Tỷ lệ đầu cơ BĐS cao, nhiều người mua mới sở hữu một năm đã chuyển nhượng

Thị trường bất động sản còn rủi ro ra sao?

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” diễn ra chiều 16/10, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường đang dần phục hồi nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro cần được kiểm soát thận trọng.

Theo ông Lực, tín dụng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thời gian qua đã tăng khoảng 20%, trong khi cho vay mua nhà để ở, xây dựng nhà xưởng hay mặt bằng sản xuất cũng tăng mạnh. Dòng vốn này góp phần thúc đẩy tăng trưởng, song đồng thời khiến tỷ trọng cho vay bất động sản cao hơn mặt bằng chung, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường đảo chiều.

“Khi môi trường ổn định thì không sao nhưng nếu lãi suất hoặc thanh khoản thay đổi, các doanh nghiệp đầu tư dàn trải sẽ đối mặt với khó khăn lớn", ông Lực cảnh báo.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV (ảnh: N.M).

Theo ông Lực, thị trường đang đối mặt với năm vấn đề chính. Thứ nhất, giá nhà đất tăng quá nhanh so với thu nhập của người dân. Trung bình, một người Việt phải mất hơn 26 năm tích lũy mới mua được nhà, cao gấp đôi so với mức bình quân thế giới. Thứ hai, cung - cầu lệch pha nghiêm trọng, trong đó 63% dự án thuộc phân khúc cao cấp, trong khi dự án thuộc phân khúc bình dân và trung cấp lại thiếu hụt. Thứ ba, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn rất khó khăn, lượng hấp thụ thấp dù du lịch quốc tế phục hồi. Thứ tư, ứng dụng công nghệ trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án còn yếu, khiến chi phí cao và tiến độ chậm. Cuối cùng, chi phí đầu vào tăng mạnh, trong khi năng lực quản trị dự án của nhiều doanh nghiệp còn hạn chế.

TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra hiện tượng “gom hàng, thổi giá” vẫn diễn ra phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm, trong khi ở các nước phát triển là từ ba đến năm năm.

Về chính sách, ông đề nghị cần nghiên cứu lộ trình áp thuế với người sở hữu căn nhà thứ hai, thứ ba để hạn chế đầu cơ, đồng thời xem xét linh hoạt tỷ lệ cho vay. Thay vì siết quá chặt như hiện nay, có thể cho phép vay đến 70 - 80% trị giá tài sản nếu việc định giá minh bạch và sát thực tế.

Phát triển nhà giá phù hợp là chìa khóa hạ nhiệt giá bất động sản

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản -Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản đang phụchồi với nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm đến nay. Cụ thể, số lượng dự án mới được chấp thuận, khởi công và triển khai tăng lên, phản ánh nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ.

Nhiều dự án từng “đóng băng” nay đã được Ban Chỉ đạo của Chính phủ chỉ đạo xử lý, khơi thông nguồn cung. Niềm tin của nhà đầu tư và người dân cũng được cải thiện, thể hiện qua lượng giao dịch và thanh khoản tăng. Đồng thời, các dòng vốn tín dụng, trái phiếu, FDI vào bất động sản đều có xu hướng ổn định và tích cực.

Thị trường bất động sản hiện tại lệch pha cung - cầu.

Về thách thức của thị trường, ông Dũng cho biết, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề lớn nhất hiện nay: giá nhà đất quá cao và cung - cầu lệch pha. Đây cũng là nội dung trọng tâm được Ban Chỉ đạo Chính sách Nhà ở và Thị trường bất động sản Trung ương bàn thảo tại các cuộc họp gần đây.

“Để giải quyết bài toán giá nhà cao, chúng ta phải nhìn đúng vào bản chất của cơ cấu giá bất động sản,” ông Dũng phân tích.

Theo ông Dũng, giá thành bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố: chi phí sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, bán hàng và chi phí quản lý khác. Trong đó, chi phí vốn có tác động mạnh nhất. “Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài thì chi phí vốn càng tăng, đẩy giá thành lên cao", ông Dũng nói.

Vì vậy, theo ông, giải pháp quan trọng hàng đầu là giảm chi phí đầu vào. Điều này đòi hỏi phải tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, qua đó giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Ông cho rằng, chỉ khi chi phí giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất.

Song song với đó, ông Dũng nhấn mạnh cần điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030, nhằm tăng nguồn cung, ổn định thị trường và hướng đến phát triển bền vững.

“Khi nguồn cung được tăng, đặc biệt là các dự án nhà giá hợp lý và nhà xã hội, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại”, ông Dũng khẳng định.

Theo ông, đó không chỉ là hướng đi mang tính ngắn hạn để giảm giá nhà, mà còn là giải pháp căn cơ để tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng lành mạnh, minh bạch và bền vững.

Ngọc Mai