếp cận cơ sở vật chất của trung tâm dữ liệu.

Tại Việt Nam, nhu cầu điện cho AI và các trung tâm dữ liệu vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng., nhu cầu điện cho AI và các trung tâm dữ liệu vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trả lời báo Hà Nội mới, TS. Nguyễn Mạnh Cường, đại diện Phòng Phát triển hệ thống điện, Viện Năng lượng, Bộ Công Thương, cho biết các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam hiện sử dụng ít nhất khoảng 0,5% tổng sản lượng điện quốc gia, trong khi tại Hoa Kỳ tỷ lệ đạt khoảng 2-6%, cho thấy nhu cầu điện của lĩnh vực này vẫn còn nhiều dư địa tăng lên khi hạtầng AI tiếp tục được mở rộng.

Năm 2025, hệ thống điện Việt Nam có tổng công suất khoảng 92 GW, trong đó nguồn điện nền đạt khoảng 68 GW, tương đương 74%, còn điện gió và điện mặt trời đạt khoảng 24 GW, chiếm 26%. Với cơ cấu nguồn điện hiện nay, việc mở rộng trung tâm dữ liệu và các cụm tính toán AI sẽ đòi hỏi Việt Nam đồng thời tăng khả năng cung cấp điện ổn định, đa dạng hóa nguồn phát và nâng năng lực truyền tải để đáp ứng những phụ tải có yêu cầu cao về công suất và tính liên tục.

Về phương án cung cấp điện, Tiến sĩ Nguyễn Mạnh Cường cho biết doanh nghiệp phát triển trung tâm dữ liệu có thể mua điện trực tiếp với công suất lớn và từ nhiều nguồn cấp khác nhau; tự đầu tư các nguồn điện như điện mặt trời, điện gió, thủy điện rồi mua bổ sung từ hệ thống khi cần; hoặc mua điện từ các dự án năng lượng ở khu vực khác và sử dụng lưới điện quốc gia để truyền tải đến trung tâm dữ liệu. Như vậy, xét về cơ chế và chính sách, các phương án cung cấp điện cho trung tâm dữ liệu đã có hướng triển khai tương đối rõ, trong khi bài toán đặt ra tiếp theo là tính toán hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn và bảo đảm nguồn điện ổn định trong quá trình vận hành lâu dài.

Xây trung tâm dữ liệu cho trí tuệ nhân tạo cần tính thêm những gì

Khả năng chốt khách thuê trước khi xây dựng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng triển khai dự án và tiếp cận nguồn vốn. Khối lượng công suất trung tâm dữ liệu đã được đặt thuê trước trên toàn khu vực tăng 115% so với cùng kỳ, đạt hơn 7,8 GW, trong đó Australia dẫn đầu với 2,44 GW đã được chốt, tương đương 61% tổng công suất trong đường ống dự án của thị trường. Indonesia và Thái Lan ghi nhận tốc độ tăng mạnh nhất, lần lượt gấp 5 lần và 9 lần so với cùng kỳ, trong khi 9/14 thị trường đạt tỷ lệ đặt thuê trước trên 25%.

Bên trong trung tâm dữ liệu VNPT IDC Hòa Lạc. Ảnh: VNPT

Báo cáo xếp Việt Nam cùng Hong Kong, New Zealand, Philippines, Singapore và Đài Loan vào nhóm thị trường đang ở giai đoạn phát triển sớm, với tỷ lệ đặt thuê trước vẫn còn thấp. Tuy nhiên, chính mức độ thâm nhập chưa cao này lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư đi sau, bởi phần lớn công suất dự kiến trong tương lai vẫn còn sẵn cho khách thuê mới thay vì đã được các hãng siêu quy mô chốt trước như tại Australia.

