Ván cược mới của Phát Đạt?

Đây không chỉ là cơ hội để doanh nghiệp tái định vị thương hiệu và bước vào sân chơi bất động sản biểu tượng, mà còn là phép thử lớn đối với khả năng biến những thương vụ chuyển nhượng tài sản hiện hữu thành nguồn lực thực sự cho một tham vọng lớn hơn.

Quyết định chiến lược của Phát Đạt

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt vừa công bố thông tin về việc triển khai lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản liên quan đến giao dịch đầu tư với Lotte.

Cụ thể, HĐQT trình cổ đông xem xét và thông qua chủ trương đầu tư mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – chủ đầu tư dự án Eco Smart City Thủ Thiêm - với giá trị giao dịch dự kiến 10.400 tỷ đồng, tương ứng từ 35% đến dưới 50% tổng giá trị tài sản của Phát Đạt theo báo cáo tài chính gần nhất.

Đánh giá của ban lãnh đạo Phát Đạt, đây là giao dịch đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển và mở rộng quỹ dự án của doanh nghiệp tại phân khúc bất động sản dân cư và thương mại dịch vụ. Dự án mục tiêu là tổ hợp bất động sản hỗn hợp cao cấp, bao gồm nhà ở và thương mại dịch vụ, do Lotte Properties HCMC đang phát triển.

Thực tế, phương án tham gia vào dự án Eco Smart City Thủ Thiêm mới chỉ được ban lãnh đạo Phát Đạt hé lộ tại đại hội cổ đông thường niên diễn ra hồi giữa tháng 4/2026. Khi đó, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT cho hay doanh nghiệp là một trong ba đối tác tham gia với mong muốn hợp tác với Lotte để cùng triển khai dự án Eco Smart City Thủ Thiêm, bên cạnh SonKim Land và CTCP Tư vấn đầu tư Hướng Việt.

Tuy vậy, chỉ đúng một tháng sau, Phát Đạt đã liên tục đẩy nhanh tiến độ triển khai kế hoạch này sau khi ban hành nghị quyết về chủ trương đầu tư cũng như ký kết thỏa thuận hợp tác và đặt cọc 900 tỷ đồng cho đối tác.

Đến nay, Phát Đạt tiếp tục thực hiện việc lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản với giá trị giao dịch có thể lên tới 50% tổng giá trị tài sản so với mức cố định 35% ban đầu.

Điều này cho thấy Phát Đạt đang đặt ra mục tiêu rất tham vọng đối với dự án Eco Smart City Thủ Thiêm, nhất là trong bối cảnh Thủ Thiêm đang có những chuyển biến mới sau khi được định vị là “trái tim” chiến lược, nơi quy tụ của trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế và trung tâm hành chính – văn hóa mới của TP.HCM.

Cuối tháng 5/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận với yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch ga Thủ Thiêm của tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, qua đó tạo cơ sở để TP.HCM phát triển mô hình TOD, khai thác quỹ đất “kim cương” quanh nhà ga.

Trước đó, tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm đã được khởi công ngày 29/4/2026, dự kiến hoàn thành và đưa vào khai thác năm 2030.

Sắp tới đây, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cũng đang được đẩy nhanh thủ tục để khởi công trước ngày 2/7/2026, hướng tới kết nối khu vực trung tâm TP.HCM với sân bay quốc tế Long Thành.

Với vị trí lõi Thủ Thiêm, Eco Smart City có ý nghĩa vượt ra khỏi phạm vi một dự án riêng lẻ, mà qua đó bổ sung một mảnh ghép quan trọng vào tiến trình hình thành của một trung tâm đô thị mới của TP.HCM, dù đã được định vị thành trung tâm mới của thành phố trong nhiều năm nhưng tốc độ phát triển chưa đồng đều.

Vì vậy, việc tham gia vào siêu dự án này, đây là cơ hội để Phát Đạt khẳng định một “vị thế mới” trên thị trường, không chỉ ở khía cạnh quy mô dự án, mà còn ở cách doanh nghiệp định vị lại vai trò của mình trong chuỗi phát triển bất động sản.

Sau nhiều năm thường được thị trường nhìn nhận nhiều hơn qua các thương vụ chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần hoặc tái cấu trúc danh mục, việc tham gia Eco Smart City Thủ Thiêm mở ra khả năng để Phát Đạt trực tiếp đồng hành trong một dự án biểu tượng, có yêu cầu cao về chuẩn phát triển, năng lực tài chính, quản trị pháp lý, vận hành và hợp tác quốc tế.

