Vì sao người mua nhà 'găm hàng' chờ lên giá?

Xu hướng “găm hàng” chờ tăng giá

Từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều dự án nhà ở mở bán ghi nhận tỷ lệ đặt cọc nhanh chóng dù chưa đến giai đoạn bàn giao. Tại Hà Nội, một dự án ở phía Tây ghi nhận hơn 70% căn hộ được giữ chỗ chỉ trong tuần đầu tiên, chủ yếu bởi nhóm khách hàng không hẳn mua để ở ngay mà muốn nắm giữ tài sản, chờ cơ hội bán lại.

Ở TP Hồ Chí Minh, không ít nhà đầu tư cá nhân cũng quay trở lại thị trường đất nền, sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi suất cho vay có xu hướng giảm.

Theo đánh giá, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng đã trở thành “chiếc neo” dẫn dắt hành vi mua bán. Sau giai đoạn 2019 – 2022, giá BĐS tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, khiến niềm tin “giữ đất, giữ nhà không bao giờ lỗ” in sâu trong suy nghĩ của nhiều người. Dù thị trường có trải qua trầm lắng, đa số vẫn tin rằng đó chỉ là sự chững lại nhất thời.

Thực tế cho thấy, một căn hộ trung cấp tại Hà Nội có giá 2,5 tỷ đồng năm 2020, nay đã lên tới 4,5 tỷ đồng, vượt xa tốc độ tăng thu nhập trung bình của hộ gia đình. Thế nhưng, số lượng giao dịch không hề giảm, thậm chí còn sôi động hơn nhờ dòng tiền đầu tư “bắt đáy” và các gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng.

Nhiều dự án BĐS mở bán đã ghi nhận việc đặt chỗ cao để chờ tăng giá.

“Tâm lý đám đông và kỳ vọng giá tăng khiến thị trường khó điều chỉnh theo quy luật cung – cầu thực chất. Ngay cả khi thu nhập người dân chưa cải thiện tương xứng, giá BĐS vẫn bị đẩy lên bởi lực giữ hàng, găm hàng, thậm chí là đầu cơ ngắn hạn” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình phân tích.

Điều khiến tâm lý kỳ vọng giá càng được củng cố là loạt chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, cho tới việc đẩy mạnh đầu tư công hạ tầng giao thông, tất cả đều được nhìn nhận như tín hiệu rằng giá đất, giá nhà chưa dừng lại. Nhiều chủ đầu tư tung ra chương trình thanh toán linh hoạt, lãi suất 0% trong 18 – 24 tháng, hoặc chiết khấu cao cho khách thanh toán nhanh. Ngân hàng cũng “bắt tay” hỗ trợ, đưa ra mức vay lên tới 70% giá trị tài sản cùng thời hạn kéo dài 20 – 25 năm. Với những ưu đãi này, người mua có cảm giác chỉ cần nắm giữ một thời gian là chắc chắn có lời, dẫn đến tình trạng gom hàng thay vì mua để ở.

“Tôi mua hai căn hộ liền kề ở một dự án mở bán tháng 6 vừa qua. Chủ đầu tư hỗ trợ vay ngân hàng, tôi chỉ cần bỏ ra 30% vốn ban đầu. Với tiến độ thanh toán kéo dài, tôi tin chỉ 2 – 3 năm nữa khi dự án bàn giao, giá sẽ tăng ít nhất 30 – 40%” – anh Nguyễn Quốc Dũng, một nhà đầu tư BĐS chia sẻ.

Nguy cơ “lệch pha” cung – cầu và tín hiệu nợ xấu

Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là nguy cơ thị trường tiếp tục “lệch pha”. Phần lớn giao dịch tập trung ở phân khúc trung – cao cấp hoặc đất nền vùng ven, trong khi nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là nhà giá rẻ, lại chưa được đáp ứng. Báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐSViệt Nam (VNREA) cho thấy, chỉ khoảng 20% sản phẩm mở bán trên thị trường hiện nay thuộc nhóm dưới 2 tỷ đồng/căn – mức được coi là phù hợp với thu nhập của đa số hộ gia đình trẻ. Trong khi đó, tỷ trọng nhà cao cấp, biệt thự, liền kề lại chiếm tới hơn 60%.

“Nếu tâm lý găm hàng chờ giá lên tiếp tục chi phối, thị trường sẽ càng xa rời nhu cầu thực. Điều này có thể dẫn tới tình trạng thanh khoản ảo, bong bóng cục bộ và gây rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.” – ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA nhận định.

Một yếu tố khác cần lưu ý là sự gia tăng vay vốn để đầu tư bất động sản. Dù lãi suất giảm, nhưng nếu dòng tiền không được đảm bảo, nguy cơ nợ xấu ngân hàng sẽ tái diễn. Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng BĐS tính đến tháng 8/2025 đã đạt hơn đạt 3,48 triệu tỷ đồng, tăng 1,3% so với cuối năm 2024 và chiếm 21,3% tổng dư, chiếm khoảng 21,3% tổng dư nợ toàn hệ thống, chiếm tỷ trọng khá cao so với các lĩnh vực khác. Khi nhiều nhà đầu tư “ôm” sản phẩm chờ giá lên nhưng không tạo ra dòng tiền khai thác (cho thuê, kinh doanh), gánh nặng trả nợ ngân hàng dễ trở thành rủi ro.

Chuyên gia cảnh báo tình trạng lệch pha cung cầu và tín dụng nợ xấu từ việc đầu cơ BĐS.

“Nếu thị trường tiếp tục vận hành chủ yếu dựa vào kỳ vọng giá và đòn bẩy tài chính, sẽ xuất hiện vòng xoáy rủi ro: nợ xấu tăng – tín dụng siết lại – thanh khoản sụt giảm – dự án đình trệ. Khi đó, không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà cả doanh nghiệp phát triển dự án cũng bị ảnh hưởng” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cảnh báo.

Để tránh kịch bản “nóng – lạnh” thất thường, nhiều chuyên gia cho rằng cần thay đổi tư duy đầu tư. Thay vì găm giữ bất động sản với hy vọng giá lên, nhà đầu tư cần tính tới phương án khai thác dòng tiền bền vững, như cho thuê, kinh doanh dịch vụ, hoặc đầu tư vào phân khúc có nhu cầu ở thực cao. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đảm bảo cân bằng cung – cầu.

Việc minh bạch thông tin quy hoạch, tiến độ dự án, và tăng cường chế tài với tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo cũng là giải pháp để hạn chế tâm lý đầu cơ. Một điểm sáng tích cực là sự quan tâm ngày càng lớn đến xu hướng BĐS xanh, bền vững, gắn với tiêu chí sống hiện đại. Nếu dòng vốn chuyển hướng sang những dự án đáp ứng nhu cầu thật và mang lại giá trị sử dụng dài hạn, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào “kỳ vọng giá” và trở nên lành mạnh hơn.

“Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng đang là động lực chính khiến nhiều người, nhiều nhà đầu tư tận dụng chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và găm hàng chờ giá lên. Điều này góp phần giúp thị trường BĐS sôi động trở lại, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lệch pha cung – cầu và bong bóng giá. Trong bối cảnh này, điều quan trọng là phải tìm được điểm cân bằng: vừa duy trì sự hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư, vừa đảm bảo thị trường phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Nếu không, việc “găm hàng” có thể trở thành con dao hai lưỡi, gây hệ lụy dài hạn cho cả nền kinh tế” - ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Doãn Thành