Việc chốt khách thuê trước khi triển khai dự án cũng ngày càng trở thành điều kiện quan trọng để tiếp cận vốn. Các ngân hàng có xu hướng ưu tiên những dự án có nhà vận hành giàu kinh nghiệm, nhà tài trợ tổ chức và quan hệ sẵn có với các khách thuê quy mô lớn, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư chứng minh tỷ lệ công suất đã được đặt thuê ở mức phù hợp trước khi giải ngân vốn phát triển. Điều này đang làm thay đổi cách các tổ chức tài chính đánh giá dự án trung tâm dữ liệu, từ cách tiếp cận thiên về giá trị bất động sản sang mô hình gần với đầu tư hạ tầng hơn, trong đó hợp đồng thuê dài hạn, năng lực vận hành ổn định và chất lượng khách thuê có thể quyết định khả năng tạo dòng tiền và giá trị của tài sản.

Cùng với khả năng tạo doanh thu, yêu cầu kỹ thuật của tài sản cũng đang thay đổi nhanh dưới tác động của AI. Các trung tâm dữ liệu được thiết kế để phục vụ AI, đặc biệt những cơ sở sử dụng hệ thống làm mát bằng chất lỏng, có chi phí vốn cao hơn khoảng 25-35% so với trung tâm dữ liệu truyền thống sử dụng làm mát bằng không khí. Trong khi đó, tốc độ phát triển của GPU liên tục kéo theo những thay đổi về nhu cầu điện, hệ thống làm mát, mật độ tủ rack và thiết kế công trình, buộc chủ đầu tư phải tính đến khả năng nâng cấp và thay đổi cấu hình ngay từ giai đoạn thiết kế thay vì chỉ tối ưu cho nhu cầu hiện tại.

Trung tâm Viettel IDC tại Hòa Lạc, Hà Nội. Ảnh: Vietnamplus

Thị trường vì thế cũng ngày càng phân hóa theo mục đích sử dụng, từ đám mây siêu quy mô, huấn luyện AI, suy luận AI, dịch vụ GPU, colocation doanh nghiệp đến điện toán biên, với mỗi phân khúc đòi hỏi mật độ công suất, hệ thống làm mát, tiêu chuẩn dự phòng và mô hình thương mại riêng. Sự khác biệt về yêu cầu kỹ thuật và cấu trúc khách thuê khiến chi phí phát triển giữa các tài sản trong cùng một thị trường có thể chênh nhau hơn 50%, trong khi giá thuê giữa hai tài sản cùng thị trường cũng có thể khác nhau hơn 35%, cho thấy quy mô công suất không còn là yếu tố duy nhất quyết định giá trị của một trung tâm dữ liệu.

Ông Pritesh Swamy, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thuộc Nhóm Trung tâm dữ liệu châu Á Thái Bình Dương, tác giả báo cáo, nhận định ngành trung tâm dữ liệu khu vực đang chuyển từ một lĩnh vực tăng trưởng nhanh thành một loại tài sản hạ tầng thiết yếu, được thúc đẩy bởi nhu cầu mang tính cấu trúc và lâu dài. Theo ông, các nhà đầu tư, nhà vận hành và nhà phát triển muốn thành công sẽ phải đồng thời bảo đảm nguồn điện có khả năng mở rộng, xây dựng hạ tầng đủ linh hoạt để đáp ứng những yêu cầu công nghệ mới và lựa chọn vị trí có lợi thế chiến lược trong quá trình hình thành thế hệ hạ tầng số tiếp theo của khu vực.

Đặt trong bối cảnh đó, Việt Nam đang sở hữu một số lợi thế có thể hỗ trợ chu kỳ đầu tư tiếp theo. Báo cáo cho thấy Việt Nam có dư địa thị trường lớn nhất khu vực khi xét theo dân số trên mỗi MW công suất, trong khi suất đầu tư xây dựng thuộc nhóm thấp nhất và tỷ suất sinh lời trên chi phí đứng thứ hai trong 14 thị trường được khảo sát. Cùng với nền hạ tầng hiện có gồm 42 trung tâm dữ liệu với tổng công suất thiết kế 372,75 MW, tăng hơn bốn lần trong 5 năm, và các phương án cung cấp điện đã có cơ sở triển khai về mặt thể chế, những yếu tố này tạo điều kiện để nhu cầu vốn khoảng 1 tỷ USD trong giai đoạn tới từng bước chuyển thành công suất trung tâm dữ liệu thực tế.