Nếu thành công, đây không chỉ là một khoản đầu tư tài chính, mà còn là phép thử cho năng lực phát triển dự án ở cấp độ cao hơn của Phát Đạt. Doanh nghiệp có thể từng bước thoát khỏi hình ảnh một nhà phát triển dự án chủ yếu hiện thực hóa giá trị thông qua các giao dịch chuyển nhượng, để tiến gần hơn tới vai trò của một chủ thể tạo lập sản phẩm thực sự cho thị trường.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới, nơi niềm tin của nhà đầu tư và người mua cuối cùng không chỉ đến từ quỹ đất hay câu chuyện tăng giá, mà còn đến từ khả năng triển khai, bàn giao và vận hành những sản phẩm có giá trị sử dụng thực.

Ở góc nhìn thương hiệu, Thủ Thiêm có thể trở thành “bệ phóng” để Phát Đạt tái định vị mình trong nhóm doanh nghiệp có khả năng tham gia các dự án đô thị quy mô lớn, thay vì chỉ được nhắc đến qua những thương vụ mua bán tài sản.

Nguồn: BCTC quý I/2026 của Phát Đạt

Quan trọng vẫn là dòng vốn và năng lực thực thi thực sự

Tất nhiên, cũng cần lưu ý rằng, đi cùng với cơ hội này cũng đi kèm áp lực lớn bởi một khi đã đặt chân vào sân chơi của các dự án biểu tượng, doanh nghiệp không chỉ cần vốn để tham gia, mà còn phải chứng minh được năng lực đi đường dài, khả năng kiểm soát rủi ro và sức bền tài chính trong suốt quá trình hiện thực hóa giá trị dự án.

Nhìn ở góc độ toàn thị trường, Phát Đạt đang đi đúng với xu hướng của nhiều ông lớn bất động sản triển khai gần đây khi nỗ lực kiến tạo những “hệ quy chiếu” riêng trong tâm trí khách hàng, nơi giá trị không nằm ở những gì được xây, mà ở cách thương hiệu được hiểu.

Trước đó, như ông Đạt chia sẻ, Phát Đạt đã trải qua một cuộc “đại phẫu” quy mô lớn khi đập đi để xây lại những nền tảng quan trọng nhất, và 2026 là thời điểm kích hoạt những "mũi tên" chiến lược nhằm cụ thể tham vọng vốn hóa 2,2 tỷ USD vào năm 2028.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tham vọng này cần một câu chuyện đủ lớn để nâng đỡ. Và Thủ Thiêm, với tất cả những kỳ vọng gắn liền với nó, mang lại cơ hội để bước sang một “sân chơi” khác, nơi quy mô, đối tác và tiêu chuẩn triển khai đều cao hơn đáng kể.

Các động thái từ đầu năm thể hiện rõ mục tiêu chiến lược của Phát Đạt khi doanh nghiệp này đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục. Thay vì ôm đồm quá nhiều dự án dàn trải, Phát Đạt đã rà soát toàn diện danh mục đầu tư với những dự án không còn phù hợp với chiến lược mới đã được chuyển nhượng quyết đoán để tập trung nguồn lực vào "giỏ hàng" chất lượng hơn.

Trong đó, đáng chú ý là việc thực hiện hoàn tất thương vụ chuyển nhượng dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi Corporation của Nhật Bản thông qua hình thực chuyển nhượng “đường vòng” bán 99,9% cổ phần trước khi mua lại 19,99%.

Cách thức chuyển nhượng này không chỉ giúp Phát Đạt vừa không phải từ bỏ hoàn toàn lợi ích tại dự án, vừa xóa sạch được các khoản nợ của Thuận An 1 ra khỏi bảng cân đối kế toán đồng thời vẫn thu được về khoản “tiền tươi thóc thật” lên tới hơn 2.392 tỷ đồng, qua đó giải tỏa và cân bằng áp lực tài chính, đảm bảo cho Phát Đạt tham gia các trận đánh lớn hơn, trong đó có Eco Smart City Thủ Thiêm.

Ngay sau Thuận An 1, Phát Đạt tiếp tục thực hiện thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần chiếm 99,34% đang sở hữu tại Công ty CP Đầu tư Serenity, chủ đầu tư dự án Khu thương mại dịch vụ, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại tỉnh lộ 44A, thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ (cũ), nay thuộc xã Phước Hải, TP.HCM với tên thương mại là Serenity Phước Hải.

Đồng thời, Phát Đạt cũng ông qua chủ trương cho công ty con chuyển nhượng toàn bộ cổ phần đang sở hữu tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao Ốc Hòa Phú, chủ đầu tư dự án Thuận An 2, với giá chuyển nhượng không thấp hơn 3.000 tỷ đồng.

Kinh nghiệm từ việc chuyển nhượng dự án Thuận An 1 sẽ là cách thức giúp Phát Đạt tối đa hóa lợi ích từ việc chuyển nhượng dự án Serenity Phước Hải hay Thuận An 2, đảm bảo cho Phát Đạt có nguồn lực cho việc tham gia vào siêu dự án Eco Smart City Thủ Thiêm.

Cần lưu ý rằng, các dự án như Eco Smart City không chỉ là bài toán bất động sản, thay vào đó chúng là phép thử tổng hợp đối với sức chịu đựng tài chính, khả năng hợp tác quốc tế và độ bền của chiến lược trong những giai đoạn chưa tạo ra dòng tiền.

Sau nhiều năm thường được thị trường nhìn nhận nhiều hơn qua các thương vụ chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần hoặc tái cấu trúc danh mục, việc tham gia Eco Smart City Thủ Thiêm mở ra khả năng để Phát Đạt bước vào một quỹ đạo khác

Như phân tích ở trên, tại đại hội cổ đông thường niên, ông Đạt từng nhấn mạnh doanh nghiệp đang ở “vòng chung kết” trong quá trình đàm phán với Lotte, nhưng chưa có quyết định cuối cùng. Nhưng chỉ hơn một tháng sau, Phát Đạt đã công bố ký biên bản ghi nhớ với Lotte và chuyển khoản đặt cọc luôn 900 tỷ đồng.

Tốc độ này cho thấy doanh nghiệp hiểu rằng muốn giữ vị trí trong thương vụ, chỉ tuyên bố quan tâm là không đủ, mà phải có tiền đặt xuống bàn. Trước đó, Lotte đã đề xuất cho phép nhà đầu tư bên ngoài tham gia tối đa 35% vốn tại dự án.

Nhưng cam kết tài chính cũng đồng nghĩa với việc tự ràng buộc mình vào một quỹ đạo khó đảo ngược. Một khi đã bước vào, doanh nghiệp không chỉ cần nguồn lực để tham gia, mà còn phải có khả năng theo đuổi đến cùng trong một hành trình có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí lâu hơn dự kiến ban đầu. Và đó có lẽ là câu hỏi quan trọng nhất.

Đây cũng là điểm khiến “ván cược” của Phát Đạt trở nên đáng chú ý. Doanh nghiệp đang lựa chọn đánh đổi những tài sản có khả năng hiện thực hóa giá trị trong ngắn và trung hạn để theo đuổi một dự án có quy mô, tiêu chuẩn khắt khe hơn nhiều.

Hay nói cách khác, Phát Đạt đang chấp nhận rút vốn khỏi một phần danh mục hiện hữu để đặt cược vào khả năng tạo ra giá trị cao hơn tại Thủ Thiêm, bởi nếu thành công, dự án có thể mang lại hiệu ứng vượt xa một khoản lợi nhuận tài chính thông thường, nhưng nếu kéo dài hoặc phát sinh thêm chi phí, áp lực lên dòng tiền và sức chịu đựng tài chính của doanh nghiệp cũng sẽ lớn hơn đáng kể.

Bởi vậy, câu hỏi trọng tâm đối với Phát Đạt trong giai đoạn tới không chỉ là doanh nghiệp có tham gia được Eco Smart City Thủ Thiêm hay không, mà là sau khi đã bước vào, Phát Đạt sẽ duy trì năng lực tài chính, quản trị rủi ro và phối hợp với đối tác quốc tế như thế nào trong một hành trình có thể kéo dài nhiều năm. Với các dự án biểu tượng, giá trị không được tạo ra ngay tại thời điểm ký kết hay đặt cọc, mà chỉ thực sự được chứng minh khi dự án đi qua được các tầng nấc pháp lý, vốn, triển khai xây dựng, bán hàng và vận hành.

Việt Dương